Cách kê khai & nộp thuế khi mua bán nhà đất: Hướng dẫn chi tiết A-Z

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, việc kê khai và nộp các loại thuế, phí là bước quan trọng để đảm bảo tuân thủ pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết từ A-Z về cách kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng như các thủ tục công chứng liên quan.

Hướng dẫn từng bước kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ, công chứng

Mua bán nhà đất không chỉ dừng lại ở việc thỏa thuận giữa các bên mà còn phải trải qua các thủ tục pháp lý quan trọng như công chứng hợp đồng, kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nộp lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Trước khi tiến hành kê khai và nộp thuế, bước đầu tiên là công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch hợp pháp, tránh rủi ro. 

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán như CMND/CCCD hoặc hộ chiếu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có) cùng với hợp đồng ủy quyền trong trường hợp giao dịch được thực hiện thông qua đại diện.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, cả hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ. Nếu hồ sơ đầy đủ và không có sai sót, hợp đồng sẽ được công chứng và có giá trị pháp lý. 

Nộp thuế bán nhà và thuế phí mua nhà là yêu cầu bắt buộc khi giao dịch bất động sản (Ảnh: Luật Việt Nam)

Bước 2: Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, bên bán phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ giao dịch mua bán bất động sản. Theo quy định hiện hành, thuế suất áp dụng là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Trong một số trường hợp, nếu hai bên có thỏa thuận, nghĩa vụ thuế có thể do bên mua chi trả thay.

Để kê khai thuế, bên nộp thuế cần chuẩn bị tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN, kèm theo bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Hồ sơ này sẽ được nộp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản trong thời hạn chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế sẽ xác nhận và thông báo số thuế phải nộp, người nộp thuế có thể đóng trực tiếp tại ngân hàng liên kết với Kho bạc Nhà nước hoặc thực hiện giao dịch nộp thuế online.

Bước 3: Kê khai và nộp lệ phí trước bạ

Song song với thuế TNCN, bên mua cũng phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, đây là khoản phí để đăng ký quyền sở hữu tài sản với nhà nước. Theo quy định, lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị tài sản do cơ quan thuế xác định nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước.

Hồ sơ kê khai bao gồm tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Hồ sơ này được nộp tại Chi cục Thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cùng thời điểm với hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Bước 4: Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua là thủ tục bắt buộc để hoàn tất giao dịch và đảm bảo quyền lợi pháp lý cho chủ sở hữu mới. Hồ sơ đăng ký bao gồm đơn đăng ký biến động đất đai, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, và biên lai nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản. Thời gian giải quyết thường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Khi hoàn tất, bên mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản.

Các mẫu tờ khai thuế cần biết và cách điền chính xác

Trong quá trình mua bán nhà đất, việc kê khai thuế bán nhà, thuế phí mua nhà là bước quan trọng giúp hoàn tất giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Hai loại tờ khai chính mà người mua và người bán cần nắm rõ là tờ khai thuế TNCN – Mẫu 03/BĐS-TNCN và tờ khai lệ phí trước bạ – Mẫu 01/LPTB. Điền đúng và đầy đủ các thông tin trong tờ khai sẽ giúp quá trình nộp thuế diễn ra nhanh chóng, tránh sai sót không đáng có.

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN) - Mẫu 03/BĐS-TNCN

Tờ khai này áp dụng cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định, thuế TNCN từ hoạt động này được tính bằng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng và thông thường do bên bán chịu trừ khi có thỏa thuận khác.

Người nộp thuế có thể tải mẫu 03/BĐS-TNCN từ Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế. Cách điền như sau:

• [01] Kỳ tính thuế: Ghi năm phát sinh giao dịch (VD: 2025).
• [04] Họ và tên: Ghi họ tên đầy đủ của người nộp thuế (bên bán).
• [06] Số CMND/CCCD: Ghi rõ số CMND/CCCD, ngày cấp và nơi cấp.
• [09] Giá chuyển nhượng: Ghi theo hợp đồng mua bán hoặc theo khung giá nhà nước.
• [11] Thuế TNCN phải nộp: Tính bằng 2% giá chuyển nhượng.

Tờ khai lệ phí trước bạ - Mẫu 01/LPTB

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản. Thông thường, nghĩa vụ này thuộc về bên mua, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Mức lệ phí được tính bằng 0,5% giá trị tài sản chuyển nhượng.

Người nộp thuế có thể tải mẫu 01/LPTB từ Cổng thông tin Tổng cục Thuế. Cách điền như sau:

• [01] Kỳ tính thuế: Chọn loại hình kê khai (mua bán, tặng cho, thừa kế).
• [04] Tên người nộp thuế: Ghi tên người mua nhà đất.
• [06] Địa chỉ: Ghi nơi thường trú của người mua.
• [09] Giá trị tài sản: Ghi theo giá trên hợp đồng mua bán.
• [10] Lệ phí trước bạ phải nộp: 0,5% giá trị tài sản.

