Xác lập hợp đồng thuê nhà và những lưu ý cần biết

Thuê nhà là hoạt động giao dịch thường thấy trong cuộc sống hàng ngày. Việc lập hợp đồng thuê nhà sẽ giúp bên thuê và cho thuê được đảm bảo quyền lợi dựa trên những quy định cụ thể của luật pháp nhà nước Việt Nam. Tuy nhiên khi lập hợp đồng thuê nhà, bạn sẽ cần lưu ý về điều kiện lập hợp đồng, các thông tin cần có trong hợp đồng cũng như các quy định định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan. Cùng tìm hiểu 4 lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng thuê nhà ngay sau đây.

Các điều kiện cho phép lập hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền theo quy định hợp đồng. Để được phép cho thuê nhà, cá nhân sở hữu bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo luật định như sau:

• Bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận thì người cho thuê phải có hợp đồng mua bán/ hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
• Tài sản không có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu và không trong thời gian sở hữu với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
• Tài sản không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính (quyết định đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền)
• Tài sản không thuộc diện tài sản đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền

Các điều kiện về tài sản để được lập hợp đồng thuê nhà (Nguồn: Báo Người Lao Động)

Các thông tin cần có trong hợp đồng thuê nhà

Theo Luật Nhà ở 2014, các hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn trên 06 tháng sẽ không cần bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu các bên thuê và cho thuê có nhu cầu công chứng hợp đồng thì vẫn có thể thỏa thuận để đơn vị có thẩm quyền tiến hành công chứng văn bản. Nếu không có nhu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng bao gồm các thông tin như sau:

• Họ tên của cá nhân/ tổ chức và địa chỉ của các bên có liên quan
• Mô tả đặc điểm của nhà cho thuê và đặc điểm thửa đất gắn với nhà đó
• Mức giá cho thuê nhà
• Thời gian và phương thức thanh toán tiền thuê nhà
• Thời gian nhận nhà ở
• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, cam kết của các bên và các thỏa thuận khác (nếu có)
• Thời điểm hợp đồng thuê nhà có hiệu lực
• Ngày, tháng, năm lập hợp đồng
• Chữ ký, họ tên của các bên. Nếu là tổ chức thuê hoặc cho thuê nhà ở thì phải đóng dấu xác nhận (nếu có) và ghi chức vụ của người ký

Ngoài ra, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ bắt đầu dựa theo thỏa thuận của các bên liên quan, nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng thuê nhà sẽ có hiệu lực tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Hợp đồng cho thuê nhà có thể không công chứng (Nguồn: Luật sư X)

Khi nào thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt hiệu lực

Hợp đồng thuê nhà ở sẽ hết hạn nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• -Hợp đồng thuê nhà hết hạn: Nếu trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê báo bên thuê nhà việc chấm dứt hợp đồng
• Hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
• Nhà thuê không còn
• Bên thuê nhà tử vong hoặc được Tòa án tuyên bố mất tích mà khi tử vong, mất tích không có ai cùng sống chung
• Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng hoặc thuộc khu vực có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan Nhà nước; nhà thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để dùng vào các mục đích khác

• Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây (theo quy định của khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014)
  • Bên cho thuê nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, không đúng điều kiện theo quy định pháp luật
  • Bên thuê không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên nếu không có lý do chính đáng
  • Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích như thỏa thuận
  • Bên thuê tự ý cơi nới, đục phá, cải tạo, phá dỡ nhà thuê
  • Bên thuê chuyển đổi, cho thuê, cho mượn lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý từ bên cho thuê
  • Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới sinh hoạt của những người xung quanh hoặc tổ trưởng dân phố/trưởng thôn, làng, buôn, ấp, bản, phum, sóc lập biên bản đến thứ ba mà vẫn không cải thiện
  • Khi chưa hết hạn thuê nhà theo hợp đồng mà bên cho thuê cải tạo lại nhà ở và bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền chỉnh giá thuê nhà. Nếu các bên không thỏa thuận giá thuê mới thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và cần bồi thường theo quy định pháp luật-Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây (theo quy định của khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014)

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi bị hư hỏng nặng
• Bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhưng không thông báo trước cho bên thuê theo thỏa thuận
• Khi quyền sử dụng nhà thuê bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba

Lưu ý: Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhưng phải thông báo cho phía còn lại trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp đã có thỏa thuận khác; nếu không thực hiện đúng quy định, bên thuê sẽ phải bồi thường nếu gây ra thiệt hại.

Các trường hợp hợp đồng thuê nhà hết hiệu lực (Nguồn: LinkedIn)

Hiệu lực của hợp đồng khi bên thuê và cho thuê thay đổi

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, Luật Nhà ở đã quy định bên thuê và bên cho thuê được tiếp tục thuê nhà ở trong những trường hợp thay đổi về chủ sở hữu như sau:

• Trường hợp chủ sở hữu nhà chết nhưng thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê nhà được thuê tiếp đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục hợp đồng thuê như đã ký kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trước đó. Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì bất động sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người thuê nhà được tiếp tục thuê, sử dụng nhà ở.
• Trường hợp chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà thuê cho người khác nhưng thời hạn thuê nhà vẫn còn thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến khi hết hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.
• Trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn thuê vẫn còn thì người đang sinh sống cùng bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến khi hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp thuê nhà công vụ hoặc có thỏa thuận khác giữa các bên hoặc pháp luật có quy định khác.

Trên đây là các lưu ý quan trọng khi xác lập hợp đồng thuê nhà mà người thuê và người cho thuê cần nắm bắt. Mong rằng thông tin trong bài sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình thuê và cho thuê nhà.

Xem thêm 

Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?

Thời điểm nào thì bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?