Kinh nghiệm mua chung cư cũ Hà Nội

1. Giá chung cư Hà Nội luôn tăng

Quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp khiến giá nhà ở trung tâm ngày càng tăng Những dự án chung cư mở mới hầu như có vị trí ở các quận huyện ngoại thành xa trung tâm. Ngoài ra, trong năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế, chi phí xây dựng gia tăng, thời gian dự án kéo dài cũng là nguyên nhân làm giá nhà ở chung cư luôn tăng. 

Báo cáo của Batdongsan.com.vn năm 20222 cho biết, giá bán chung cư phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10%. Còn theo Savills, quý III/2022, giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. 

Thực tế, cũng đã có những dự án ở trung tâm Hà Nội có mức tăng giá lên tới cả tỷ đồng/căn. Ngay cả những dự án tại vùng ven cũng có mức giá tăng từ 200 - 500 triệu/căn.

2. Có nên mua chung cư cũ tại Hà Nội?

Khi cần tìm nơi ở mới, dù là chung cư cũ đã qua sử dụng hay chung cư mới cũng sẽ có những ưu điểm và nhược điểm. Điều quan trọng là bạn cân đối những yếu tố đó với nhu cầu ở và tài chính bản thân để quyết định nên chọn chung cư loại nào. Những phân tích dưới đây sẽ phần nào giúp bạn định hình trước về những vấn đề sẽ gặp phải khi mua chung cư cũ Hà Nội. 

2.1. Ưu điểm của chung cư cũ 

• Được trải nghiệm trước khi xuống tiền

Khi mua lại căn hộ cũ, người mua có thể thuê ở 3-6 tháng trước rồi mới quyết định có mua hay không. Việc được sống và trải nghiệm thực tế trước khi chi ra một số tiền lớn sẽ góp phần giúp người mua nhà yên tâm hơn.

• Được nhận nhà ngay sau khi mua

Bạn có thể nhận nhà ngay sau khi xuống tiền và được thu xếp ở gần như ngay lập tức. Không mất công chờ đợi, không sợ chủ đầu tư chậm bàn giao. Hệ thống điện, nước, internet được lắp đặt đầy đủ có thể sử dụng bất kỳ lúc nào. Mua chung cư cũ là phương án khả thi nhất cho những ai cần nơi ở ngay mà không quá coi trọng việc thiết kế, chỉnh sửa lại căn hộ. 

• Di chuyển thuận lợi 

Một trong những ưu điểm lớn nhất khi mua chung cư cũ Hà Nội chính là vị trí địa lý. Đa phần những khu vực tập trung nhiều chung cư có tuổi thọ lâu năm đều nằm ở nội đô, đáp ứng được nhu cầu đi lại, di chuyển của gia chủ. 

• Ít rủi ro pháp lý

Khi tìm mua căn hộ ở những dự án mới và đang thi công, khách hàng phải đối diện với nhiều nỗi lo. Chủ đầu tư có đủ năng lực hoàn thiện dự án hay không, có đảm bảo đúng tiến độ không, có được cấp sổ không,v.v…Không ít chung cư dù đã đi vào hoạt động 3-4 năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ vì nhiều lý do như xây dựng sai thiết kế, vướng mắc giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương. 

Ngược lại, chung cư đã qua sử dụng thường có sổ hồng đầy đủ nên rủi ro thấp hơn. Bạn có thể làm việc với chủ nhà để kiểm tra toàn bộ giấy tờ của căn hộ, đo đạc diện tích thực tế xem có đúng với hồ sơ không,v.v…

Căn hộ chuyển nhượng ở KĐT Vinhomes Smart City gây sốt thị trường với nhiều ưu điểm vượt trội. Ảnh: Vinhomes Smart City

2.2. Nhược điểm của chung cư cũ

Chung cư cũ thường có thiết kế căn hộ không tối ưu. Ví dụ như cửa sổ quá nhỏ (hoặc thậm chí là không có cửa sổ trong phòng ngủ), không gian nhỏ, đường điện nước đã được thi công lâu đời nên không còn phù hợp với nhu cầu sống hiện đại, v.v…

Chung cư cũ thường được đặt ở nội đô. Lý do là thời điểm xây dựng chung cư cũ là khi quỹ đất nội đô của Hà Nội vẫn còn dư. Mặc dù có vị trí ở nội đô nhưng chung cư cũ có nhược điểm là ít quỹ đất hạn hẹp, khoảng không gian xanh xung quanh, ít tiện ích, đặc biệt là tiện ích cho con trẻ hay các sân tập thể thao ngoài trời. 

Cơ sở vật chất và các thiết bị lắp đặt trong chung cư đều là những phiên bản cũ, không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm sống của cư dân hiện đại. 

Đặc điểm chung cư cũ ở khu vực nội đô dẫn tới vấn đề ùn tắc giao thông, ồn ào, không khí ô nhiễm. Theo kết quả của Trung tâm nghiên cứu và Quy hoạch Môi trường đô thị, mức độ ô nhiễm tiếng ồn của Hà Nội đã tăng trung bình từ 50 - 62 dB năm 2010 lên tới 60 – 72 dB năm 2017. Vấn nạn ô nhiễm không khí và ô nhiễm tiếng ồn ở các khu chung cư cũ trong lòng đô thị gây ra áp lực không nhỏ cho người dân nơi đây. 

