Các loại thuế, phí cần đóng khi mua bán nhà đất, nhà thổ cư năm 2025

Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà, bên mua và bên bán đều phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Trong đó, các loại thuế và phí liên quan là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí giao dịch và quyền lợi của các bên.

Các loại thuế khi mua bán nhà đất

Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà, người bán và người mua đều cần tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Hai loại thuế chính phải nộp khi giao dịch nhà đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế. Điều này bao gồm các trường hợp như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất, quyền thuê đất, hoặc góp vốn bằng bất động sản.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế (Nguồn: Báo Lao động)

Căn cứ theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị chuyển nhượng x 2%

Ví dụ, nếu một căn nhà được bán với giá 7 tỷ đồng, số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 140 triệu đồng (7 tỷ đồng x 2%).

Trong một số trường hợp đặc biệt, người bán có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân, chẳng hạn khi chuyển nhượng nhà đất giữa các thành viên trong gia đình hoặc khi bán duy nhất một bất động sản thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, việc miễn giảm này cần được xác minh thông qua hồ sơ hợp lệ trong thủ tục mua bán nhà.

Thuế giá trị gia tăng

Thuế giá trị gia tăng (VAT) không áp dụng trực tiếp cho mọi giao dịch mua bán nhà đất mà chỉ áp dụng trong một số trường hợp nhất định. Cụ thể, nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tổ chức thực hiện giao dịch theo hình thức đầu tư, thì khoản thuế này sẽ được tính dựa trên giá trị gia tăng của bất động sản.

Theo quy định hiện hành, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thường là 10% trên phần giá trị gia tăng. Tuy nhiên, với giao dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, thuế này thường không phải nộp.

Các loại phí và cách tính phí khi mua bán nhà đất

Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà, ngoài thuế, các bên liên quan còn phải thanh toán nhiều loại phí theo quy định của pháp luật. Các khoản phí này bao gồm phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng hợp đồng, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ ban đầu và lệ phí địa chính.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ là khoản tiền người mua hoặc người bán phải nộp khi thực hiện kiểm tra điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC và Thông tư 106/2021/TT-BTC, mức phí này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên diện tích, giá trị bất động sản và mục đích sử dụng đất.

Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định, thường tính theo giá trị bất động sản (Ảnh: VnEconomy)

Chẳng hạn, tại Hà Nội, phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất được tính là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5 triệu đồng/hồ sơ. Ở TP.HCM, mức phí này dao động từ 50.000 đồng đến 3.100.000 đồng/hồ sơ, tùy theo giá trị tài sản. Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà, bên mua cần kiểm tra kỹ mức phí này theo quy định của từng địa phương.

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Phí công chứng là khoản phí bắt buộc khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại các văn phòng công chứng. Theo Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP, mức phí này được tính dựa trên giá trị hợp đồng hoặc tài sản giao dịch.

Cụ thể, hợp đồng có giá trị dưới 50 triệu đồng sẽ chịu phí 50.000 đồng, trong khi các hợp đồng trên 10 tỷ đồng sẽ chịu phí 5,2 triệu đồng + 0.03% phần giá trị vượt quá 10 tỷ đồng (tối đa không quá 10 triệu đồng). Để tránh phát sinh chi phí không mong muốn, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và tìm hiểu kỹ mức phí công chứng trước khi tiến hành thủ tục mua bán nhà.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí người mua phải nộp để đăng ký quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Đây là nghĩa vụ tài chính bắt buộc để hoàn tất thủ tục pháp lý khi sang tên nhà đất. Theo quy định hiện hành, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị tính thuế trước bạ nhà đất

Giá trị tính thuế này được xác định dựa trên bảng giá đất của từng địa phương hoặc giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng, tùy theo mức cao hơn. Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà, bên mua cần lưu ý chuẩn bị kinh phí để nộp khoản lệ phí.

Phí cấp sổ đỏ

Phí cấp sổ đỏ là khoản lệ phí mà cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức phải nộp khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là một phần quan trọng trong quá trình hoàn tất thủ tục mua bán nhà, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sở hữu bất động sản.

Mức cấp sổ đỏ do từng địa phương quy định (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Theo quy định tại Thông tư 85/2015/TT-BTC, phí cấp sổ đỏ bao gồm nhiều khoản khác nhau, từ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đến phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ địa chính và cung cấp số liệu hồ sơ địa chính.

Mức thu phí cấp sổ đỏ không cố định mà phụ thuộc vào chính sách phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương. Cụ thể, mức phí áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực trung tâm như quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hay phường nội thành của thị xã thường cao hơn so với các khu vực nông thôn. Đồng thời, tổ chức phải chịu mức thu cao hơn so với cá nhân hoặc hộ gia đình.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà và sang tên sổ đỏ, bên nhận chuyển nhượng cần nộp lệ phí để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức lệ phí này cũng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và thường dao động từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng đối với hộ gia đình, cá nhân. Đối với tổ chức, mức lệ phí có thể cao hơn.

Hiểu rõ các loại thuế, phí trong thủ tục mua bán nhà giúp người mua và bán chủ động, tránh rủi ro pháp lý. Từ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đến phí công chứng, mỗi khoản đều quan trọng để giao dịch hợp pháp. Chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ quy định sẽ giúp quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Xem thêm

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Mua bán nhà đất ủy quyền: Ai chịu thuế? Những rủi ro & lưu ý cần biết