Bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên không?

Bán nhà là một giao dịch quan trọng, đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về các thủ tục pháp lý, bao gồm cả việc xác định ai là người có quyền ký tên vào hợp đồng mua bán nhà. Vậy bán nhà có cần người trong hộ khẩu ký tên hay không? Mời bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới đây của OneHousing để có được câu trả lời chi tiết.

Bán nhà có cần người trong hộ khẩu phải ký tên không?

Luật Đất đai 2013 có quy định Sổ đỏ tức Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể được cấp cho cá nhân hoặc hộ gia đình.

Trường hợp GCN được cấp cho cá nhân

Người được ghi tên trong văn bản chứng nhận có quyền tự quyết định chuyển nhượng đất mà không phải xin ý kiến của bất kỳ thành viên nào khác trong hộ khẩu.

Pháp lý nhà ở - Cá nhân được cấp GCN có quyền tự quyết bán nhà mà không cần chữ ký thành viên gia đình (Nguồn: Luật Việt Nam)

Trường hợp GCN được cấp cho hộ gia đình

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 5, Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT: Trường hợp GCN (Sổ đỏ) được cấp cho hộ gia đình thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải có sự xác nhận của những người có tên trên GCN hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. 

Điều 3, Khoản 29 của Luật Đất Đai giải thích rằng thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có mối quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc nuôi dưỡng theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi chuyển nhượng nhà hoặc đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là điều bắt buộc.

Pháp lý nhà ở - Cần chữ ký thành viên trong hộ khẩu khi bán nhà nếu GCN được cấp cho hộ gia đình (Nguồn: Luật Minh Khuê)

Tóm lại, tùy thuộc vào tình huống bán nhà cụ thể, đất là sổ đỏ được cấp cấp cho cá nhân hay hộ gia đình sẽ quyết định có cần chữ ký những người có tên trong hộ khẩu hay không.

Khi nào bán nhà thì phải cần người trong hộ khẩu ký tên?

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, người có tên ghi trên sổ đỏ, khi thực hiện ký kết các văn bản, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Văn bản này cần phải được công chứng và chứng thực theo quy định của pháp luật hiện hành. 

Trong một số trường hợp, việc sử dụng đất của thành viên trong hộ gia đình không tương đồng hoàn toàn với danh sách thành viên trong hộ khẩu. Có những người mặc dù được ghi  tên trong sổ hộ khẩu, nhưng không phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, chẳng hạn như họ hàng, người quen nhập nhờ hộ khẩu. Trong quá trình bán nhà đất, không cần phải tham khảo ý kiến của những người này.

Những người cùng hộ khẩu có liên quan đến việc đưa ra ý kiến phải có quan hệ xét theo huyết thống hôn nhân, hoặc quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình. Đồng thời, phải là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Một số thắc mắc liên quan đến bán nhà cần chữ ký của những ai?

Một số vấn đề liên quan đến việc bán nhà (Nguồn: Mogi)

Người có tên trong hộ khẩu liên quan gì đến việc bán nhà?

Hiện nay, nhiều trường hợp khi muốn thực hiện giao dịch bán nhà, chuyển nhượng đất một cách hợp pháp thì đều phải thực hiện quy trình pháp lý đòi hỏi sự đồng thuận và chữ ký của tất cả thành viên trong hộ khẩu. Vậy trường hợp nào khi chuyển nhượng nhà, đất cần phải có sự đồng thuận của những người có tên trong hộ khẩu? 

Trường hợp chuyển nhượng nhà, đất đai cần phải có sự đồng thuận của những người có tên trong hộ khẩu là khi GCN được cấp cho hộ gia đình với người đứng tên trên sổ thông thường là chủ hộ. Những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận và từ đủ 15 tuổi trở lên sẽ ký tên vào văn bản chuyển nhượng. Trong trường hợp có thành viên trong hộ gia đình chưa đủ 15 tuổi hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người giám hộ sẽ đại diện và thực hiện quy trình chuyển nhượng.

Sổ đỏ cấp cho cá nhân và hộ gia đình có ảnh hưởng đến việc bán nhà đất không?

