3 việc nhất định phải làm khi mua đất thổ cư lần đầu

Đối với những người đang có ý định mua đất thổ cư để xây dựng nhà ở, trước tiên cần phải hiểu được “Đất thổ cư là gì”? Việc tìm hiểu và chuẩn bị kỹ lưỡng về các quy trình pháp lý thủ tục mua đất thổ cư sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro nhất định. Trong bài viết này, OneHousing sẽ chia sẻ đến bạn 3 việc nhất định phải làm khi mua đất thổ cư lần đầu.

Đất thổ cư là gì?

Thuật ngữ "đất thổ cư" thường được người dân sử dụng phổ biến trong văn phong hàng ngày. Theo Luật đất đai quy định, ký hiệu cho đất thổ cư bao gồm ONT (Đất ở nông thôn) và ODT (Đất ở đô thị), cụ thể:

• Đất thổ cư đô thị (ODT) có các chính sách pháp luật riêng về thuế, hạn mức sử dụng và giấy phép xây dựng, dùng để xây nhà ở và công trình đời sống trong khu dân cư đô thị. 
• Đất thổ cư nông thôn (ONT) là loại đất xã quản lý trong khu vực nông thôn. Tuy nhiên cần lưu ý đất trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố sẽ không được coi là đất ở nông thôn.

Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, loại "đất ở" được sử dụng bởi hộ gia đình hoặc cá nhân có tính chất lâu dài và không giới hạn thời gian sử dụng, tuy nhiên không có ý nghĩa là được sử dụng vĩnh viễn.

Đất thổ cư thực chất là “Đất ở nông thôn” và “Đất ở đô thị” (Nguồn: Luật Việt Nam)

Đất ở nông thôn có phải là đất thổ cư không?

3 việc cần làm khi mua đất thổ cư lần đầu

Thông thường, việc quyết định mua một mảnh đất thổ cư phụ thuộc vào nhu cầu, mục tiêu và tài chính của người mua. Đối với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, các bước giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy trình chuẩn, tuy nhiên họ vẫn có thể bỏ sót một số bước dựa trên kinh nghiệm tích lũy và khả năng quan sát. Đối với người mua đất thổ cư lần đầu, đặc biệt là những người muốn sử dụng để ở, cần tuân thủ toàn bộ các quy trình và thủ tục liên quan, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng.

Sau đây là 3 bước dành cho người đang có ý định mua đất thổ cư lần đầu tuyệt đối không thể bỏ qua để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất:

Xem kỹ mảnh đất và nêu rõ thông tin chi tiết trong thỏa thuận đặt cọc

Dù đã hài lòng với mảnh đất mà định mua, người mua đất vẫn nên đến thực tế và kiểm tra kỹ lưỡng khu đất một lần nữa. Hãy thảo luận với chủ sở hữu để làm rõ các điều khoản trước khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc.

Cần tiến hành quan sát và kiểm tra trên mặt đất để xác định có những tài sản gắn liền với nó hay không cũng như có mồ mả nào trên đất không. Bạn cần xác thực những điều trên với chủ đất hoặc cũng có thể tự kiểm tra bằng cách tìm hiểu thông tin từ hàng xóm hoặc các hộ dân xung quanh, tự mình đi quan sát khu đất để phát hiện những vấn đề khúc mắc. Khi tiến hành làm thỏa thuận đặt cọc, hãy nêu rõ nội dung cam kết về việc không có mồ mả hay bất kỳ công trình tâm linh, tôn giáo nào trên khuôn viên đồng thời yêu cầu chủ đất ký xác nhận. 

Để tránh những vấn đề rắc rối sau này như sự xuất hiện mồ mả hoặc cần di dời công trình trên đất, việc thực hiện khảo sát và yêu cầu chủ đất cam kết sẽ giúp bạn bảo vệ được quyền lợi của chính mình. Điều này có thể giúp bạn tránh gặp phải các tranh chấp phát sinh hoặc phải chịu các khoản thuế và phí không mong muốn.

