Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động môi giới bất động sản

Trong quá trình kinh doanh môi giới bất động sản, việc áp dụng quy định về tính thuế thu nhập cá nhân là một yếu tố quan trọng mà các doanh nghiệp cần hiểu rõ. Bài viết này, OneHousing sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về doanh thu tính thuế, tỷ lệ thuế, cách thức khấu trừ thuế và các điều kiện để áp dụng phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng, cùng khám phá ngay.

Quy định tính thuế thu nhập cá nhân với môi giới bất động sản cụ thể ra sao?

Theo quy định tại Điều 2 khoản 2a.1 và 2b.1 của Thông tư 92/2015/TT-BTC, hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh.

Quy định về tính thuế thu nhập cá nhân dựa trên doanh thu có hai yếu tố quan trọng đó là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu, cụ thể như sau:

1. a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế bao gồm tất cả số tiền thu được từ việc bán hàng, tiền gia công, hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa và dịch vụ.

1. b) Tỷ lệ thuế tính dựa trên doanh thu

Tỷ lệ thuế tính dựa trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho từng ngành công nghiệp như sau:

- Ngành phân phối và cung cấp hàng hóa: Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 1%; Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 0,5%.

- Dịch vụ và xây dựng không bao gồm nguyên vật liệu: Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.

- Sản xuất, dịch vụ liên quan đến hàng hóa, xây dựng có bao gồm nguyên vật liệu: Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%; Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1,5%.

- Các hoạt động kinh doanh khác: Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 2%; Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1%.

Ví dụ, nếu một cá nhân thực hiện hoạt động môi giới bất động sản cho công ty của bạn, thì người đó sẽ phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân dựa trên tỷ lệ thuế áp dụng cho hoạt động kinh doanh khác, cụ thể là 2% cho thuế giá trị gia tăng và 1% cho thuế thu nhập cá nhân.

Vì vậy, nếu trong hợp đồng môi giới giữa công ty của bạn và cá nhân này có thỏa thuận về việc công ty của bạn đảm nhận trách nhiệm thanh toán thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân này, thì công ty của bạn sẽ khấu trừ tổng cộng 3% (bao gồm 2% cho thuế giá trị gia tăng và 1% cho thuế thu nhập cá nhân) để đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng thay cho cá nhân này.

Tính thuế thu nhập cá nhân với môi giới bất động sản (Nguồn: Lawnet)

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư

Khấu trừ thuế thu nhập cụ thể như thế nào?

Khấu trừ thuế là một phương thức áp dụng cho các loại thuế hiện hành, trong đó người nộp thuế không trực tiếp thanh toán mà số tiền thuế sẽ được trừ đi từ các khoản chi phí mua hàng hoặc thu nhập của họ.

Trong trường hợp khấu trừ thuế giá trị gia tăng (GTGT), quy trình chính là doanh nghiệp xác định số tiền thuế phải nộp dựa trên sự khác biệt giữa số tiền thuế GTGT thu vào (thuế GTGT đầu ra) và số tiền thuế GTGT trả ra (thuế GTGT đầu vào).

Để hiểu một cách đơn giản, khi một doanh nghiệp mua sản phẩm, họ phải trả thuế GTGT cho loại sản phẩm đó. Điều này gọi là thuế GTGT đầu vào của sản phẩm.

Khi doanh nghiệp bán sản phẩm đó cho người mua, người mua sẽ chịu phần thuế GTGT dựa trên giá trị của sản phẩm, còn được gọi là thuế GTGT đầu ra.

Khi đó, số tiền thuế GTGT phải nộp bởi doanh nghiệp sẽ được tính toán như sau: Thuế GTGT = Thuế GTGT đầu ra - Thuế GTGT đầu vào.

Phương pháp khấu trừ thuế GTGT được áp dụng cho các đối tượng kinh doanh đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có doanh thu ít nhất 1 tỷ đồng/năm từ việc cung cấp hàng hóa và dịch vụ.

- Đáp ứng các yêu cầu về sổ sách kế toán, hóa đơn và chứng từ mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành.

