Xu hướng hình thành khu đô thị vệ tinh: Tương lai của bất động sản TP.HCM?

TP.HCM đang đối mặt với áp lực gia tăng dân số, quá tải hạ tầng và quỹ đất ngày càng hạn chế. Trong bối cảnh đó, mô hình khu đô thị vệ tinh dần trở thành xu hướng tất yếu, góp phần tái định hình không gian đô thị. Với hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện và sự hỗ trợ từ chính sách quy hoạch, các đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới, thúc đẩy tương lai bất động sản TP.HCM.

Vai trò của mô hình khu đô thị vệ tinh

Khu đô thị vệ tinh có thể hiểu đơn giản là những đô thị nhỏ với tiềm năng phát triển mạnh mẽ, được quy hoạch gần hoặc lân cận với đô thị trung tâm nhằm hỗ trợ và chia sẻ chức năng với thành phố chính. Những đô thị này không chỉ giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt quỹ đất ở, mà còn góp phần tái cân bằng sự phát triển kinh tế - xã hội, giảm tải áp lực về xã hội, hạ tầng và môi trường cho vùng trung tâm đông dân.

Đô thị vệ tinh là những đô thị nhỏ có nhiều tiềm năng phát triển, nằm lân cận và có thể chia sẻ chức năng với đô thị trung tâm (Ảnh: Kiến Việt)  

Dựa vào vị trí địa lý, mô hình khu đô thị vệ tinh có thể được chia thành hai nhóm chính:

• Vòng trong: Bao gồm các đô thị trực thuộc thành phố trung tâm, có sự liên kết chặt chẽ về hạ tầng và quy hoạch với trung tâm, nhưng vẫn giữ được đặc thù phát triển riêng biệt. Ví dụ tại TP.HCM, các khu vực như Thủ Đức, Bình Chánh, Củ Chi và Hóc Môn đều được xem là đô thị vệ tinh thuộc vòng trong.
• Vòng ngoài: Thường là các tỉnh lân cận nhưng vẫn có mối quan hệ kinh tế, giao thông mật thiết với đô thị trung tâm. Ví dụ, các khu vực như Long An, Đồng Nai hay Bình Dương đóng vai trò là đô thị vệ tinh vòng ngoài của TP.HCM.

Vai trò của khu đô thị vệ tinh trong quy hoạch phát triển đô thị là vô cùng quan trọng:

• Trước hết, các đô thị vệ tinh giúp giảm áp lực về mật độ dân số, giao thông và môi trường tại trung tâm thành phố, góp phần cải thiện chất lượng sống của cư dân đô thị.
• Tạo ra không gian phát triển kinh tế - xã hội mới, từ đó giúp thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp, dịch vụ và thương mại đồng bộ tại nhiều vùng lân cận.

Với sự phát triển chung của hạ tầng giao thông cả nước, hạ tầng giao thông kết nối đô thị vệ tinh với các thành phố trung tâm cũng đặc biệt được chú trọng. Việc tiếp cận với các cơ hội việc làm, giáo dục và dịch vụ của cư dân vì thế cũng được mở rộng hơn.

Tại sao xu hướng mô hình đô thị vệ tinh phát triển?

Nguyên nhân chính dẫn đến xu hướng phát triển khu đô thị vệ tinh ngày càng trở nên phổ biến là do quỹ đất tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn ngày càng cạn kiệt. Đây là kết quả tất yếu của quá trình di dân đến các thành phố phát triển để học tập và tìm kiếm việc làm, khiến nhu cầu về nhà ở và không gian phát triển kinh tế gia tăng vượt mức kiểm soát.  

Đô thị vệ tinh giúp giải quyết tình trạng “khủng hoảng” về nhà ở và hạ tầng đô thị của các thành phố đông dân (Ảnh: Báo Thanh Niên)

Dễ thấy nhất là tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã khiến giá đất và chi phí sinh hoạt leo thang, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này thúc đẩy xu hướng dịch chuyển ra các khu vực lân cận để tìm kiếm nơi có quỹ đất rộng hơn, giá cả hợp lý hơn và điều kiện sống tốt hơn nhưng vẫn thuận lợi kết nối với trung tâm để tiện học tập, làm việc.