Công tác phòng cháy chữa cháy, điện nước sinh hoạt có thể không đảm bảo quy định hiện hành do các chung cư cũ xây đã lâu. Thống kê của cơ quan chức năng TP Hà Nội cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố có gần 400 tòa nhà cao từ 7 tầng trở lên và khoảng trên 1.600 tòa nhà dưới 6 tầng. Thế nhưng nhiều chung cư cũ xây dựng hệ thống PCCC chỉ mang tính “hình thức”.

Ví như, chung cư CT2 Mễ Trì, hộp đựng các thiết bị PCCC trống rỗng, không có bình chữa cháy hay vật dụng gì, khiến cư dân không khỏi lo lắng.

Nhiều hạng mục chung cư tái định cư ở Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng. Người mua nhà nên cân nhắc về thời hạn sử dụng lâu dài khi tìm hiểu các căn hộ chung cư thứ cấp. Ảnh: VOV TV

3. Kinh nghiệm khi mua chung cư cũ Hà Nội

• Xem xét giá cả và tính pháp lý của nhà chung cư cũ

Tuyệt đối không nên ký hợp đồng mua bán nhà đất cũ không sổ đỏ vì bạn sẽ không thể xác lập quyền sở hữu. Khi đến xem nhà, cần yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ sở hữu bản gốc, hỏi rõ xem mình có được nhận sổ hồng, sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, nếu là giấy chứng nhận thì thời hạn trong vòng bao lâu?

Về giá cả, bạn nên tham khảo giá bán của các chung cư cũ khác trên địa bàn để xác định xem mức giá chủ nhà đưa ra đã hợp lý chưa, tránh trường hợp mua phải nhà cũ giá đắt mà giá trị không tương xứng. 

• Kiểm tra diện tích thực so với diện tích trên giấy tờ nhà

Trên thực tế có không ít trường hợp giấy tờ nhà ghi diện tích sai so với diện tích sử dụng. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư cố ý tính diện tích tim tường chứ không phải diện tích sử dụng để gây hiểu nhầm cho người mua.

Do đó, bạn cần yêu cầu chủ nhà cho xem sổ đỏ, kiểm tra thật kỹ số liệu diện tích của căn hộ trên sổ có khớp với diện tích thực tế không. Bởi nếu tính đơn giá theo mét vuông bạn sẽ bị “thiệt”. Hơn nữa, diện tích thực tế của căn hộ chung cư cũ lớn hơn diện tích ghi trong sổ đỏ thì khi xảy ra tranh chấp, phần đất dư sẽ có thể bị lấy lại.

• Quan tâm đến vị trí và tiện ích xung quanh 

Hầu hết các chung cư cũ hiện nay đều có vị trí không quá xa trung tâm, thuận tiện đi lại. Tiện ích xung quanh chung cư cũ cũng khá đầy đủ bởi lẽ đây là khu vực phát triển từ nhiều năm qua. Tuy nhiên, bạn vẫn phải xem xét cẩn thận tiêu chí này để chọn mua được nhà chung cư cũ ở vị trí phù hợp nhất, tiện ích phong phú và đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, đi lại hàng ngày của gia đình.

Nên ưu tiên lựa chọn chung cư cũ ở gần chỗ làm, trường học, xung quanh có nhiều tiện ích cần thiết như chợ, bệnh viện, siêu thị, cửa hàng tiện ích…Vị trí chung cư không nên ở quá gần đường quốc lộ nhằm tránh ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí về lâu về dài.

• Kiểm tra chất lượng của nhà chung cư cũ

Một số chung cư cũ ở Hà Nội không được bảo trì tốt nên gây giảm chất lượng ảnh hưởng đến an toàn của gia đình. Trước khi mua chung cư từ chủ cũ, bạn hãy vào kiểm tra trần nhà, tường xem có bị rạn nứt, ẩm ướt hay không, kiểm tra nhà vệ sinh xem có bị nghẹt cống, để lại múi hay không. 

Bạn nên xem xét về các dịch vụ tiện ích, điện nước sinh hoạt có đầy đủ không, có thể hỏi thăm và xem xét thái độ của cư dân sinh sống trong khu chung cư đó.

• Lưu ý những khoản phí phát sinh 

Bạn cũng cần tính toán kỹ những chi phí có thể phát sinh trong quá trình sửa sang, mua sắm nội thất cho căn nhà. Không loại trừ trường hợp chi phí sắm sửa cho nhà chung cư cũ quá cao, khi cộng thêm với tiền mua nhà còn cao hơn cả mức để bạn có thể mua một căn hộ chung cư mới đã có sẵn nội thất cơ bản. Vậy nên bạn cần dự trù tất cả những khoản phí này để tránh bị “hớ”, tưởng mua được chung cư cũ giá rẻ nhưng thành ra đắt.

Nếu có nhu cầu mua chung cư cũ Hà Nội, lời khuyên là bạn nên chọn những dự án đã hoàn thiện và bàn giao tới cư dân, được quản lý và vận hành bởi chủ đầu tư uy tín.

Tham khảo các dự án chung cư được phân phối trên OneHousing: 

• Dự án căn hộ Vinhomes Smart City Tây Mỗ, Đại Mỗ, Hà Đông, Hà Nội.
• Dự án căn hộ Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Hà Nội
• Dự án căn hộ cao cấp Masteri Waterfront, Gia Lâm, Hà Nội

Nếu cần tư vấn chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ với Chuyên viên môi giới OneHousing, hoặc gọi trực tiếp qua Hotline: 1800 646 466 (miễn phí).