Giải đáp: Có nên mua chung cư cũ rồi bán lại để đầu tư?

1. Xu hướng đầu tư mua chung cư cũ rồi bán lại hiện nay

Trong năm 2022, khảo sát từ các sàn bất động sản cho thấy, giá căn hộ sơ cấp (nhà mới) tại TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 55-60 triệu đồng/m2, tại Hà Nội là 45-50 triệu đồng/m2. Các dự án thứ cấp (nhà cũ đã mua qua bán lại) có giá thấp hơn 30-40%. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở.

>>> Tải Báo cáo thị trường BĐS 2022 ngay để tìm hiểu và phân tích thị trường, đưa ra xu hướng đúng đắn cho năm 2023

Thời gian gần đây, thị trường BĐS thứ cấp đang diễn ra khá sôi động với những ưu thế vượt trội dành cho cả khách đầu tư và người mua nhà để ở. Ảnh: OneHousing

Trong khi đó, một điểm nổi bật của phân khúc căn hộ chung cư là nguồn cung thiếu, chi phí thi công tăng do sự lên giá của nguyên vật liệu, kéo theo giá căn hộ trên thị trường sơ cấp ngày càng tăng cao.

Chính vì vậy, ngày càng nhiều người quan tâm tới thị trường thứ cấp, nơi họ có thể tìm mua căn hộ đạt tiêu chí cả về vị trí, tiện ích và giá thành. Việc mua chung cư cũ rồi bán lại để đầu tư trở thành bước đi khôn ngoan của các nhà đầu tư nhạy bén.

>>> Tìm hiểu thêm: Tiêu điểm thị trường Bất động sản

2. Ưu điểm khi đầu tư mua chung cư cũ

• Được nhận ngay sổ đỏ 

Khi giao dịch trong quá trình mua căn hộ chung cư cũ, chủ nhà có thể dọn về ở ngay, không cần mất nhiều thời gian để chờ đợi. Thậm chí nếu có thể đem bán hoặc cho thuê dài hạn sẽ có thu nhập ngay.

Nhà đầu tư không phải chịu những rủi ro như người mua sơ cấp. Bởi căn hộ chỉ mới có trên giấy tờ, không biết mức độ hoàn thiện, chất lượng công trình, năng lực quản lý ra sao. Ngược lại, khi đầu tư căn hộ thứ cấp, bạn sẽ được nhận sổ đỏ nhanh chóng hơn nhiều do không mất thời gian thi công và bàn giao.

• Giảm thiểu chi phí phát sinh khi mua

Nếu người mua trong thị trường sơ cấp phải trả nhiều chi phí cần phải đóng khi ở chung cư như:

• • Chi phí xây dựng ban đầu
  • Chi phí quảng cáo cho việc tiếp thị của chủ đầu tư
  • Lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay).
  • Chi phí “chôn tiền” trong trường hợp dự án bị trễ tiến độ xây dựng
  • Chi phí rủi ro khi dự án xảy ra tranh chấp, tuyên bố phá sản hay bị ngân hàng tịch thu.

Trong khi đó mua nhà chung cư cũ, bạn sẽ được hưởng nhiều cơ hội thỏa thuận được giá tốt hơn. Chạm tới mức gần nhất giá trị thực của tài sản tại thời điểm mua và giảm thiểu các chi phí bị phát sinh.

• Lợi thế khi thương lượng giá

Khi quyết định mua nhà thứ cấp, người mua sẽ có nhiều lợi thế hơn trong quá trình đàm phán, thương lượng giá cả. Người mua sẽ dễ dàng kiểm tra tình trạng nhà, tìm hiểu xem chủ căn hộ đang có nhu cầu muốn bán nhanh vì những lý do như chuyển nơi sinh sống, vấn đề về sức khỏe cá nhân, vấn đề tài chính, hôn nhân,…

Từ đó việc đàm phán sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng, người bán sẽ dễ dàng chấp thuận các mức giá người mua đưa ra.

• Cộng đồng cư dân đã định hình, sẵn tiện ích sinh hoạt

Sản phẩm thứ cấp thường nằm trong khu dân cư đã có sự phát triển ổn định. Không gian và tiện ích  sống được phản ánh khá rõ nét thông qua sinh hoạt và cuộc sống của người dân ở những khu xung quanh. Người mua dễ xác định liệu cộng đồng cư dân này có phù hợp với gia đình mình hay không.

