Bất động sản "đóng băng" hay "bùng nổ" sau Luật Đất đai 2024?

Cuộc họp bất thường diễn ra vào tháng 01/2024 vừa qua của Quốc hội đã chính thức thông qua một số sửa đổi và cải cách trong Luật Đất đai 2024. Mục đích của những sửa đổi này được kỳ vọng là sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn nghi ngờ liệu mục đích này có thực hiện được không và thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ “đóng băng” hay “bùng nổ”? 

Diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay

Diễn biến của thị trường bất động sản trong nước thời gian qua vẫn luôn là chủ đề nóng, thu hút nhiều sự quan tâm. Theo đó, sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua thời kỳ bùng nổ trong khoảng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Nhưng từ giữa năm 2022 cho đến nay, thị trường lại ghi nhận sự suy giảm ở nhiều mặt. 

Cụ thể, Hiệp Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã thống kê trong 9 tháng đầu năm 2023, tổng lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt khoảng 10.000 sản phẩm, chưa bằng 10% so với cùng thời điểm trước đại dịch Covid-19 (năm 2018, 2019). 

Thị trường bất động sản từ sau đại dịch gặp nhiều khó khăn (Nguồn ảnh: Báo Tài nguyên và Môi trường) 

Trong khi đó, báo cáo của Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt 55.300 sản phẩm. Con số này so với năm 2022 đã tăng 14% nhưng cũng chỉ bằng 1/3 so với năm 2018. 

Cũng theo Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, tỷ lệ nhu cầu sở hữu bất động sản của thị trường có thể chuyển đổi thành lượt mua thực đạt mức 25%. Nghĩa là trong 4 người có nhu cầu mua bất động sản, chỉ có 1 giao dịch thực sự diễn ra. 

Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 

Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn này được các chuyên gia đánh giá là ít nhiều có liên quan đến bất cập trong chính sách quản lý đất đai. Để giải quyết những bất cập hiện tại và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi, Luật Đất đai 2024 đã thông qua một số thay đổi như: 

• Loại bỏ khung giá đất và quy định các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026. Mỗi năm, UBND cấp tỉnh phải trình lên HĐND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01 năm tiếp theo.
• Cho phép doanh nghiệp đang trả tiền đất một lần có thể chuyển sang trả hàng năm. 
• Cho phép cấp Sổ đỏ với những phần không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014.
• Quy định rõ 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế và xã hội.
• Bổ sung thêm các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. 
• Bổ sung thêm nhiều hình thức bồi thường cho phần đất bị thu hồi của người dân. 

Dự đoán biến động của thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực 

Theo đánh giá từ các chuyên gia bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi 2024 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể sở hữu tài sản đất đai phù hợp với khả năng tài chính đầu tư của bản nhân. Tuy nhiên, đây lại là khó khăn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Luật Đất đai sửa đổi sẽ kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng đất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Nguồn: Quốc hội) 

Thời điểm bộ luật có hiệu lực được cho là lúc thị trường chứng kiến sự “thanh lọc” mạnh mẽ. Các doanh nghiệp nhỏ và kinh doanh không minh bạch nguy cơ cao sẽ bị đào thải, dành chỗ cho sự cạnh tranh của các doanh nghiệp lớn, có chiến lược hoạt động hợp pháp và rõ ràng. 

Nguyên nhân là vì quy định trả tiền đất hằng năm sẽ hạn chế tình trạng các doanh nghiệp “găm” đất, đầu cơ, tích trữ để chờ bán vào thời điểm tăng giá. Lúc này, các doanh nghiệp buộc phải hoàn thành xây dựng công trình theo đúng quy hoạch rồi mới được rao bán ra thị trường. 

Cũng theo đó, quỹ đất trống bị bỏ hoang vì hoạt động đầu cơ trước đây có thể được tái sử dụng đúng mục đích, tạo điều kiện để các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư thêm nhiều dự án phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Điều này đã tạo kỳ vọng cho việc đưa lượng cung - cầu bất động sản quay trở lại trạng thái cân bằng, thúc đẩy hoạt động giao dịch của thị trường diễn ra sôi nổi hơn. 

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ đưa cung - cầu bất động sản trở lại trạng thái cân bằng (Nguồn ảnh: Tuổi trẻ cuối tuần) 

Mặc dù vậy, vẫn chưa thể khẳng định chắc chắn bất động sản Việt Nam sẽ “bùng nổ” sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Trường hợp chính sách kiểm soát quá chặt chẽ, việc xin cấp phép sử dụng đất khó khăn khiến các doanh nghiệp không thể xây dựng dự án cũng có thể dẫn đến nguy cơ thị trường tiếp tục đóng băng. 

Như vậy, bài viết đã dự đoán một số biến động của thị trường bất động sản khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Hy vọng những thông tin trong bài sẽ là cơ sở để các nhà đầu tư bất động sản xây dựng chiến lược kinh doanh mới hiệu quả và phù hợp nhất.

Xem thêm

Với 100 triệu đồng, gen Z nên đầu tư gì trong năm 2024?

Vai trò của đòn bẩy tài chính trong kiến thức đầu tư bất động sản