Thông tin cần biết khi ký kết hợp đồng bán nhà

Khi bắt đầu ký kết một hợp đồng bán nhà, việc hiểu rõ các thông tin cơ bản là vô cùng quan trọng để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi và minh bạch. Từ việc xác định rõ nội dung cần có trong hợp đồng đến việc hiểu các khoản thuế phí liên quan, tất cả đều đóng vai trò quan trọng trong việc xác nhận và bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Đồng thời, việc hiểu rõ về các thủ tục pháp lý liên quan sẽ giúp bạn tự tin và chuẩn bị tốt nhất cho quá trình giao dịch sắp tới.

Lập hợp đồng bán nhà

Để hợp đồng bán nhà ở có hiệu lực, cần phải lập thành văn bản, được chứng nhận bởi cơ quan công chứng hoặc xác thực từ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trừ trường hợp có quy định khác theo luật lệ. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người, việc bán phải có sự đồng thuận bằng văn bản từ tất cả các chủ sở hữu.

Theo Điều 123 Khoản 1 và Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng bán nhà ở phải bao gồm các nội dung sau:

• Thông tin về các bên gồm họ tên cá nhân, tên tổ chức và địa chỉ;
• Mô tả chi tiết về nhà ở và thửa đất liên quan. Đối với sở hữu chung, sử dụng chung, cần ghi rõ diện tích thuộc sở hữu riêng;
• Giá trị giao dịch hoặc giá góp vốn, được thỏa thuận hoặc theo quy định của Nhà nước;
• Thời hạn và cách thức để thanh toán;
• Thời gian giao nhận nhà, thời gian bảo hành, và thời hạn góp vốn;
• Quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi bên;
• Cam kết từ các bên;
• Các thỏa thuận khác;
• Ngày có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày ký kết hợp đồng và chữ ký của các bên, kèm theo dấu (nếu có) và chức vụ của người ký kết (nếu là tổ chức).

Hợp đồng bán nhà phải thể hiện đầy đủ thông tin cần thiết (Nguồn ảnh: Báo Lao Động)

Các loại thuế, phí khi tham gia giao dịch nhà đất

Về nghĩa vụ chi trả

Trong các giao dịch mua bán nhà đất hiện nay, việc thanh toán các khoản thuế, phí thường do người bán chịu hoặc được phân chia theo thỏa thuận giữa người mua và người bán. Mặc dù các khoản thuế và phí so với giá trị bất động sản là không lớn, nhưng điều này cần được cả hai bên làm rõ và thống nhất từ trước, tránh phát sinh tranh cãi sau này. 

Các khoản thuế, phí người bán phải nộp 

Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất, hai bên liên quan cần phải nộp một số loại thuế phí khác nhau. Ba loại thuế phí cần lưu ý trong quá trình mua bán nhà đất bao gồm: Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), Thuế trước bạ mua bán nhà đất và Phí thẩm định hồ sơ và Phí công chứng.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật thuế TNCN 2007, bất kỳ người nào có thu nhập đều phải nộp thuế dựa trên số thu nhập sau khi đã được giảm trừ, để đóng góp vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp mua bán bất động sản, bên bán cần chịu trách nhiệm với việc nộp thuế TNCN.

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được nộp ngay khi làm hồ sơ. 

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng theo pháp luật thì người bán cũng có thể đưa tiền để người mua tự đi nộp khoản phí này.

Theo quy định, người bán nhà đất phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (Nguồn ảnh: Luatvietnam)

Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể:

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc phải thẩm định lại theo quy định nhằm bù đắp lại các chi phí thẩm định để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.

Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng đối với các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất.

Mức thu phí này do HĐND từng tỉnh quy định.

Phí công chứng

Phí công chứng được nộp ngay tại phòng công chứng. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí, chế độ thu, nộp, quản lý phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định,...

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cho, tặng, chia, nhập, đổi… bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn với đất như nhà ở, công trình xây dựng: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn với đất, giá trị nhà ở, công trình đã xây dựng trên đất.

Các trường hợp được miễn thuế

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, các khoản thu nhập từ việc bán nhà đất phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có các trường hợp cụ thể sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Thu nhập từ việc bán nhà giữa vợ và chồng, giữa cha mẹ và con, cha nuôi/mẹ nuôi và con nuôi, cha/mẹ chồng và con dâu, cha/mẹ vợ và con rể, giữa ông bà nội và cháu nội, ông bà ngoại và cháu ngoại, hoặc giữa anh/chị/em ruột với nhau.
• Thu nhập từ việc bán nhà của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ sở hữu một ngôi nhà ở và một lô đất duy nhất.

Khi ký kết một hợp đồng bán nhà, việc hiểu rõ và nắm vững các thông tin quan trọng không chỉ giúp bạn đảm bảo an toàn về mặt pháp lý mà còn tạo nên sự tin cậy trong giao dịch. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia, cũng như tìm hiểu về quy định thuế, thủ tục pháp lý và các khoản phí liên quan sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không cần thiết sau này. Hãy nhớ rằng, việc chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu rõ về nội dung hợp đồng sẽ là bước quan trọng để giao dịch diễn ra thuận lợi và thành công.