Tiềm năng của các đô thị vệ tinh của TP.HCM

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản TP.HCM duy trì ở mức thấp và giá bán trung bình tiếp tục tăng cao, làn sóng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh ngày càng mạnh mẽ. Trong đó, Long An, Bình Dương và Đồng Nai đang trở thành những thị trường tiềm năng, thu hút cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn nhờ lợi thế về quỹ đất, giá cả hợp lý và sự phát triển hạ tầng đồng bộ.

Long An, Bình Dương và Đồng Nai là những đô thị vệ tinh tiềm năng nhất của TP.HCM (Ảnh: VnEconomy)

Cụ thể, theo Savills Việt Nam nhận định, Bình Dương hiện đang là điểm nóng với nguồn cung căn hộ tăng trưởng mạnh, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An và Thuận An. Với mức giá căn hộ dao động từ 30 triệu - 40 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với nội thành TP.HCM, Bình Dương không chỉ là khu vực phát triển bất động sản sôi động trong năm 2024, mà còn dần khẳng định vai trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025.

Trong khi đó, Long An với khu vực Bến Lức đang trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn nhờ quỹ đất rộng và giá bán cạnh tranh. Đồng Nai, đặc biệt là Biên Hòa, cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản 2024 nhờ lợi thế kết nối với TP.HCM và các công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành và sân bay quốc tế Long Thành.

Đô thị vệ tinh của TP.HCM còn phải đối mặt với nhiều thách thức

Mặt khác, dù sở hữu tiềm năng lớn, các đô thị vệ tinh của TP.HCM vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là về hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị. Mặc dù các công trình giao thông trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành hay sân bay quốc tế Long Thành đang được triển khai, tiến độ thi công vẫn chưa đồng bộ, khiến khả năng kết nối với TP.HCM chưa thực sự tối ưu.

Ngoài ra, hệ thống giao thông công cộng tại các đô thị vệ tinh còn hạn chế. Điều này khiến việc di chuyển giữa các khu vực vẫn phải phụ thuộc chủ yếu vào phương tiện cá nhân, gia tăng áp lực lên hạ tầng đường bộ.

Hạ tầng giao thông và tiện ích của các đô thị vệ tinh của TP.HCM vẫn chưa phát triển tương xứng với tốc độ gia tăng dân số (Ảnh: VnExpress)

Bên cạnh đó, tiện ích đô thị tại các khu vực này tuy đang dần được cải thiện nhưng vẫn chưa phát triển tương xứng với tốc độ mở rộng dân số. Hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các dịch vụ vui chơi giải trí còn nhiều bất cập, dẫn đến việc nhiều người vẫn phải di chuyển vào TP.HCM để sử dụng các tiện ích chất lượng cao.

Đây đều là những “bài toán” khó, đòi hỏi các đơn vị quản lý cùng các cấp chính quyền cần tìm ra phương án giải quyết vừa nhanh chóng, vừa triệt để. Có như vậy, các đô thị vệ tinh như Long An, Đồng Nai và Bình Dương mới có thể đảm bảo phát triển bền vững, thu hút dân cư và doanh nghiệp một cách lâu dài.

Xu hướng phát triển khu đô thị vệ tinh không chỉ là giải pháp ngắn hạn giúp giảm áp lực cho bất động sản TP.HCM mà còn là chiến lược dài hơi, nhằm tái định hình không gian đô thị theo hướng bền vững. Dù còn nhiều thách thức, nhưng với sự đầu tư ngày càng bài bản, các đô thị vệ tinh như Long An, Bình Dương và Đồng Nai vẫn được kỳ vọng sẽ trở thành những trung tâm kinh tế - xã hội quan trọng trong tương lai. Đây sẽ là cơ hội quan trọng, góp phần định hướng phát triển đô thị cân bằng, hiện đại và đáng sống cho toàn khu vực phía Nam.

Xem thêm 

Các dự án BĐS mới mở bán tại TP.HCM năm 2024: Đâu là những cái tên nổi bật?

TP.HCM thiếu nguồn cung căn hộ nhưng vì sao tỷ lệ tiêu thụ vẫn cao?