Hướng dẫn nộp thuế online và trực tiếp tại cơ quan thuế

Người nộp thuế có thể lựa chọn một trong hai phương thức để nộp thuế: nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc nộp thuế online qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia. Tùy vào điều kiện cá nhân, bạn có thể chọn phương thức phù hợp để hoàn thành nghĩa vụ thuế một cách nhanh chóng và thuận tiện.

Nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế

Nộp thuế trực tiếp phù hợp với người không rành về công nghệ hoặc muốn có giấy tờ chứng nhận ngay sau khi thanh toán. Tuy nhiên, cách này mất thời gian đi lại và có thể phải xếp hàng tại cơ quan thuế hoặc ngân hàng.

• Bước 1: Nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản.
• Bước 2: Nhận thông báo thuế trong 3 ngày làm việc.
• Bước 3: Đóng tiền tại ngân hàng/kho bạc nhà nước và nhận biên lai.

Nộp thuế online qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia

Nộp thuế online tiện lợi hơn, giúp tiết kiệm thời gian và có thể thực hiện mọi lúc, mọi nơi. Tuy nhiên, yêu cầu người nộp thuế có tài khoản ngân hàng liên kết và biết sử dụng dịch vụ thanh toán trực tuyến.

• Bước 1: Truy cập thuedientu.gdt.gov.vn
• Bước 2: Chọn "Nộp thuế cá nhân", điền thông tin.
• Bước 3: Chọn ngân hàng, xác nhận OTP và thanh toán.

Tùy thuộc vào điều kiện bạn có thể lựa chọn hình thức nộp thuế phù hợp (Ảnh: VnEconomy)

Thời gian nộp thuế, mức phạt khi chậm nộp và cách tránh sai sót

Tuân thủ đúng thời hạn nộp thuế khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất không chỉ giúp người dân tránh bị phạt mà còn đảm bảo quá trình sang tên diễn ra suôn sẻ. Tuy nhiên, nếu nộp thuế chậm, cá nhân hoặc tổ chức có thể bị xử phạt hành chính theo quy định hiện hành.

Thời gian nộp thuế

Mỗi loại thuế liên quan đến giao dịch bất động sản có thời hạn nộp cụ thể, theo quy định của Luật Quản lý Thuế và các văn bản hướng dẫn:

• Thuế TNCN: Trong 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
• Lệ phí trước bạ: Khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Mức phạt khi chậm nộp thuế

Nếu không nộp thuế đúng hạn, cá nhân hoặc tổ chức sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Thông tư 166/2013/TT-BTC. Mức phạt cụ thể như sau:

• Chậm 1 - 5 ngày: Phạt 400.000 - 1.000.000 đồng.
• Chậm 6 - 10 ngày: Phạt 800.000 - 2.000.000 đồng.
• Chậm trên 90 ngày: Phạt từ 8% - 12% số thuế phải nộp.

Nếu không nộp thuế trong thời gian dài, người vi phạm có thể bị cưỡng chế thuế, bị áp dụng các biện pháp phong tỏa tài khoản hoặc bị khởi kiện theo quy định pháp luật.

Cách tránh sai sót khi nộp thuế

• Để tránh bị phạt hoặc gặp rủi ro pháp lý khi kê khai và nộp thuế, người dân cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau:
• Kiểm tra kỹ hợp đồng chuyển nhượng: Đảm bảo giá chuyển nhượng phù hợp với thực tế, tránh bị điều chỉnh theo giá Nhà nước.
• Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá đất Nhà nước quy định, thuế TNCN sẽ được tính theo khung giá Nhà nước thay vì giá thực tế ghi trong hợp đồng.
• Điền chính xác mẫu tờ khai thuế: Điền đúng thông tin cá nhân (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ thường trú). Ghi rõ giá chuyển nhượng và tính thuế chính xác để tránh điều chỉnh về sau. Nếu không chắc chắn, có thể nhờ cán bộ thuế hướng dẫn trước khi nộp.

Lưu trữ biên lai nộp thuế để tránh rủi ro: Biên lai là bằng chứng pháp lý quan trọng để hoàn tất thủ tục sang tên nhà đất. Nếu làm mất biên lai, có thể mất thời gian xin xác nhận lại từ cơ quan thuế.

Nộp thuế đúng hạn tránh bị phạt và giúp quá trình sang tên diễn ra suôn sẻ (Ảnh: Thư Viện Pháp Luật)

Việc nộp thuế phí mua nhà và thuế bán nhà đúng hạn giúp giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, tránh được các khoản phạt phát sinh không đáng có. Người dân nên kiểm tra kỹ thông tin kê khai, lựa chọn phương thức nộp thuế phù hợp và lưu giữ biên lai để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, hãy chủ động liên hệ cơ quan thuế để được hỗ trợ kịp thời nhất.

Xem thêm

Vì sao mục đích tính thuế khi sử dụng cách định giá nhà lại vô cùng quan trọng?

Lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng có bị tính thuế thu nhập cá nhân không?