• Sổ đỏ cấp cho cá nhân chỉ ghi tên của một cá nhân và chỉ có cá nhân đó là chủ sở hữu và chủ sử dụng tài sản. Người này có toàn quyền quyết định trong việc sử dụng và chuyển nhượng tài sản mà không cần xin ý kiến của bất kỳ ai.
• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên thường là chủ hộ và đại diện cho toàn bộ hộ gia đình. Đối với trường hợp này, mọi thành viên trong hộ gia đình đều có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp muốn bán nhà, phải có sự đồng thuận của tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Tóm lại, khi giao dịch bán nhà đất, đối với sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, quyết định được đưa ra phải dựa trên việc thảo luận và đồng thuận từ tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Trong khi đó, đối với sổ đỏ cá nhân, người đứng tên trên sổ có quyền tự quyết định mà không cần xin ý kiến của bất kỳ ai.

Cha mẹ bán nhà thì có cần con cái ký tên không?

Trường hợp nào cha mẹ muốn bán nhà thì cần con cái ký tên? (Nguồn: Batdongsan)

• Trường hợp ba mẹ bán nhà cần chữ ký của các con

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi tên là "Hộ ông/bà", thì đất đó là tài sản chung của hộ gia đình; quyền sử dụng đất đó sẽ thuộc vào sở hữu chung của toàn bộ thành viên trong hộ gia đình, bao gồm cha mẹ và con cái. 

Theo quy định của Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, trong trường hợp này cha mẹ nếu muốn bán đất, yêu cầu phải có sự đồng thuận bằng văn bản và chữ ký của tất cả các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Đồng thời, văn bản này cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật

Nếu có thành viên trong hộ gia đình chưa đủ tuổi hoặc mất năng lực hành vi dân sự, thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản từ người giám hộ (Được quy định tại điểm c, Khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015).

• Trường hợp ba mẹ bán nhà không cần chữ ký của các con

Nếu sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình, việc bán đất đòi hỏi sự đồng thuận và chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Trong các trường hợp khác, khi cha mẹ bán đất, không cần chữ ký của các con, dù đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, hoặc là tài sản chung theo quy định của Khoản 1 Điều 33 và Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Nếu là tài sản chung thì cha mẹ tự thỏa thuận với nhau mà không cần có sự đồng ý của các con.

Cha mẹ bán nhà thì con cái có được hưởng không?

Đối với những căn nhà thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, con cái là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và được ghi tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp quyền sử dụng đất thì khi cha mẹ bán nhà, cần có văn bản đồng ý kèm chữ ký của các con được công chứng theo quy định. Trong trường hợp nhà thuộc tài sản riêng của vợ, chồng hoặc là tài sản chung của vợ chồng, quyền chuyển nhượng là của cha mẹ mà không cần sự đồng thuận của con cái và con cái cũng không có quyền ngăn cản.

Các con ủy quyền cho cha mẹ bán nhà đất 

Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 có nêu rõ: Hợp đồng ủy quyền là văn bản thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu pháp luật quy định hoặc khi đó là thỏa thuận đôi bên. 

Điều 138 của Bộ luật dân sự 2015 không có quy định về đối tượng cụ thể được nhận ủy quyền thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình. Do đó, trường hợp các thành viên hộ gia đình không có tư cách pháp nhân thì đều có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện xác lập và thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình. 

Như vậy, nếu con cái không thể tự tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất, có thể ủy quyền cho cha mẹ thông qua hợp đồng ủy quyền. Ngoài ra, để đảm những xung đột xảy ra sau này thì hợp đồng ủy quyền nên được thực hiện công chứng. 

Bài viết trên đây của OneHousing đã giúp bạn đọc tìm ra câu trả lời cho câu hỏi “Bán nhà thì có cần người trong hộ khẩu ký tên hay không?”. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp ích cho bạn đọc trong quá trình tìm hiểu về pháp lý nhà ở.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Giá trị pháp lý của hợp đồng 3 bên mua nhà

Cách thức kiểm tra pháp lý chung cư giúp bạn tránh bị lừa đảo