TP.HCM thiếu nguồn cung căn hộ nhưng vì sao tỷ lệ tiêu thụ vẫn cao?
Trong năm 2024, thị trường căn hộ tại TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung, nhưng tỷ lệ tiêu thụ vẫn duy trì ở mức cao. Điều này đặt ra câu hỏi về nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này và những yếu tố nào đã ảnh hưởng đến cung cầu trên thị trường bất động sản TP. HCM.
Tình trạng nguồn cung căn hộ giảm mạnh trong năm 2024
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount, tổng số căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong năm 2024 chỉ đạt khoảng 5.200 căn, giảm 40% so với năm 2023. Đây là mức thấp nhất trong nhiều năm qua, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường.
Tuy nhiên, trong quý IV/2024, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi khi nguồn cung mới đạt hơn 3.400 căn, chiếm 66% tổng nguồn cung cả năm.
Tình trạng nguồn cung căn hộ đến cuối năm 2024 có dấu hiệu khởi sắc (Nguồn: One Mount)
Nguyên nhân nguồn cung căn hộ ở TP. HCM thiếu hụt
Để hiểu rõ vì sao nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sụt giảm mạnh trong năm 2024, cần xem xét các yếu tố chính đang kìm hãm nguồn cung.
Khó khăn pháp lý và quá trình phê duyệt dự án chậm trễ
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung là các vướng mắc pháp lý và quá trình phê duyệt dự án kéo dài. Nhiều dự án bất động sản TP. HCM gặp khó khăn trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý, dẫn đến việc chậm trễ trong triển khai và mở bán.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2024, TP.HCM chỉ có khoảng 500 căn hộ được chào bán, phần lớn từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Số lượng căn hộ được chào bán ước tính ở mức thấp nhất trong một quý, tính từ 15 năm trở lại đây.
Chi phí xây dựng cao và ít doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở giá rẻ
Chi phí xây dựng tăng cao cũng là một rào cản lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Giá vật liệu xây dựng, nhân công và các chi phí liên quan khác đều tăng, khiến việc đầu tư vào các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, trở nên kém hấp dẫn. Nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang để đảm bảo lợi nhuận, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc nhà ở giá rẻ.
Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM giảm 13% theo quý và giảm 36% theo năm, với căn hộ hạng B (trung cấp) chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C (bình dân) chiếm 38% và hạng A (cao cấp) chiếm 2%.
Chi phí xây dựng cao là một rào cản lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản (Ảnh: Vietnam)
Vì sao tỷ lệ tiêu thụ căn hộ ở TP. HCM vẫn cao?
Mặc dù nguồn cung giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao. Vậy đâu là những yếu tố thúc đẩy sức mua trên thị trường?
Nhu cầu mua nhà vẫn lớn, đặc biệt là phân khúc cao cấp
Mặc dù nguồn cung giảm, nhu cầu sở hữu nhà ở tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Sự phát triển kinh tế và gia tăng thu nhập của người dân đã tạo ra một tầng lớp trung lưu và thượng lưu mới, có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp.
Theo DKRA Consulting, trong năm 2024, nguồn cung sơ cấp căn hộ bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận đạt gần 23.500 căn, tăng 6% so với năm 2023, với lượng tiêu thụ đạt khoảng 12.500 căn, tăng 24% so với cùng kỳ năm trước.
Các dự án mới ra mắt đều có tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nguồn cung hạn chế
Sự khan hiếm nguồn cung đã tạo ra hiệu ứng "khan hàng", khiến các dự án mới khi ra mắt đều được thị trường đón nhận tích cực. Nhiều dự án mở bán trong năm 2024 ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ cao.
Chẳng hạn, dự án Masteri Grand View với 616 căn mở bán, có giá bán khoảng 145 triệu đồng/m² và tỷ lệ bán thành công đạt tới 99%. Dự án The Opus One, với hơn 1.000 căn mở bán, đạt tỷ lệ bán 71%, trong khi dự án The OpusK mở bán 86 căn đã bán hết toàn bộ.
Dự báo nguồn cung căn hộ TP. HCM và tỷ lệ tiêu thụ trong năm 2025
Dự báo cho năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn phục hồi với những tín hiệu tích cực. Theo báo cáo của OneMount, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng lên khoảng 20.000 căn trong giai đoạn 2025-2026. Các dự án lớn như Vinhomes Green Paradise (2.870 ha) và Lotte Eco Smart City (7,5 ha) sẽ được triển khai, đóng góp đáng kể vào nguồn cung mới.
Dự báo năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn phục hồi (Ảnh: One Mount)
Xu hướng hình thành các khu đô thị vệ tinh và mô hình phát triển TOD (Transit-Oriented Development) sẽ trở nên rõ rệt hơn khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Điều này giúp mở rộng quy mô dân cư ra các khu vực ngoại thành, giảm áp lực lên hạ tầng đô thị và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Về nhu cầu mua nhà, người mua ngày càng quan tâm đến các khu đô thị đa chức năng, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp từ 5 - 10 tỷ đồng, chiếm tới 70% lượng giao dịch. Thị trường dự kiến tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu sở hữu nhà ở chất lượng cao, tích hợp đầy đủ tiện ích sống.
Nhìn chung, năm 2025 sẽ đánh dấu sự phục hồi của thị trường căn hộ TP.HCM. Dù tốc độ tăng trưởng có thể chưa đạt mức đột phá, nhưng nhờ những cải thiện về pháp lý và nguồn cung mới, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai.
Xem thêm
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng TP. HCM có triển vọng không?
.png)
