3 rủi ro khi mua nhà, đất bằng giấy viết tay
Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, việc mua nhà, đất bằng giấy viết tay diễn ra rất phổ biến. Hiện nay, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Vậy rủi ro của hoạt động mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là gì? Có phải trường hợp nào giấy viết tay cũng đều không có hiệu lực?
Mua bán đất là gì? Khái niệm mua bán đất bằng giấy viết tay?
Hiện nay chưa có văn bản nào quy định hay giải thích việc mua nhà bằng giấy viết tay. Tuy nhiên bạn có thể coi giấy viết tay là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không được công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, mua đất là cách nói thông thường của người dân khi nhắc đến việc sang nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất thường bắt gặp trong giao dịch nhà đất (Nguồn: Smart Land)
Thời xưa, khi pháp luật còn chưa có quy định rõ ràng, người dân thường thỏa thuận, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay mà không có công chứng, chứng thực. Hay nói cách khác, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không được Nhà nước và pháp luật công nhận. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến các cuộc tranh chấp đất đai sau này.
Vậy thế nào là giấy mua bán đất viết tay?
Nôm na, giấy mua bán đất viết tay chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.
Nhiều người vẫn thường hiểu đơn giản rằng giấy mua bán đất viết tay là một dạng hợp đồng mua. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.
Bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.
Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?
Các rủi ro dễ gặp phải khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Do không được Nhà nước và pháp luật công nhận, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí có thể khiến người mua tiền mất tận mang, cụ thể như sau:
Bên chuyển nhượng vẫn có quyền sử dụng đất dù bên mua đã trả hết tiền
Theo Khoản 3 Điều 188 trong Luật Đất đai 2013 có viết việc chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng hay tặng cho… cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và thời điểm có hiệu lực sẽ được tính từ lúc đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, đối chiếu theo quy định trên, việc mua bán nhà đất sẽ chỉ có hiệu lực kể từ khi đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng giữa cá nhân, hộ gia đình khi không có công chứng, chứng thực hợp pháp sẽ không có hiệu lực.
Như vậy, bên chuyển nhượng vẫn có quyền sử dụng ngay cả khi bên mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Do không đủ tính pháp lý, bên chuyển nhượng vẫn có quyền sử dụng đất trong khi bên mua đã thực hiện xong giao dịch (Nguồn: Bất động sản)
Bên chuyển nhượng dễ dàng đòi lại quyền sử dụng đất
Tốc độ phát triển đô thị càng nhanh, giá trị của quyền sử dụng đất càng tăng cao. Do đó, đã có rất nhiều trường hợp bên chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền kèm theo tiền lãi với mục đích lấy lại quyền sử dụng đất.
Không thể chuyển nhượng, thế chấp với nhà, đất mua bằng giấy viết tay
Cũng theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng, thế chấp khi:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án
- Còn thời hạn sử dụng đất
Nếu không đạt đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất không thể sang nhượng hay thế chấp đất.
Lý do nhiều người lựa chọn mua đất bằng giấy viết tay?
Việc Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã làm giảm tỷ lệ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Tuy nhiên loại giao kèo này không hoàn toàn biến mất. Lý giải cho việc này, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết:
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay sẽ có mức giá rẻ hơn
Người rao bán nhà, đất sẽ không mất thêm các khoản thuế phí. Do đó, giá nhà đất mua bằng hình thức giấy viết tay sẽ rẻ hơn, thu hút người mua. Thậm chí, nhiều người sẵn sàng chấp nhận rủi ro để có quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bạn sẽ không thể biết được mảnh đất đó có đang nằm trong diện quy hoạch hay có tính pháp lý rõ ràng hay không. Thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua bàng hoàng khi biết mảnh đất của mình không dùng cho mục đích để ở.
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thường có mức giá rẻ hơn (Nguồn: Luật Việt Nam)
Tâm lý cả nể, chủ quan của bộ phận người mua
Có nhiều trường hợp người mua thực hiện giao dịch, mua đất từ bạn bè, người quen, họ hàng. Họ tin tưởng vào tính pháp lý, quy trình mua bán từ các mối quan hệ thân thiết này mà không hề biết rằng bên bán có thể tăng giá hoặc bán cho bên thứ ba trả giá cao hơn. Thậm chí, sau khi thực hiện giao dịch, người mua mới biết mảnh đất họ mong muốn nằm trong diện kê biên để thực hiện thi hành án.
Điều kiện để nhà, đất được giao dịch hợp pháp
Theo Luật Kinh doanh 2014, bất động sản được đưa vào kinh doanh một cách hợp pháp cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Nhà ở cần được đăng ký và thể hiện quyền sở hữu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà ở cũng không có tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng và không bị kê biên để thi hành án.
- Đối với đất, đất sang nhượng cần có chứng nhận quyền sử dụng được quy định trong Luật Đất đai. Đất không có tranh chấp về quyền sử dụng, không bị kê biên để thi hành án và còn thời hạn sử dụng.
Đất, nhà ở cần được đăng ký và thể hiện quyền sử dụng trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Nguồn: Văn phòng công chứng Dĩ An)
Có phải mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đều không được công nhận?
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, có thể thấy không phải trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy viết tay cũng bị vô hiệu hóa. Cụ thể, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thì chiếu theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án sẽ đưa ra quyết định công nhận hiệu lực.
Không phải lúc nào giấy viết tay sang nhượng quyền sử dụng đất cũng bị vô hiệu hóa (Nguồn: Thị trường Today)
Cũng cần lưu ý rằng việc ra quyết định của Tòa án sẽ mất thời gian và thủ tục khó khăn hơn nhiều so với việc các bên chủ động công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, cân nhắc giữa yếu tố thời gian, tiền bạc, thủ tục mà các bên có quyết định phù hợp.
Cách phòng tránh rủi ro trong khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Người mua có thể phòng tránh rủi ro bằng cách:
- Đối chiếu, kiểm tra kỹ thông tin nhà đất sắp mua
- Trao đổi với bên chuyển nhượng về việc công chứng, chứng thực
- Thực hiện chuyển tiền, giao dịch qua ngân hàng
Các bên nên chủ động công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng để tránh rủi ro trong quá trình mua bán nhà đất (Nguồn: Báo Tài nguyên và Môi trường)
Trên đây là những thông tin liên quan đến việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay mà bạn có thể gặp phải trong quá trình tìm kiếm nơi an cư, đầu tư sinh lời. Để đảm bảo cơ sở pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất, bạn nên chủ động công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trước khi giao dịch.
Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.
Xem thêm
.png)
