Giao thông trong tòa nhà: nơi thể hiện đẳng cấp của chủ đầu tư

Trong thời buổi tấc đất tấc vàng như hiện nay, mỗi mét vuông mặt bằng đều là tiền, rất nhiều tiền. Thế nên không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn lòng thực hiện nghiêm túc những quy định về bố trí không gian giao thông cho tòa nhà. Thay vào đó, họ  gạn lọc, bớt xén tối đa mặt bằng để có được nhiều diện tích nhất cho các căn hộ, nhằm thu về lợi nhuận cao hơn. Đó là lý do trong bài viết này, chúng tôi muốn nhấn mạnh đến một số khía cạnh bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi “xuống tiền” mua căn hộ.

+ Hành lang và sảnh: Theo điều 100, Luật nhà ở 2014 thì lối đi và hành lang là một trong những phần sở hữu chung của nhà chung cư. Chính vì không hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư nên tại rất nhiều nơi, hành lang và sảnh không được bố trí mặt bằng xứng đáng, không được chăm chút sạch đẹp hoặc chỉ sang chảnh ở khu vực mà chủ đầu tư cho thuê mặt bằng để kinh doanh còn khu vực dành cho cư dân thì bẩn và chật chội.

Vậy nên, thứ đầu tiên bạn cần quan tâm khi khảo sát một tòa nhà để mua căn hộ là hành lang và sảnh. Chẳng hạn, theo Phụ lục số 01 của Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành, hành lang tiêu chuẩn căn hộ hạng A phải rộng tối thiểu 1,8 mét, căn hộ hạng B phải có hành lang rộng tối thiểu 1,5 mét. 

Trong một cái nhìn rất nhanh, nếu độ rộng của hành lang tòa nhà mà bạn định mua không đáp ứng được quy chuẩn cơ bản nêu trên, hẳn sẽ còn nhiều thứ khác bị bớt xén mà bạn chưa biết. Tương tự là sảnh. Nếu khu vực được coi là bộ mặt tòa nhà này vừa chật, vừa bí, lại không được vệ sinh sạch sẽ và chẳng có camera giám sát thì những nơi khác, khuất nẻo hơn, sẽ như thế nào? 

+ Lối thoát hiểm: Không ai muốn dùng đến thứ tiện ích này. Nhưng cũng không ai có thể bỏ qua việc xem xét lối thoát hiểm khi khảo sát để mua một căn hộ chung cư. Có những quy định rất rõ ràng của nhà nước về hạng mục này. Cụ thể, theo quy định của Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 6160:1996 thì trong mỗi tòa nhà phải có ít nhất 2 lối thoát hiểm để bảo đảm cho người thoát nạn an toàn khi có cháy, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho lực lượng chữa cháy hoạt động. Ngoài ra, cầu thang an toàn và hành lang an toàn phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Kết cấu chịu lực và kết cấu bao che phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn 60 phút;
• Cửa ngăn cháy phải tự động đóng và được làm bằng vật liệu không cháy có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn 45 phút.
• Có thông gió điều áp và không bị tụ khói ở buồng thang.
• Có đèn chiếu sáng sự cố.
• Thang phải thông thoáng từ mặt đất lên các tầng và có lối lên mái.

Chỉ cần chiếu theo những quy định này mà khảo sát, các bạn đã có thể biết được nơi mình sắp chuyển đến có đủ an toàn hay không, hoặc nói cách khác, chủ đầu tư có quan tâm đến sự an nguy của cư dân ở đó hay không.

+ Ram dốc xuống tầng hầm: Đây cũng là một tiện ích mà nhiều người bỏ qua khi khảo sát một tòa chung cư. Nói đúng hơn, như tinh thần thích nghi với điều kiện đường xá chật chội của cư dân các đô thị lớn, nếu thấy ram dốc của tòa nhà dốc quá, hẹp quá hay cua gấp quá, chúng ta thường tặc lưỡi rằng “à, lái xe cẩn thận một chút là vẫn được”. Nhưng sẽ không còn “được” chút nào nếu đấy là lúc bạn vội đưa con đi thi cho kịp giờ, phải đi họp gấp hoặc vướng víu áo mưa, hòm xiểng… Khi đó, cái ram dốc kia sẽ trở thành ác mộng, có thể khiến bạn gặp tai nạn vì ngã xe.

Theo tiêu chuẩn xây dựng, ram dốc xuống tầng hầm không được có độ dốc quá 15% chiều sâu của hầm với đường thẳng và không được quá 13% với đường cong. Kích thước chiều rộng ram dốc tối thiểu phải được 3,5 m và phải cách ranh lộ giới tối thiểu 3m để đảm bảo sự an toàn cho xe khi đi từ tầng hầm lên trên mặt đường.

