Mua bán nhà đất ủy quyền: Ai chịu thuế? Những rủi ro & lưu ý cần biết

Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền ngày càng phổ biến, nhưng đi kèm với đó là nhiều rủi ro pháp lý và thuế phí. Vậy trong giao dịch này, ai là người phải nộp thuế bán nhà? Bên ủy quyền hay bên được ủy quyền sẽ chịu trách nhiệm về thuế phí mua nhà? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về quy định pháp luật, các trường hợp bị truy thu thuế và cách giao dịch an toàn nhất.

Sự khác biệt giữa mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng

Sự khác biệt giữa mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng

Bản chất pháp lý

Hợp đồng ủy quyền: Là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền, trong đó bên ủy quyền giao cho bên được ủy quyền thực hiện một hoặc nhiều công việc liên quan đến nhà đất (ví dụ: chuyển nhượng, quản lý, sử dụng). Hợp đồng này không làm thay đổi quyền sở hữu tài sản.

Hợp đồng chuyển nhượng: Là hợp đồng mua bán nhà đất, theo đó quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được chuyển từ bên bán sang bên mua. Hợp đồng này làm thay đổi chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.

Quyền và nghĩa vụ của các bên

Hợp đồng ủy quyền: Bên được ủy quyền chỉ thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền, không có quyền sở hữu đối với nhà đất. Trong một số trường hợp, quyền ủy quyền có thể bị chấm dứt theo quy định pháp luật hoặc theo ý chí của bên ủy quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng: Sau khi hợp đồng có hiệu lực và hoàn tất thủ tục sang tên, bên mua có đầy đủ quyền sử dụng và sở hữu đối với nhà đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, tặng cho, thừa kế.’

Mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền ngày càng phổ biến, nhưng đi kèm với đó là nhiều rủi ro pháp lý và thuế phí (Nguồn: Luật đất đai)

Hiệu lực pháp lý và rủi ro

Hợp đồng ủy quyền: Có thể bị chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu bên ủy quyền đơn phương hủy bỏ hoặc khi một trong hai bên qua đời (trừ trường hợp ủy quyền không thể hủy ngang). Điều này có thể gây rủi ro cho bên được ủy quyền nếu giao dịch mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng: Có hiệu lực bắt buộc theo quy định của pháp luật, không thể bị đơn phương hủy bỏ trừ khi có thỏa thuận khác hoặc vi phạm điều khoản hợp đồng.

Thủ tục pháp lý

Hợp đồng ủy quyền: Không bắt buộc công chứng, nhưng trong trường hợp ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản, thường phải công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.

Hợp đồng chuyển nhượng: Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, đồng thời phải thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Mục đích sử dụng

Hợp đồng ủy quyền: Thường được sử dụng trong trường hợp chủ sở hữu nhà đất không thể trực tiếp thực hiện giao dịch (ví dụ: đi xa, không tiện thực hiện các thủ tục) hoặc để lách thuế, phí khi chuyển nhượng bất động sản (dù có nhiều rủi ro pháp lý).

Hợp đồng chuyển nhượng: Được sử dụng trong giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp, đảm bảo quyền lợi cho bên mua khi sở hữu bất động sản.

Hợp đồng chuyển nhượng là phương thức an toàn và hợp pháp để mua bán nhà đất, đảm bảo quyền sở hữu cho người mua. Trong khi đó, mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, có thể bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt bất cứ lúc nào. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản, nên ưu tiên hợp đồng chuyển nhượng thay vì hợp đồng ủy quyền để tránh tranh chấp về sau.

Trách nhiệm nộp thuế của bên ủy quyền và bên được ủy quyền

Trách nhiệm nộp thuế trong trường hợp ủy quyền chuyển nhượng nhà đất được quy định tại:

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.”

Vậy, trách nhiệm nộp thuế của bên ủy quyền và bên được ủy quyền như sau:

• Bên ủy quyền: Là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Bên được ủy quyền: Không phải nộp thuế nếu chỉ thực hiện giao dịch thay mặt bên ủy quyền. Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận rằng bên nhận chuyển nhượng chịu thuế, thì thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

Hợp đồng ủy quyền chỉ cho phép một bên thực hiện giao dịch thay mặt bên kia, nhưng không làm thay đổi quyền sở hữu tài sản (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Rủi ro pháp lý khi giao dịch theo hình thức ủy quyền (tránh tranh chấp, lách thuế)

Giao dịch nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi được sử dụng để tránh tranh chấp hoặc lách thuế. Trên thực tế, hợp đồng ủy quyền chỉ cho phép một bên thực hiện giao dịch thay mặt bên kia, nhưng không làm thay đổi quyền sở hữu tài sản. Điều này có thể dẫn đến tình trạng bên được ủy quyền không có quyền lợi thực sự đối với bất động sản nếu xảy ra tranh chấp.

