70% rào cản của thị trường bất động sản nằm ở pháp lý

Một trong những nguyên nhân có tác động lớn tới thị trường bất động sản là những vướng mắc trong pháp lý, hình thành rào cản khiến cho doanh nghiệp và các chủ đầu tư khó khăn trong việc đưa ra các dự án nhà ở mới. Phân tích bối cảnh thị trường với quy định pháp lý bất động sản hiện tại và đưa ra giải pháp tài chính đầu tư phù hợp.

Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản

Pháp lý bất động sản chiếm phần lớn những rào cản xuất hiện trong thị trường, liên quan đến việc mua bán, sở hữu và giao dịch bất động sản. Một số vấn đề pháp lý phổ biến có thể tạo rào cản trong thị trường bất động sản như quy định về quyền sở hữu và sử dụng đất, quy định về thuế và các loại phí liên quan, quy định xây dựng, quy định cho thuê và quản lý,...

Trong năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn trong đầu tư, giao dịch cũng như sự mất cân đối giữa các phân khúc nhà ở. Doanh nghiệp bất động sản phải chịu áp lực từ nhiều phía, liên quan tới các vấn đề về nguồn vốn, thể chế, thủ tục hành chính… So với cùng kỳ năm 2022, doanh số giảm tới gần 50%, các doanh nghiệp phải giảm lương, cắt giảm lao động hoặc thậm chí phá sản (theo phân tích từ VnEconomy).

Qua những phân tích về thị trường, các chuyên gia của HoREA cũng chỉ ra vướng mắc về pháp lý chiếm tỉ trọng đến 70% các khó khăn mà doanh nghiệp và chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở gặp phải trong năm qua. Điều này cũng gây ra hạn chế trong việc tiếp cận với khách hàng mua nhà và đáp ứng nguồn cung cho thị trường.

Vướng mắc pháp lý ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản (Nguồn ảnh: VnExpress)

Giải pháp cho doanh nghiệp và chủ đầu tư

Sau quãng thời gian ảm đạm, thời điểm cuối năm 2023, Chính phủ đã đưa ra những quy định và bộ luật mới giúp khơi thông giao dịch bất động sản, tạo cơ hội cho các chủ thể tham gia thị trường. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA rất hoan nghênh cuộc họp của Thủ tướng Chính phủ về công tác rà soát, hỗ trợ và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản sau khi các luật mới được ban hành.

Cuộc họp có ý nghĩa quan trọng trong việc rà soát và đánh giá những kết quả mà Chính phủ cũng như các doanh nghiệp bất động sản đã đạt được trong năm vừa qua. Những tồn tại, bất cập và hạn chế về pháp lý của thị trường được chỉ ra, tổ công tác cũng thống nhất những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động bất động sản, tạo ra môi trường lành mạnh, an toàn, ổn định và tạo dựng lại niềm tin cho người mua.

Việc Chính phủ thực hiện công tác tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp được đánh giá là kịp thời, hoạt động hiệu quả và mang lại kết quả tích cực. Một số điểm nhấn trong các chính sách được ban hành như tạo điều kiện cấp sổ hồng cho căn hộ du lịch, hỗ trợ công tác thẩm định, quyết định giá đất, tính tiền sử dụng và thuê đất của các dự án,...

Chính phủ đưa ra chính sách hỗ trợ công tác định giá đất (Nguồn ảnh: Thư viện Pháp luật)

Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nguyên nhóm nợ và gia hạn thời gian thanh toán khoản vay. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất áp dụng thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay thông thường tạo điều kiện về tài chính đầu tư để hỗ trợ cho doanh nghiệp, người mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, phục vụ cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư,…

Kiến nghị gỡ rối cho thị trường bất động sản

Theo chủ tịch HoREA, vẫn còn tồn tại những bất cập, vướng mắc của các dự án nhà ở là do một số quy định trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Cụ thể, luật quy định doanh nghiệp bất động sản chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở mới được thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định trong các trường hợp được phép thí điểm, nhà đầu tư nên được phép chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại. Nếu được thông qua, quy định này sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn trong quá trình triển khai các dự án sau khi Luật mới được ban hành.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất sửa đổi liên quan tới thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Cụ thể, nội dung thẩm định phải đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạ

ch chung. Nếu quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch phân khu và quy hoạch chung thì cho phép thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và phải đáp ứng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật.

HoREA kiến nghị sửa đổi để gỡ rối cho thị trường bất động sản (Nguồn ảnh: Thư viện Pháp luật)

Đồng thời, để hỗ trợ chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, nhà ở thương mại, chính quyền nhiều khu vực đã cho phép huy động vốn 50% giá trị bất động sản do cơ quan có thẩm quyền chưa xác định được nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng và thuê đất. Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này là do vướng mắc trong công tác định giá, thẩm định giá đất.

Nghị định số 12 năm 2024 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến khung giá đất, công tác thẩm định giá đất và quyết định nghĩa vụ tài chính. Do đó, HoREA đề nghị các địa phương nên tiếp tục xem xét để các chủ đầu tư tiếp tục huy động vốn dành cho 30 - 50% sản phẩm của dự án để giảm bớt khó khăn nhưng vẫn phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Như vậy, nhận rõ và chỉ ra được những khó khăn về pháp lý bất động sản, Chính phủ và các địa phương cũng đã tạo điều kiện, điều chỉnh và sửa đổi quy định để phù hợp với tình hình thực tế, giúp đỡ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trên con đường phục hồi ổn định trong thời gian tới.

Xem thêm:

Nên mua chung cư đang giảm giá để đầu tư hay không?

Mất hợp đồng mua chung cư thì phải xử lý như thế nào?