Các doanh nghiệp này cũng phải tự nguyện đăng ký áp dụng phương pháp khấu trừ thuế. Ngoài ra, phương pháp này cũng áp dụng cho các tổ chức có sự tham gia của các chủ thể nước ngoài trong hoạt động cung cấp hàng hóa và dịch vụ.

Thuế thu nhập cá nhân với môi giới bất động sản (Nguồn: Lawnet)

Đặc điểm của quá trình khấu trừ thuế

Đặc điểm của quá trình khấu trừ thuế cụ thể như sau:

• Số tiền thuế giá trị gia tăng được khấu trừ chính là số tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định dựa trên thực tế trong quá trình lưu thông hàng hóa và dịch vụ.
• Số tiền thuế giá trị gia tăng đầu vào sẽ được xác định dựa trên thông tin ghi trên hóa đơn đỏ khi chủ thể mua sản phẩm hoặc thông tin ghi trên chứng từ nộp thuế.
• Quá trình khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào đòi hỏi việc xác định số tiền thuế giá trị gia tăng khấu trừ dựa trên số sản phẩm mà chủ thể đã mua và phải chịu thuế giá trị gia tăng. Số tiền thuế giá trị gia tăng đầu vào được tính bằng mức giá bán của sản phẩm trước khi tính thuế, nhân với tỷ lệ thuế giá trị gia tăng tương ứng.

Cá nhân có cần phải đăng ký kinh doanh để khấu trừ nộp thuế theo mức thuế khoán không?

Để khấu trừ nộp thuế theo mức thuế khoán, cá nhân không cần phải đăng ký kinh doanh. Quy định tại khoản 1a Điều 2 Thông tư 92/2015 cụ thể như sau:

Điều 2 Phương pháp tính thuế dành cho các cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán.

1. Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán (gọi là cá nhân nộp thuế khoán) là cá nhân kinh doanh có doanh thu từ mọi lĩnh vực, ngành nghề sản xuất và kinh doanh, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh hướng dẫn tại Điều 3, Điều 4 và Điều 5 của Thông tư này.

Theo quy định này, cá nhân chỉ cần có doanh thu từ hoạt động kinh doanh và thuộc đối tượng chịu thuế theo Thông tư 92/2015 thì họ có nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân cho doanh thu đó, và không cần phải đăng ký kinh doanh.

Công ty của bạn cần các chứng từ thủ tục gì để chi phí trả cho cá nhân này được tính vào chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp?

Công ty của bạn hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản và thuê cá nhân từ bên ngoài để tư vấn và thanh toán theo hợp đồng môi giới (trong đó, nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thuộc về công ty của bạn). Điều này cũng nằm trong phạm vi chi phí được trừ của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 4 của Thông tư 96/2015/TT-BCT về thuế thu nhập doanh nghiệp:

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung tại Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BCT (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư 119/2014/TT-BCT và Điều 1 Thông tư 151/2014/TT-BCT như sau: “Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi tính thu nhập chịu thuế.

1. Trừ các khoản chi không được trừ theo quy định tại Khoản 2 của Điều này, doanh nghiệp có thể trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Khoản chi là thực tế phát sinh và liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

b) Khoản chi đi kèm với hoá đơn và chứng từ hợp pháp, đúng quy định của pháp luật.

Vì vậy, công ty của bạn chỉ cần có đầy đủ hóa đơn và chứng từ hợp pháp, đúng quy định của pháp luật, chẳng hạn như hợp đồng môi giới và hóa đơn thanh toán cho cá nhân đó, để có thể tính vào chi phí được trừ khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân với môi giới bất động sản (Nguồn: Lawnet)

Qua bài viết này, bạn đã được nắm bắt được quy định tính thuế thu nhập cá nhân với môi giới bất động sản. Hy vọng bài viết này sẽ hữu ích cho bạn trong việc quản lý và thanh toán thuế.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp từ Pro Agent.

Xem thêm

Những trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản?

Các khoản thuế phí cần phải trả khi mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư