10 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ chung cư

Trong thị trường bất động sản hiện nay, giá thuê căn hộ chung cư được xem là một trong những chỉ số quan trọng để đánh giá tình hình kinh doanh của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc đưa ra một mức giá phù hợp và hấp dẫn cho thuê căn hộ chung cư lại không hề đơn giản. Điều này phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau như vị trí, tiện ích, chất lượng căn hộ, mức độ cạnh tranh, và cả xu hướng thị trường. Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu về 10 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê chung cư, từ đó giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường bất động sản và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý hơn.

Thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Việt Nam

Thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay khá phức tạp và đa dạng. Tùy thuộc vào từng khu vực và thời điểm, giá thuê và nhu cầu thuê căn hộ có thể khác nhau đáng kể.

Tuy nhiên, từ năm 2020 đến nay, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Việt Nam chịu tác động mạnh. Nhu cầu thuê giảm đáng kể trong khi nguồn cung tăng, dẫn đến giá thuê giảm. Đặc biệt, các căn hộ có giá thuê cao và nằm ở các khu vực trung tâm thành phố thường bị ảnh hưởng nặng nề hơn.

Tuy nhiên, một số khu vực như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn khác vẫn có nhu cầu thuê căn hộ cao, đặc biệt là căn hộ dịch vụ phục vụ cho nhu cầu du lịch và công tác. Các chủ nhà cũng đang áp dụng các chiến lược tiếp cận khách hàng mới như cho thuê qua các ứng dụng di động, hợp tác với các công ty quản lý bất động sản để tìm kiếm khách thuê nước ngoài và khách hàng trong nước.

Cái khó của gen Z khi mua nhà tại các thành phố lớn?

10 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê chung cư

Uy tín của chủ nhà, chủ đầu tư

Uy tín của chủ nhà hoặc chủ đầu tư có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ chung cư theo thời gian dài. Những chủ nhà hay chủ đầu tư này đã có thâm niên trong lĩnh vực cho thuê căn hộ, sở hữu lượng khách thuê đủ lớn, cung cấp dịch vụ chất lượng cao được khách hàng đánh giá cao, vì thế giá thuê căn hộ của họ thường cao hơn so với những chủ nhà hay nhà đầu tư khác.

Nếu chủ nhà, chủ đầu tư có uy tín tốt thì giá thuê sẽ cao. Ngược lại, nếu chủ nhà hoặc chủ đầu tư thiếu uy tín, không trung thực trong kinh doanh, dịch vụ cho khách hàng sau khi thuê căn hộ kém chất lượng, và nhiều khách hàng phàn nàn, tố cáo về chất lượng dịch vụ, thì giá thuê căn hộ thường có xu hướng giảm.

Uy tín của của chủ nhà, chủ đầu tư sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến giá thuê căn hộ (Nguồn: Vinhomes)

Chi phí đầu tư, xây dựng

Các yếu tố quan trọng trong việc hình thành giá thuê căn hộ gồm "chi phí cố định" và "biến phí". Trong đó, chi phí cố định bao gồm các khoản chi phí xây dựng, mua sắm nội thất và thiết bị, chi phí vận hành và quản lý nhân sự, chi phí môi giới, chi phí bảo trì và sửa chữa tòa nhà, chi phí rủi ro, chi phí giao tiếp, và nhiều yếu tố khác. Trong khi đó, chi phí biến động bao gồm các khoản chi phí có thể thay đổi theo thời gian như chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí tiêu thụ điện nước trong quá trình vận hành tòa nhà, và nhiều khoản chi phí khác.

Việc kiểm soát cả chi phí cố định và biến động sẽ có tác động trực tiếp đến giá thuê căn hộ. Nếu các yếu tố chi phí được kiểm soát tốt, giá thuê cũng sẽ được kiểm soát tốt.

Tình trạng hiện tại của căn hộ

Khi xem xét tình trạng của căn hộ hay tòa nhà, bạn cần quan tâm đến "độ mới" của căn hộ. Các căn hộ và tòa nhà mới khai trương thường có giá thuê cao hơn so với những căn hộ và tòa nhà cùng diện tích và khu vực.

Độ mới ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ chung cư. Sau một thời gian sử dụng, giá thuê của căn hộ thường giảm xuống. Để duy trì giá thuê ổn định, chủ nhà thường thực hiện các công việc sửa chữa, sơn phết, cải tạo, thay thế nội thất, để đưa căn hộ trở lại trạng thái ban đầu hoặc mới. Để thực hiện việc này, chủ nhà và nhà đầu tư cần lưu ý đến chi phí khấu hao của nội thất và căn hộ để đưa ra kế hoạch cải tạo và tính giá thuê phù hợp.

Tiện ích nội khu

Căn hộ được tạo ra để đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người là nơi để ở, bao gồm nơi để ngủ, khu vực nấu ăn và toilet. Ngoài các chức năng cơ bản để đáp ứng nhu cầu bắt buộc của khách hàng, các căn hộ còn cung cấp các tiện ích gia tăng để đáp ứng các nhu cầu khác như an toàn, thể hiện bản thân và vui chơi giải trí. Các tiện ích này bao gồm hồ bơi, phòng tập gym, sân tennis, bàn bóng bàn, khu vực BBQ,...

Các căn hộ và tòa nhà có nhiều tiện ích gia tăng thường có giá thuê cao hơn so với các tòa nhà thông thường. Ví dụ, các tòa nhà có hồ bơi và phòng tập gym thường có giá thuê cao hơn so với các tòa nhà thông thường.

Chất lượng của tiện ích nội khu cũng ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ chung cư (Nguồn: Vinhomes)

Kỳ vọng của chủ đầu tư

Các chủ nhà hoặc nhà đầu tư đều hy vọng đặt được giá trị tốt cho các sản phẩm của mình trong quá trình xây dựng và đưa ra thị trường. Trước khi tòa nhà đi vào hoạt động, kỳ vọng và niềm tin thường ở mức độ cao. Tuy nhiên, khi tòa nhà bắt đầu vận hành, đa phần kỳ vọng và niềm tin của chủ nhà bắt đầu giảm dần. Điều này xuất phát từ những rào cản của thị trường, chẳng hạn như quy luật cung và cầu, sự cạnh tranh từ các đối thủ, chiến lược bán hàng và marketing, hiệu quả vận hành, và nhiều yếu tố khác. Điều này giải thích tại sao giá thuê của các tòa nhà mới khai trương thường cao hơn, và sau đó sẽ giảm dần.

Tỷ lệ căn hộ chung cư còn trống

Đây là một trong những yếu tố dễ quan sát nhất, nó còn được gọi là tỷ lệ lấp đầy. Yếu tố này được thể hiện thông qua cách định giá căn hộ theo tồn kho hoặc định giá cho thuê căn hộ theo tỷ lệ phòng trống. Tỷ lệ lấp đầy tăng thì giá thuê sẽ tăng. Sự tương quan này ngược lại khi số lượng phòng trống trong tòa nhà tăng lên thì giá thuê căn hộ sẽ có xu hướng giảm.

Vị trí của căn hộ cho thuê

Vị trí là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê chung cư. Đối với việc cho thuê, càng gần trung tâm thành phố hoặc nằm ở "khu vực thượng lưu", giá thuê sẽ càng cao và ngược lại, giá thuê sẽ giảm dần với các tòa nhà nằm xa trung tâm hoặc ở nơi có thu nhập thấp.

Những căn hộ ở tầng cao hoặc có view đẹp sẽ có giá thuê cao hơn so với những căn hộ ở tầng thấp hoặc có view bị che. Điều này rõ ràng được thể hiện qua giá thuê của các căn hộ penthouse, duplex hay sky villa so với các căn hộ thông thường cùng diện tích và nội thất trong cùng tòa nhà. Giá thuê căn hộ ở các khu vực trung tâm luôn cao hơn so với khu vực vùng ven. Những khu vực có hạ tầng phát triển tốt, đáp ứng tất cả các nhu cầu của cư dân từ cơ bản đến giải trí sẽ có giá thuê cao hơn.

Vị trí là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ chung cư (Nguồn: Vinhomes)

Giá cho thuê căn hộ của đối thủ cạnh tranh

Đối thủ cạnh tranh có thể được chia thành hai loại: đối thủ cạnh tranh trong cùng khu vực và đối thủ cạnh tranh trong cùng phân khúc. Trong quá trình nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, giá cho thuê là một trong các yếu tố quan trọng cần được quan tâm. Việc nghiên cứu giá thuê của đối thủ giúp nhà đầu tư và chủ nhà có cái nhìn tổng quan về mặt bằng giá chung của thị trường, từ đó xác định được giá bình quân. Điều này làm cơ sở để so sánh và điều chỉnh giá cho thuê căn hộ của tòa nhà của chính mình để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và cạnh tranh trong thị trường.

Nhu cầu của thị trường

Khi nhu cầu thị trường tăng, giá thuê căn hộ có xu hướng tăng. Ngược lại, khi nhu cầu thị trường giảm, giá thuê căn hộ có xu hướng giảm. Tuy nhiên, khi nguồn cung căn hộ cho thuê trên thị trường càng nhiều thì giá thuê căn hộ càng giảm và nguồn cung giảm thì giá thuê căn hộ tăng lên.

Khi nhu cầu thuê căn hộ tăng cao mà nguồn cung lại ít, dẫn đến giá cho thuê căn hộ lên rất cao và tốc độ cho thuê rất nhanh. Khi đó, khách hàng phải đợi hàng tháng trời mới có căn hộ trống để cho thuê và chủ nhà không cần phải tìm kiếm khách thuê.

Chính sách của Chính phủ

Không thể phủ nhận rằng các chính sách về kinh doanh bất động sản của chính phủ có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị, giá bán và giá cho thuê của bất động sản. Những chính sách này bao gồm các loại thuế, lãi suất cho vay của ngân hàng, mức lạm phát hàng năm và các gói hỗ trợ cho ngành bất động sản.

Khi chính phủ có chính sách siết chặt hơn hoặc gây bất lợi cho ngành bất động sản, giá cho thuê bất động sản nói chung và giá thuê căn hộ nói riêng có xu hướng tăng lên. Nếu ta xem xét mối liên hệ giữa giá thuê nhà và các chính sách của chính phủ, ta thấy giá thuê nhà có xu hướng điều chỉnh tăng thay vì giảm. Điều này là do chính phủ có xu hướng siết chặt và kiểm soát hơn về các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trên đây là 10 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê chung cư mà bài viết đã liệt kê. Việc hiểu và áp dụng chúng trong quá trình đầu tư bất động sản cho thuê sẽ giúp các nhà đầu tư đạt được lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên, không chỉ những yếu tố này đóng vai trò quan trọng, mà còn có nhiều yếu tố khác như pháp lý, quy hoạch, thị trường, tâm lý khách hàng, cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê căn hộ chung cư. Việc nắm bắt và phân tích toàn diện các yếu tố này sẽ giúp cho các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn và hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Lộ trình tiết kiệm mua nhà trước tuổi 30 cho Gen Z sinh năm 1996

Tại sao nói gen Z là thế hệ định hình lại thị trường bất động sản?