Xu hướng mới của thị trường địa ốc "ăn theo" mô hình đô thị TOD

TOD - mô hình lấy định hướng phát triển của hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch cho phát triển đô thị được xem như hướng phát triển mới của tương lai. Sự đột phá về hạ tầng giúp tăng giá trị và thanh khoản cho các dự án TOD, từ đó trở thành trợ lực cho thị trường địa ốc và bất động sản từ năm 2024 trở đi cũng như yêu cầu cách quản lý rủi ro và chiến lược an toàn. 

Lực kéo từ metro và đường vành đai

Mô hình TOD là gì?

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị, trong đó lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Mô hình này có mục đích giảm thiểu nhu cầu sử dụng các phương tiện cá nhân, khuyến khích người dân sử dụng giao thông công cộng và tạo ra những khu đô thị bền vững, thân thiện với môi trường.

Những khu đô thị phát triển theo mô hình TOD thường được xây dựng xung quanh ga tàu điện ngầm, xe buýt hay các phương tiện giao thông công cộng khác. Những nơi này có mật độ dân cư cao cùng nhiều tiện ích như văn phòng, nhà ở, dịch vụ, thương mại, giải trí,... Các khu đô thị được thiết kế để đi bộ, đạp xe hay sử dụng các phương tiện giao thông công cộng một cách dễ dàng.

Mô hình TOD có những ưu điểm vượt trội sau:

• Giảm thiểu ô nhiễm môi trường: Khi người dân sống ở khu đô thị TOD, họ có thể dễ dàng đi bộ, đạp xe hay sử dụng phương tiện giao thông công cộng. Điều này giúp giảm thiểu lượng lớn khí thải ra môi trường, đồng thời cải thiện chất lượng không khí.
• Tăng cường khả năng tiếp cận đến các cơ sở hạ tầng dịch vụ: Khu đô thị TOD có nhiều tiện ích và dịch vụ hơn khu đô thị truyền thống. Điều này giúp người dân dễ dàng tiếp cận với các cơ sở hạ tầng dịch vụ họ cần mà không phải đi xa.
• Hướng đến xây dựng một cộng đồng gắn bó: Khu đô thị TOD có mật độ dân cư cao hơn khu đô thị truyền thống. Điều này giúp tạo ra một cộng đồng gắn kết hơn, người dân có thể dễ dàng gặp gỡ, giao lưu và kết bạn cùng nhau.
• Tạo ra môi trường sống lành mạnh: Mô hình TOD được thiết kế để phát triển giao thông công cộng, xây dựng không gian xanh và gần gũi với thiên nhiên. Nhờ đó cải thiện chất lượng không khí, giảm thiểu ô nhiễm và tạo ra môi trường sống lành mạnh.

Mô hình TOD tạo ra nhiều điểm tích cực cho phát triển đô thị Việt Nam (Nguồn: Tạp chí khoa học và công nghệ)

Tác động của lực kéo metro và đường vành đai đối với thành phố lớn

Theo đại diện của CBRE Việt Nam, xu hướng phát triển TOD là mô hình được TP HCM chủ trương làm chìa khóa trong phát triển không gian đô thị, đồng thời hứa hẹn tạo cú hích bứt phá cho địa ốc và bất động sản xung quanh tuyến metro, vành đai kèm theo sự hiệu quả trong quản lý rủi ro và chiến lược an toàn.

Theo đó, TP HCM đã đặt kế hoạch thí điểm cho mô hình TOD ở khu vực nhà ga Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và tại các nút giao của dự án đường Vành đai 3, vành đai 2. Đây là những dự án đã và đang có kế hoạch đầu tư, xây dựng lâu dài.

Tại TP HCM, mô hình TOD được nhận định đặc biệt phù hợp phát triển tại TP Thủ Đức vì có 8 trên tổng 11 nhà ga trên cao thuộc tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Đây là công trình đường sắt đô thị đầu tiên ở thành phố này. Dự kiến vận hành vào tháng 6/2024 và chạy thương mại sau đó 01 tháng.

Cùng với đó, khu vực này cũng được đẩy mạnh quy hoạch đầu tư công đồng bộ như vành đai 2, vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Dầu Giây – Phan Thiết, cầu Cát Lái, nút giao Mỹ Thủy cùng nhiều dự án kết nối liên vùng TP.HCM như Sân bay Quốc tế Long Thành, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu,…

Ngoài ra, đặc thù khu vực này phù hợp nhất để quy hoạch TOD vì là nơi hội tụ đa dạng các loại hình nhà ở, dịch vụ, văn phòng, hạ tầng tiện ích. Vì thế, trong những năm gần đây, khu vực kết nối với các nhà ga metro tại TP Thủ Đức đã xuất hiện nhiều dự án căn hộ cao tầng, thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng và nhà đầu tư.