Làm rõ các điều khoản với chủ đất trước khi tiến hành thủ tục thanh toán đặt cọc (Nguồn: Luật Sư X)

Đo đạc diện tích và cắm mốc giới trên mảnh đất

Sau khi đã thống nhất về thủ tục đặt cọc, bạn nên yêu cầu chủ đất liên hệ với cán bộ địa chính xã hoặc nhân viên của công ty đo đạc để xác minh mốc giới của mảnh đất. Quá trình này rất quan trọng, giúp bạn phát hiện kịp thời các sai lệch giữa thông tin trên sổ với thực tế và tránh các tranh chấp trong tương lai. Ví dụ, nhiều mảnh đất trong thực tế không có lối đi vào nhưng không được ghi lại trong sổ đỏ. Do vậy, khi xây dựng ngôi nhà, chủ đất có thể gặp khó khăn trong việc kéo đường điện hoặc phải xin đi nhờ nhà hàng xóm. 

Chi phí thực tế đo đạc mảnh đất không quá lớn, rơi vào khoảng khoảng 1.5 triệu đồng. Do vậy, đây là bước quan trọng không thể bỏ qua. Ngoài ra, bạn cũng nên cắm mốc giới theo tọa độ với chi phí khoảng 50.000 đồng cho mỗi cọc mốc giới (tuỳ thuộc vào từng địa phương). Việc này giúp xác định rõ mốc giới của mảnh đất, tránh trường hợp người mua ở xa có thể bị người khác xâm chiếm hoặc lạm dụng.

Hơn nữa, theo kinh nghiệm của những người đã từng mua đất thổ cư thì phần đất cắm mốc giới chung với nhà hàng xóm nên nhờ chính người hàng xóm đó ra chứng kiến để tránh được những tranh chấp về sau. 

Cần xác minh mốc giới của mảnh đất sau khi hoàn tất thủ tục đặt cọc (Nguồn: Luật Sư X)

Công chứng đầy đủ và xác minh sổ đỏ thật hay giả

Khi xác định diện tích thực tế và cắm mốc giới, không có vấn đề gì phát sinh, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền và thỏa thuận với người bán. Ở giai đoạn này, nên yêu cầu một người thứ ba làm chứng và hẹn thời điểm để công chứng tại địa phương nơi mua đất. Công chứng là bước quan trọng không thể bỏ qua để tránh rủi ro trong trường hợp người bán muốn hủy hợp đồng hoặc gây khó khăn khi yêu cầu hoàn lại số tiền đã đặt cọc.

Ngoài ra, khi đến công chứng ký hợp đồng cọc với người bán, người mua nên yêu cầu người bán mang theo sổ đỏ của mảnh đất để kiểm tra và xác minh tính xác thực của nó. Cần lưu ý các thông tin quan trọng được ghi trên sổ đỏ: Thông tin giấy tờ người bán có đúng chính chủ hay không, cũng như xem có tranh chấp hay kiện cáo nào liên quan tới mảnh đất trong quá khứ không.

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra sổ đỏ và công chứng hợp đồng cọc, người mua nên tránh thanh toán trực tiếp. Thay vào đó, để đảm bảo tính pháp lý của tài sản, giao dịch nên được thực hiện thông qua ngân hàng. Cụ thể, hai bên có thể mở một tài khoản chung tại ngân hàng và đồng ý rằng việc giải ngân tiền sẽ chỉ diễn ra sau khi chủ sở hữu đã hoàn thành công việc công chứng và nhận được sổ đỏ mới mà không có vướng mắc hay tranh chấp pháp lý.

Bên cạnh đó, người mua đất thổ cư lần đầu cũng cần tìm hiểu việc gia hạn quyền sử dụng là hợp pháp hay không. Hơn nữa, cần chú ý xem mảnh đất có các loại đất khác kèm theo không, ví dụ như đất rừng hoặc đất trồng cây lâu năm. Nếu có, việc xây dựng công trình kiên cố trên mảnh đất này sẽ bị hạn chế. Mỗi năm, Nhà nước sẽ thu thuế sử dụng đất cho từng loại đất khác nhau. Vì vậy, khi mua đất, bạn nên hỏi chủ sở hữu hiện tại về tình trạng thanh toán thuế và yêu cầu thông tin chi tiết để biết được tình hình hiện tại của mảnh đất liên quan.

Bài viết trên đây của OneHousing đã tổng hợp những thông tin chi tiết nhất đến các bạn đọc về 3 việc cần phải làm khi mua đất thổ cư lần đầu. Theo dõi OneHouisng để không bỏ lỡ những thông tin mới nhất trên thị trường bất động sản. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Tài chính 1 - 2 tỷ đồng có thể mua đất nền dự án ở khu vực nào Hà Nội?

Nên mua đất thóp hậu và đất nở hậu không? Lưu ý khi xây nhà trên đất nở hậu, đất thóp hậu