• Tính pháp lý căn hộ

Đầu tư mua nhà chung cư cũ, người mua sẽ không bị quá lo lắng về pháp lý. Thông thường, những căn hộ thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Hai bên mua bán có thể trao đổi quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên. Đưa ra những điều khoản phù hợp cho cả hai. Khác với các hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư dự án, thường sẽ là những hợp đồng mang tính chất “một chiều”.

3. Cẩn trọng khi đầu tư chung cư cũ

• Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ

Nếu chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá căn hộ có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm. Càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian.

Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.

• Bị ngân hàng định giá cho vay thấp

Mặc dù khách hàng được xét cho vay mua nhà dễ dàng nhưng việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không được định giá cao. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp.

Thông thường, khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng sẽ định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ thường được định giá 60 - 70%.

• Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn

Số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường các thành phố lớn: Hà Nội, TP HCM trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.

• Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào

Đây là yếu tố nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Nếu tình trạng tranh chấp diễn ra triền miên sẽ dẫn đến việc giảm giá trị tài sản.

Do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua nên hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng.

Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư và cả ban quản lý và cả ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.

Dù nguồn cung tiếp tục hạn chế, bất động sản thứ cấp được đánh giá là ít biến động hơn so với bất động sản sơ cấp. Ảnh: Freepik

4. Lời khuyên khi mua chung cư cũ 

Những năm trước, nhiều nhà đầu tư thường kiếm được % lợi nhuận từ việc mua căn hộ chung cư rồi bán lại sang tay theo dạng lướt sóng, hoặc cho thuê chung cư theo thời hạn 1 đến 2 năm để kiếm lời. Nhưng với tình hình hiện tại thì khó mang về lợi nhuận vì tâm lý người dùng còn nhiều hoài nghi về giá trị và chất lượng của căn hộ chung cư cũ. Vì thế thời gian này, nhà đầu tư nên cân nhắc khi đầu tư qua phân khúc chung cư cũ. 

Dưới đây là một vài kinh nghiệm giúp nhà đầu tư đưa ra lựa chọn nên đầu tư chung cư cũ mà không bị “hớ”.

• Kiểm tra chất lượng căn hộ chung cư cũ

Khi mua căn hộ chung cư cũ bạn cần tìm dự án có chất lượng ổn định. Có đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy. Vì có nhiều căn hộ chung cư cũ không còn đảm bảo những vấn đề này. Ngoài ra bạn cần kiểm tra về tình hình vệ sinh và môi trường sống, cảnh quan của khu vực xung quanh. Để đảm bảo đời sống của bạn được thoải mái nhất. 

Cách tốt nhất bạn có thể kiểm tra chất lượng căn hộ chung cư cũ là hỏi trực tiếp những cư dân đang sinh sống tại đây để có đánh giá được chuẩn xác về chất lượng công trình. Bên cạnh đó, bạn có thể đến trực tiếp dự án, xem tình trạng căn hộ như thế nào.

Các vấn đề bạn cần quan tâm khi kiểm tra về chất lượng lượng căn hộ như: Có thường bị mất điện nước, tường có bong tróc không? Dịch vụ chung cư như thế nào và quản lý vận hành tại khu vực căn hộ chung cư cũ có tốt không? Cộng đồng cư dân ra sao?

• Kiểm tra diện tích căn hộ chung cư cũ

Để kiểm tra diện tích của căn hộ chung cư cũ. Bạn nên yêu cầu chủ căn hộ cho xem diện tích trên sổ đỏ. Và kiểm tra số liệu trên thực tế của căn hộ có trùng khớp không. Nếu diện tích thực tế của căn hộ cũ lớn hơn diện tích được ghi trên sổ đỏ. Thì khi xảy ra tranh chấp phần diện tích dư sẽ có thể bị thu hồi lại.

Ngoài ra bạn cũng có thể kiểm tra bằng cách đến trực tiếp căn hộ để kiểm tra thực tế. Diện tích căn hộ là yếu tố nhiều người bỏ qua. Tuy nhiên đây lại là yếu tố quan trọng nhất khi mua căn hộ chung cư cũ.