Thành phố Thủ Đức được đánh giá phù hợp để phát triển TOD (Nguồn: VietNamNet)

Tính đến thời điểm hiện tại đã có 10 cụm đô thị trong khu vực TP Thủ Đức được quy hoạch dọc tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) tạo nên các trung tâm phát triển mới. 

Trong khi đó, vành đai 3 là công trình giao thông quan trọng theo định hướng TOD. Đây là dự án trọng điểm quốc gia với chiều dài 76km, tổng mức đầu tư gần 75.400 tỷ đồng. 

Vào đầu năm 2024, dự án vành đai 3 đoạn qua TP HCM đang tập trung nhân lực, thiết bị, vật tư... nhằm đẩy nhanh tiến độ và đến năm 2026 sẽ đưa vào khai thác.

Thị trường bất động sản có được hưởng lợi hay không?

Những điểm sáng của mô hình TOD đối với thị trường bất động sản

Dọc theo tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và đường vành đai 3, vành đai 2 đã thu hút nhiều dự án địa ốc và bất động sản quy mô lớn như đại đô thị Vinhomes Grand Park, The Madison, FIATO Premier, Saigon Luxury, Sunwah Pearl, City Garden, Saigon Pearl, Thảo Điền Pearl, The Manor, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Masteri An Phú, Lavita Garden, Saigon Gateway...

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, sự phân bổ những dự án này lại không đều trên địa bàn TP Thủ Đức - nơi có kết nối đa nhiệm với TOD. Nếu tại quận 9 và quận 2 (cũ) có nhiều dự án gia nhập thị trường, quận Thủ Đức (cũ) ở phía Tây Bắc của khu đông TP HCM lại khá khan hiếm căn hộ mới. Một trong những dự án hiếm hoi ở đây là dự án căn hộ FIATO Premier được phát triển bởi Thang Long Real Group. 

Dự án này tọa lạc trên đường Tô Ngọc Vân, phường Tam Phú, TP Thủ Đức có khả năng kết nối trực tiếp đến trung tâm thành phố và khu vực lân cận qua đại lộ Phạm Văn Đồng, Metro Bến Thành – Suối Tiên, đường Vành đai 2 đồng thời kết nối với khu dân cư hiện hữu và sầm uất.

Thông tin tuyến Metro số 1 vận hành cũng đã từng đẩy giá bán của các sản phẩm địa ốc và bất động sản khu vực này tăng ngay trong bối cảnh thị trường thiếu thanh khoản. Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, giá bán trung bình tại một số dự án quanh tuyến Metro số 1 đã tăng từ 50-70%, cá biệt có dự án tăng đến 150% trong vòng 8 năm (2015-2023).

TOD đã thu hút các dự án bất động sản mở rộng xung quanh (Nguồn: CafeF)

Thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi từ TOD trong tương lai

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE, tại khu vực phía Nam, các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ tạo nên xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Các hệ thống đường Vành đai sẽ tác động rõ nét đến sự "thay da đổi thịt" của thị trường địa ốc và bất động sản, thiết lập nên hiệu quả quản lý rủi ro và chiến lược an toàn. 

Xu hướng đầu tư phát triển địa ốc và bất động sản theo hạ tầng không phải mới nhưng sẽ là lực đẩy thiết thực cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ, sự đột phá về hạ tầng chính là bệ phóng tăng giá trị và thanh khoản cho các dự án TOD nhờ vào mạng lưới hạ tầng giao thông phát triển.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, mô hình TOD khuyến khích doanh nghiệp địa ốc và bất động sản mua lại quỹ đất 2 bên đường và phát triển những dự án tầm cỡ. 

Việc khai thác tốt quỹ đất 2 bên những tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga metro tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá, thu hút các nhà đầu tư bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra cho đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở những dự án khác. Từ đây, thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới từ các dự án sạch về pháp lý.

Có thể thấy, mô hình TOD vừa là giải pháp giúp quy hoạch đô thị theo hướng hiện đại vừa là đòn bẩy giúp thị trường địa ốc và bất động sản thiết lập mặt bằng giá trị mới. Việc giảm thiểu chi phí, thời gian đi lại và cải thiện các cơ hội việc làm cũng giúp làm tăng giá trị bất động sản thương mại như văn phòng hay bán lẻ.

Mô hình TOD sẽ tạo đòn bẩy cho bất động sản phát triển (Nguồn: VietNamNet)

Như vậy, mô hình TOD sẽ tạo nên xu hướng mới trong tương lai. Với mô hình này sẽ thúc đẩy thị trường địa ốc và bất động sản phát triển, kéo theo những cách thức quản lý rủi ro và chiến lược an toàn mới. 

Xem thêm

Người mua nhà ngày càng quan tâm đến cảm xúc và trải nghiệm, đúng hay sai?

Nhiều dự án mở bán sau Tết Âm lịch: Tin vui cho người mua nhà