Quy định là như thế, nhưng trên thực tế thì rất nhiều khu chung cư bố trí ram dốc xuống tầng hầm vô cùng bất cập. Nơi thì độ dốc quá lớn, nơi thì ram dốc quá hẹp, và có nơi thì cửa ram dốc nằm ngay sát lối giao thông chủ đạo của tòa nhà, rất dễ xảy ra va chạm giữa các phương tiện. Thậm chí, có chủ đầu tư còn tận dụng không gian tới mức bố trí bàn soát vé ngay chân dốc, khiến cư dân, đặc biệt là phụ nữ và thiếu niên, gặp rất nhiều khó khăn khi đi xe xuống hầm.

+ Nơi đỗ ô tô: Hiện nay, hầu hết các khu chung cư hiện nay khi chào bán luôn khẳng định rằng có chỗ đỗ ô tô cho cư dân. Nhưng từ quảng cáo đến thực tế đôi khi là một khoảng cách mênh mông. Và có chỗ khác với đủ chỗ, khác với có chỗ đỗ đàng hoàng. Một chung cư chỉ xứng đáng là đẳng cấp nếu nó có đủ chỗ đỗ ô tô tối thiểu cho các hộ gia đình, đáp ứng được những quy chuẩn kỹ thuật của Nhà nước. 

Theo QCVN 13:2018/BXD do Bộ xây dựng ban hành thì có hàng chục điều kiện khác nhau, từ các giải pháp quy hoạch không gian và kết cấu, các hệ thống kỹ thuật và các yêu cầu về khai thác cho từng loại gara ô tô khác nhau. Nhưng từ thực tế ghi nhận được của chúng tôi tại các khu chung cư, thì có những yếu tố sau đây thường không được thực hiện nghiêm túc:

• Kích thước tối thiểu của một chỗ đỗ xe. Theo quy định, chiều dài của một chỗ đỗ ô tô phải đạt tối thiểu 5 mét, rộng tối thiểu 2,3 mét (đối với chỗ đỗ dành cho xe có người khuyết tật sử dụng xe lăn: 3,5 mét). Nhưng như đã đề cập ở đầu bài viết, do tấc đất tấc vàng nên các chủ đầu tư thường gạn lọc diện tích tối đa, và kích thước của chỗ đỗ ô tô là một trong những thứ thường bị bớt xén, đặc biệt là về chiều rộng. 
• Ngoài ra, để tiết kiệm chi phí, chiều cao của hầm đỗ xe cũng thường được thiết kế ở mức tối thiểu nhất có thể, dẫn tới không gian bí bách và gây khó khăn cho việc đỗ những chiếc ô tô thuộc loại cao. Chẳng hạn, chiều cao của những chiếc SUV hoặc bán tải phổ biến ở Việt Nam hiện nay như Toyota Fortuner, Ford Everest, Ford Ranger hay Mitsubishi Triton… vào khoảng từ 1m80 đến 1m85. Cộng thêm ăng-ten (đối với những xe không dùng ăng-ten kiểu vây cá), chiều cao của những chiếc xe này lên đến 2 mét. Vậy nên, nếu tầng hầm đỗ xe chỉ được thiết kế cao 2,2 mét thì những nơi có hộp kỹ thuật chạy trên trần sẽ rất khó đỗ lọt một chiếc SUV cồng kềnh như thế. 

Lời khuyên của Onehousing: Nếu đang sở hữu tô tô thì khi đến khảo sát nơi bạn nhắm mua căn hộ, hãy cố gắng tự lái xe đi thay vì gọi taxi, đồng thời bớt chút thời gian đánh xe vào gửi tại gara của tòa nhà. Một khu chung cư có chỗ đỗ xe rộng rãi và thông thoáng hứa hẹn sẽ là nơi có những giá trị sống khác cũng “đẳng cấp” không kém.

+ Thang máy: Onehousing đã có một bài viết riêng về thang máy, bởi đây là tiện ích không thể không có đối với cư dân các tòa nhà cao tầng. Trong đó, yếu tố then chốt không đơn giản chỉ là thương hiệu của những chiếc thang, mà còn là rất nhiều chi tiết kỹ thuật liên quan khác. Các bạn có thể bấm vào link tại đây để tìm đọc về thang máy qua góc nhìn của Onehousing nhé!

Thang máy trong tòa nhà: Tìm hiểu ngay.