Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính khi mua chung cư và đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một khái niệm phổ biến trong lĩnh vực đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Việc dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản có thể giúp cho nhà đầu tư tăng khả năng sinh lời và tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đồng nghĩa với việc tăng rủi ro và có thể dẫn đến những thất bại nếu không áp dụng đúng cách. Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu về đòn bẩy tài chính khi mua chung cư và đầu tư bất động sản, cùng với những lưu ý quan trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đảm bảo sự thành công của việc đầu tư.

Tìm hiểu chung về đòn bẩy tài chính

Khái niệm đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính (financial leverage) là khái niệm chỉ việc sử dụng vốn vay để đầu tư hoặc kinh doanh, tạo ra lợi nhuận dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí vốn vay và lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh hay đầu tư. Các nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng cường khả năng sinh lời, đồng thời tận dụng các lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính cũng có thể gây ra những rủi ro và thiếu sót nếu không được thực hiện đúng cách và kết hợp với quản lý rủi ro hiệu quả.

Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản

Đòn bẩy tài chính là một công cụ giúp tăng cường khả năng sinh lời cho nhà đầu tư thông qua việc sử dụng các nguồn vốn vay. Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài chính là một trong những yếu tố quan trọng giúp tăng cường khả năng sinh lời của nhà đầu tư.

Khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư có thể tận dụng số tiền vay để mua nhiều tài sản hơn so với số tiền sở hữu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cho phép nhà đầu tư tận dụng lợi suất thấp trên khoản vay và tăng cường khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản.

Ngoài ra, đòn bẩy tài chính còn giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải chú ý đến khả năng thanh toán các khoản nợ và đảm bảo lợi nhuận đủ lớn để trả nợ.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính có thể giúp nhà đầu tư mua nhiều tài sản hơn so với số tiền thực tế sở hữu (Nguồn: Báo VnExpress)

Tìm hiểu về các phân khu ở Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire trước khi mua

Những chỉ số liên quan đến đòn bẩy tài chính

Để hiểu rõ hơn về đòn bẩy tài chính, cần phải tìm hiểu về các chỉ số liên quan. Dưới đây là một số chỉ số thường được sử dụng để tính toán đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản:

• Tỷ lệ cho vay (Loan-to-Value Ratio - LTV): đây là tỷ lệ giữa số tiền vay và giá trị của tài sản đang được vay. Ví dụ, nếu giá trị của một căn nhà là 1 tỷ đồng và ngân hàng cho vay 800 triệu đồng, thì tỷ lệ LTV là 80%.
• Tỷ lệ trả nợ hàng năm (Debt Service Coverage Ratio - DSCR): đây là tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được từ tài sản và tổng số tiền lãi và tiền gốc phải trả hàng năm cho khoản vay. Ví dụ, nếu lợi nhuận hàng năm từ tài sản là 50 triệu đồng và số tiền lãi và tiền gốc phải trả hàng năm là 40 triệu đồng, thì tỷ lệ DSCR là 1,25.
• Tỷ suất lợi nhuận đầu tư (Return on Investment - ROI): đây là tỷ suất lợi nhuận được tính bằng cách chia lợi nhuận thu được từ tài sản cho tổng số tiền đầu tư ban đầu. Ví dụ, nếu lợi nhuận thu được từ tài sản là 200 triệu đồng và tổng số tiền đầu tư ban đầu là 1 tỷ đồng, thì tỷ suất ROI là 20%.
• Tỷ suất sinh lời trên vốn tự có (Return on Equity - ROE): đây là tỷ suất lợi nhuận được tính bằng cách chia lợi nhuận thu được từ tài sản cho số tiền vốn tự có đầu tư ban đầu. Ví dụ, nếu lợi nhuận thu được từ tài sản là 200 triệu đồng và số tiền vốn tự có đầu tư ban đầu là 500 triệu đồng, thì tỷ suất ROE là 40%.

Những ưu điểm và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản

Dưới đây là một số ưu điểm và rủi ro của đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản:

Ưu điểm:

• Tăng cơ hội sinh lời: khi sử dụng đòn bẩy, bạn có thể sử dụng số tiền nhỏ hơn để mua một căn nhà, từ đó tăng cơ hội sinh lời khi giá nhà tăng.
• Tăng lợi nhuận đầu tư: với số tiền nhỏ hơn, bạn có thể đầu tư vào nhiều căn nhà khác nhau, tăng cơ hội tăng lợi nhuận của toàn bộ danh mục đầu tư.
• Tăng khả năng đàm phán: khi có số tiền lớn hơn để đầu tư, bạn có thể đàm phán giá mua bán căn nhà với chủ sở hữu để đạt được giá tốt hơn.