• Xem xét tiện ích xung quanh

Người mua nên xem xét đến các tiện ích nội khu và ngoại khu như thế nào. Có đáp ứng được các yêu cầu sinh hoạt cần thiết không. Nên chọn những căn hộ ở gần nơi làm việc, trường học, chợ, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại,.... Vì như vậy sẽ đảm bảo được khả năng sinh lời của dự án. 

• Mua căn hộ chung cư cũ cần tìm hiểu về chủ đầu tư

Đầu tiên khi mua căn hộ cũ bạn cần tìm hiểu về năng lực và uy tín của chủ đầu tư. Tìm hiểu thông tin từ người dân đang sinh sống tại chung cư. Xem xét các dự án mà chủ đầu tư đã xây dựng trước đó có đảm bảo chất lượng không. Phương châm phát triển chất lượng sản phẩm của chủ đầu tư là gì? Quy trình quy hoạch của chủ đầu tư có vướng vào tranh chấp không?...

Người mua cần kiểm tra rõ ràng các thông tin về đơn vị thi công, thông tin nhà thầu và đơn vị quản lý căn hộ. Để đảm bảo rằng mình có sự lựa chọn đúng.

• Lưu ý về giá mua và pháp lý khi mua căn hộ chung cư cũ

Tuy căn hộ chung cư cũ có mức giá thấp hơn so với căn hộ mới. Nhưng bạn cũng hãy tham khảo mức giá của một số chung cư cũ khác để có sự so sánh và định giá đúng. Tránh trường hợp bị chủ đầu tư, người bán tăng giá lên quá cao so với thị trường. Và mua căn hộ chung cư cũ với giá trị không tương xứng với chất lượng.

Bên cạnh đó là bạn cần quan tâm đến tính pháp lý của chung cư cũ. Để tránh những rủi ro khi đầu tư.

• Cần dự trù chi phí cải tạo khi mua căn hộ chung cư cũ

Khi mua căn hộ cũ để đầu tư. Bạn nên dự trù chi phí cải tạo và sắm sửa nội thất mới cho ngôi nhà. Để thu hút khách hàng hơn. Chính vì vậy bạn cần tính toán chi tiết các khoản phí bao gồm: Chi phí sửa nhà vệ sinh, cửa ra vào, sơn tường, đèn trang trí, giấy dán tường hoặc đồ nội thất mới,... Nếu như chi phí mua căn hộ cũ và chi phí cải tạo nhà quá lớn thì bạn có thể nên lựa chọn mua căn hộ mới. 

Trên đây là những chia sẻ về bí quyết mua căn hộ chung cư cũ để đầu tư hiệu quả, an toàn. Chúc các bạn tìm được một căn hộ chung cư cũ phù hợp với nhu cầu của mình nhé.

5. Tham khảo các dự án chung cư được các nhà đầu tư lựa chọn

Nếu mua chung cư cũ rồi bán lại kiếm lời, chúng ta cần lựa chọn kỹ dự án và cân nhắc về mức giá khởi điểm, khảo sát giá chung cư ở vùng lân cận và các khu vực khác trước khi mua. Nhất là tính toán thật kỹ khả năng tăng trưởng của dự án trong tương lai.

Nếu có nhu cầu đầu tư sinh lời từ phân khúc thứ cấp, lời khuyên là bạn nên chọn những dự án đã hoàn thiện và bàn giao tới cư dân, được quản lý và vận hành bởi chủ đầu tư uy tín. Hiện nay, hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều gia đình muốn tìm kiếm nơi an cư phù hợp.

Tham khảo các dự án chung cư được phân phối trên OneHousing: 

• Dự án căn hộ Vinhomes Smart CityTây Mỗ, Đại Mỗ, Hà Đông, Hà Nội
• Dự án căn hộ Vinhomes Times City, Hai Bà Trưng, Hà Nội
• Dự án căn hộ Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội
• Dự án căn hộ cao cấp Masteri Waterfront, Gia Lâm, Hà Nội
• Dự án căn hộ cao cấp Masteri West Heights, Nam Từ Liêm, Hà Nội

Nếu cần tư vấn chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ với Chuyên viên môi giới OneHousing, hoặc gọi trực tiếp qua Hotline: 1800 646 466 (miễn phí), hoặc gửi câu hỏi về hộp thư [email protected].