4 lưu ý khi chuẩn bị hợp đồng đặt cọc mua đất

Nội dung bài viết:

1. Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
2. 4 lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua đất
3. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

Với sự giúp đỡ của môi giới bất động sản, những thủ tục pháp lý và giấy tờ mua bán nhà đã không còn là khó khăn với người mua. Tuy nhiên, để đảm bảo chắc chắn các thông tin trong hợp đồng không có sai sót, cũng như chủ động với những lợi ích của bản thân, người mua nhà vẫn nên nắm rõ bản chất của các hợp đồng. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua đất.

Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Khi mua bán nhà đất, nhà phố, đất nền, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết sẽ thực hiện việc mua bán trong tương lai. 

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Căn cứ Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015).

Việc ký kết một hợp đồng như hợp đồng đặt cọc mua đất là một hành động đảm bảo cam kết khi mua bán nhà. Ảnh: Freepik

Khi hợp đồng đặt cọc mua đất được hình thành, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong quan hệ hợp đồng song vụ. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện nay không quy định cụ thể số tiền, hạn mức đặt cọc phải là bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực, thế nên số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán.

4 Lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua đất:

1/Hiểu rõ về 2 dạng giao kết của hợp đồng

Việc hiểu rõ về 2 dạng giao kết của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo lợi ích cá nhân của cả bên mua lẫn bên bán. Tuy việc đặt cọc có hợp đồng là để đảm bảo nghĩa vụ nhưng có 2 dạng như dưới đây:

• Đặt cọc để đảm bảo giao kết: 

Thử tưởng tượng, sau khi đã đi xem vài mảnh đất, thậm chí vài chục mảnh đất, bạn gặp và rất thích mảnh đất của anh A. Cùng lúc đó, cũng có một người khác cũng ưng mảnh đất này của anh A. Để đảm bảo trong quá trình bạn chuẩn bị tiền để mua đất, anh A không bán mảnh đất này cho ai khác, bạn và anh A thỏa thuận đặt cọc 30 triệu để giữ chỗ. 

Đây là ví dụ của việc bạn đặt cọc để đảm bảo giao kết. Mục đích cuối cùng mà hai bên mua và bán hướng tới là để hợp đồng được giao kết. Trong giai đoạn giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu.

Hợp đồng đặt cọc mua đất là để đảm bảo giao kết, cũng có thể là để đảm bảo hoàn thành hợp đồng mua bán. Ảnh: Freepik

• Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng

Ví dụ: Bên B thỏa thuận sẽ bán cho bạn miếng đất/căn nhà với giá 2 tỷ đồng. Khi ký kết hợp đồng mua bạn sẽ phải đặt cọc trước 300 triệu để đảm bảo trong vòng 1 tuần kể từ ngày ký hợp đồng và cọc, bạn phải giao đủ 2 tỷ đồng cho bên B.  

Trong trường hợp này, việc đặt cọc là để đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên khi mua bán bất động sản sẽ được thực hiện như hợp đồng đã ký kết.

2/ Đảm bảo 4 cam kết sau trước khi ký hợp đồng

Mặc dù việc đặt cọc chưa phải là giai đoạn kết thúc để bạn mua đất, tuy nhiên có những cam kết về đất bạn vẫn nên đảm bảo, cụ thể:

• Đất không bị tranh chấp, không bị kê biên
• Đất không thuộc quy hoạch
• Đất có giấy chứng nhận hợp pháp
• Đất đang không thế chấp

3/ Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Câu trả lời là không. Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng công chứng bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho bất động sản;
• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất không nằm trong các loại hợp đồng công chứng được kể trên theo luật pháp. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên mua và bán vẫn nên công chứng, chứng thực hoặc có người làm chứng.

Dù không bắt buộc nhưng các bên vẫn có thể công chứng, hoặc tìm người làm chứng cho việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Ảnh: Freepik

4/ Mức tiền phải chịu khi hủy hợp đồng

Khi từ chối giao kết theo hợp đồng đặt cọc nhà đất, mức phạt sẽ như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất mới nhất

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản nhất. 

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản. Nguồn: Luật Việt Nam

Trên đây là một số thông tin tham khảo để bạn thuận tiện tiến hành hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu đang tìm kiếm mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất, bạn có thể đọc bài viết sau: Mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất: cách soạn và kiểm tra thông tin