Rủi ro:

• Rủi ro tài chính: khi sử dụng đòn bẩy, bạn đang vay mượn tiền để đầu tư. Nếu giá nhà giảm, bạn có thể mất tiền vay và lãi suất, đồng thời còn có thể bị mất tiền đầu tư ban đầu.
• Rủi ro liên quan đến lãi suất: nếu lãi suất tăng, khoản nợ của bạn sẽ tăng lên và khi giá nhà giảm, bạn có thể không thể bán căn nhà với giá cao hơn để trả nợ.
• Rủi ro liên quan đến tính thanh khoản: nếu bạn cần bán căn nhà để trả nợ và lãi suất nhưng thị trường bất động sản đang suy giảm, bạn có thể không tìm thấy người mua, gặp khó khăn trong việc bán căn nhà.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản có thể giúp tăng lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư (Nguồn: batdongsan)

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản?

Để hạn chế rủi ro, bạn có thể áp dụng các chiến lược sau:

• Tìm hiểu về giá cả bất động sản, xu hướng thị trường, cũng như các quy định pháp lý liên quan để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
• Cân nhắc và điều chỉnh đòn bẩy tài chính sao cho phù hợp với tình hình tài chính của bạn. Bạn không nên đầu tư quá mức, dù với đòn bẩy tài chính.
• Nên đầu tư vào nhiều loại bất động sản khác nhau để giảm thiểu rủi ro. Không đặt tất cả các trứng của bạn vào cùng một giỏ.
• Trước khi quyết định đầu tư, bạn cần phân tích các yếu tố như tiềm năng tăng giá của bất động sản, các rủi ro tiềm ẩn, chi phí pháp lý, và các chi phí khác như thuế, phí bảo trì.
• Nên giữ một nguồn tiền dự phòng để đối phó với những tình huống không mong muốn. Nên xác định một mức lợi nhuận hợp lý và cắt lỗ nếu cần.
• Luôn cập nhật và theo dõi thị trường để có thể thay đổi chiến lược đầu tư của bạn nếu cần thiết.

Bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua chung cư

Do giá nhà đất liên tục tăng cao, nhiều người trẻ sống và làm việc tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội đang lựa chọn phương án sử dụng đòn bẩy tài chính để có thể sở hữu căn hộ chung cư. Căn hộ chung cư với mức giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng phù hợp với khả năng vay vốn của nhiều hộ gia đình trẻ.

Sử dụng đòn bẩy tài chính là giải pháp tất yếu khi thu nhập không đủ để mua bất động sản, tuy nhiên, cần tính toán kỹ càng trước khi quyết định đi vay. Nếu có điều kiện, nên vay vốn từ người thân hoặc người quen để tránh áp lực phải trả nợ đều đặn hàng tháng. Nếu không thể nhờ vay từ người quen, người mua cần đánh giá khả năng chi trả căn hộ trong tương lai để tránh mua nhà liều lĩnh.

Lựa chọn căn hộ phù hợp với khả năng tài chính giúp người mua tránh được rủi ro trong quá trình thanh toán khoản vay (Nguồn: Báo Hà Nội mới)

Việc mua căn hộ với giá bao nhiêu cũng đòi hỏi phải có tài chính tự có ít nhất 20 - 30% giá trị tài sản, và chỉ nên vay tối đa 70%. Ví dụ, nếu muốn mua căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, bạn cần phải có ít nhất 600 triệu đồng và vay thêm 1,4 tỷ đồng. Ví dụ với một lãi suất vay áp dụng là 10%/năm và thời hạn vay 25 năm, bạn sẽ phải trả khoảng 16 triệu đồng mỗi tháng, bao gồm cả gốc và lãi (khoảng 4,5 triệu đồng cho gốc và 11,5 triệu đồng cho lãi). Nếu bạn đang có mức thu nhập là 25 triệu đồng/tháng, việc vay tiền như vậy là hợp lý.

Tuy nhiên, nếu mức thu nhập của bạn đang là 20 triệu đồng/tháng, thì với tình hình lạm phát hiện nay, giá cả tăng cao và chi phí thuê nhà, việc duy trì mức sống ổn định cho bạn với số tiền còn lại chưa đến 5 triệu đồng/tháng tại TP.HCM và Hà Nội là rất khó khăn. Vì vậy, nếu muốn thực hiện kế hoạch này, bạn cần phải tích lũy dòng tiền của mình hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ tài chính từ người thân. Nên tránh phụ thuộc quá nhiều vào các ngân hàng hay các kênh tín dụng khác.

Như vậy, qua bài viết, chúng ta đã cùng tìm hiểu ý nghĩa của đòn bẩy tài chính khi mua chung cư và đầu tư bất động sản. Đòn bẩy tài chính có thể giúp nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận và tăng khả năng sinh lời. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đồng nghĩa với việc tăng rủi ro và đòi hỏi sự hiểu biết và kinh nghiệm chuyên môn. Vì vậy, trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ và áp dụng đúng cách để đạt được lợi ích và tránh các rủi ro. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho các nhà đầu tư và người quan tâm đến lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm: 

Diện tích Vinhomes Ocean Park 2 là bao nhiêu? Có gì nổi bật ở dự án này?

Giải đáp: Chủ đầu tư chính của Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire Hưng Yên là ai?