6 điều phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là một trong những bước quan trọng của quá trình mua bán nhà. Hãy tham khảo bài viết dưới đây của OneHousing để bổ sung thêm những thông tin cần thiết về loại hình hợp đồng này. 

Thế nào là đặt cọc? 

Giải thích khái niệm về đặt cọc (Nguồn: GLaw Vietnam)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Hiểu một cách đơn giản, đặt cọc là biện pháp giúp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và được sử dụng trong nhiều lĩnh vực. Đặc biệt, ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là phổ biến nhất. 

Khi đặt cọc mua nhà đất phải nhớ những điều gì?

Đặt cọc không bắt buộc khi mua nhà đất 

Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013, không có bất cứ điều khoản nào quy định đặt cọc là biện pháp bắt buộc. Tuy nhiên, ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất vẫn được áp dụng rộng rãi vì giúp việc chuyển nhượng hay mua bán trở nên đảm bảo và chắc chắn. 

Ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không cần công chứng/chứng thực 

Để phòng tránh trường hợp tranh chấp hoặc rủi ro xảy ra thì các bên liên quan trong hợp đồng vẫn thực hiện công chứng/ chứng thực. Tuy nhiên, theo các điều khoản trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Công chứng 2014 không có quy định hợp đồng đặt cọc cần công chứng hoặc chứng thực. 

Nếu không mua hay bán nhà đất đóng phạt cọc bao nhiêu? 

Mức đặt cọc phổ biến cần biết (Nguồn: Báo Điện Tử)

Nếu bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng theo thỏa thuận hợp đồng sẽ bị phạt cọc. Mức phạt trong ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau: 

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Dựa vào điều luật trên, mức phạt cọc được hiểu là: 

• Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc sẽ mất số tiền đã đặt. 
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp động thì tài sản đặt cọc phải trả cho bên còn lại cùng với một khoản tiền tương đương giá trị tài sản trên. Đây chính là khoản tiền phạt mà bên nhận phải cam kết trả đủ nếu không giao kết đúng khi ký hợp đồng. 

Nếu chỉ có giấy biên nhận tiền sẽ không bị phạt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi rõ nếu một trong các bên tham gia hợp đồng từ chối giao kết sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác được đề cập thêm. 

Tuy nhiên, nếu việc ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không có thỏa thuận đặt cọc hay trong giấy biên nhận tiền không ghi là đặt cọc sẽ không bị đóng tiền phạt. 

Với trường hợp giấy biên nhận tiền, để hiểu rõ thì cần xét trong nội dung mà giấy biên này ghi nhận. Nếu không có bất cứ từ “đặt cọc” nào xuất hiện thì nghĩa vụ của các bên liên quan sẽ khác hoàn toàn với đặt cọc. Khoản tiền giao dịch thông qua giấy biên nhận sẽ được coi là tiền trả trước. 

Theo đúng bản chất thì đây sẽ là khoản tiền để thanh toán. Trong trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì sẽ xử lý khoản tiền này như sau: 

• Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng ký kết sẽ được nhận lại khoản tiền trả trước và không bị chịu phạt, trừ khi có thỏa thuận khác. 
• Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết và chuyển nhượng tài sản sẽ phải trả loại toàn bộ số tiền trả trước và không phải chịu phạt, trừ khi có thỏa thuận khác. 

Mua nhà đất nên đặt cọc bao nhiêu? 

Mức đặt cọc trong mua nhà đất (Nguồn: Luật Vietnam)

Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền trong ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro thì thỏa thuận nên dưới mức 30% giá trị hợp đồng.

Các bên tham gia cần đàm phán, thương lượng để đề xuất mức tiền chung bởi tuỳ thuộc vào từng trường mà trách nhiệm và nghĩa vụ sẽ khác nhau. Nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì bên nhận cọc sẽ hưởng lợi. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ có lợi hơn. 

Như vậy, ký hợp đồng đặt cọc mua nhà đất đòi hỏi sự hiểu biết chuyên sâu để đảm bảo lợi ích đôi bên. OneHousing mong rằng những thông tin trên sẽ giúp bạn đọc tự tin khi thực hiện các hợp đồng đặt cọc mua nhà. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Giải đáp: Làm hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội thế nào?

Những điều cần biết: Lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua chung cư