Một trong những rủi ro lớn nhất là hợp đồng ủy quyền có thể bị vô hiệu. Theo quy định pháp luật, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt ngay khi bên ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự, qua đời hoặc đơn phương hủy bỏ (trừ trường hợp có thỏa thuận ủy quyền không thể hủy ngang). Điều này khiến bên được ủy quyền có nguy cơ mất quyền kiểm soát tài sản, thậm chí mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra để nhận ủy quyền.

Bên cạnh đó, cơ quan thuế có thể xem xét và xác định rằng hợp đồng ủy quyền thực chất là giao dịch mua bán trá hình nhằm trốn thuế. Trong trường hợp này, các bên có thể bị truy thu thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ và có nguy cơ bị xử phạt hành chính. Ngoài ra, do ngày càng có nhiều trường hợp lách luật thông qua hình thức này, cơ quan nhà nước đang siết chặt quản lý, khiến các giao dịch dạng này dễ bị kiểm tra và bác bỏ.

Việc giao dịch nhà đất qua hợp đồng ủy quyền cũng tiềm ẩn rủi ro về quyền lợi của bên mua. Nếu bên ủy quyền thay đổi ý định hoặc phát sinh tranh chấp với người thừa kế, bên được ủy quyền có thể mất quyền đối với tài sản mà không có cách nào bảo vệ mình trước pháp luật. Điều này đặc biệt nguy hiểm khi hợp đồng ủy quyền được lập mà không có sự tư vấn pháp lý chặt chẽ.

Lời khuyên từ chuyên gia khi mua/bán nhà đất theo hình thức ủy quyền

Các chuyên gia pháp lý luôn khuyến nghị nên thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức thay vì sử dụng hợp đồng ủy quyền để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Khi giao dịch nhà đất, ưu tiên ký hợp đồng mua bán công chứng và thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều này không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn giúp bên mua có quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản.

Nếu bắt buộc phải sử dụng hợp đồng ủy quyền, chỉ nên áp dụng trong trường hợp cần người đại diện thực hiện thủ tục hành chính, không nên dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho hợp đồng mua bán. Trong hợp đồng ủy quyền, nên ghi rõ phạm vi ủy quyền, thời hạn và điều kiện chấm dứt để tránh tranh chấp về sau.

Để tăng tính pháp lý, hợp đồng ủy quyền cần được công chứng nhằm hạn chế rủi ro bị vô hiệu hoặc bị từ chối khi thực hiện giao dịch. Nếu hợp đồng ủy quyền có liên quan đến quyền định đoạt tài sản, cần bổ sung điều khoản không hủy ngang để bảo vệ quyền lợi của bên được ủy quyền.

Giao dịch nhà đất theo hình thức ủy quyền có thể giúp các bên linh hoạt nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là về nghĩa vụ thuế (Nguồn: Thư viện pháp luật)

Một yếu tố quan trọng khác là cần xem xét các nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thuế. Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để né tránh thuế có thể bị truy thu hoặc xử phạt, do đó, các bên nên tính toán trước các khoản thuế phải nộp để đảm bảo giao dịch minh bạch và hợp pháp.

Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào theo hình thức ủy quyền, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch và không bị thế chấp. Việc tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản cũng là một biện pháp quan trọng để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên.

Giao dịch nhà đất theo hình thức ủy quyền có thể giúp các bên linh hoạt trong thủ tục, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là về nghĩa vụ thuế. Theo quy định, người ủy quyền thường là người chịu thuế bán nhà, trừ khi có thỏa thuận khác. Bên mua cũng có thể phát sinh thuế phí mua nhà khi làm thủ tục sang tên. Để tránh tranh chấp và truy thu thuế, người mua nên ưu tiên hợp đồng chuyển nhượng chính thức thay vì hợp đồng ủy quyền. Trước khi giao dịch, cần tham vấn chuyên gia và kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản để đảm bảo quyền lợi của mình.

Xem thêm

Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Tổng hợp các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà đất mới nhất 2025