Thời điểm nào thì bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Hợp đồng thuê nhà không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ, có thể xảy ra những tranh chấp hoặc bất đồng giữa hai bên. Trong trường hợp đó, liệu bạn có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không? Trong bài viết này, OneHousing sẽ giải đáp cho bạn về các quy định pháp luật liên quan đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cũng như cung cấp cho bạn một số lời khuyên để bảo vệ quyền lợi của mình khi gặp phải tình huống này.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn được không?

Thực hiện theo quy định pháp luật khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (Nguồn: Cafeland)

Bên thuê nhà

Khoản 3, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”

Do đó, dựa trên các quy định nêu trên, nếu bên cho thuê nhà ở thực hiện các hành vi như không tiến hành sửa chữa khi có hư hỏng nặng, tăng giá thuê nhà một cách không hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước, và trong trường hợp quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba, thì bên thuê nhà ở có đủ cơ sở để tiến hành thủ tục chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thuê.

Bên cho thuê nhà

Bên thuê nhà thể hiện những hành vi không đúng quy định, bao gồm việc không thanh toán tiền thuê trong khoảng thời gian kéo dài từ 03 tháng trở lên, sử dụng nhà thuê không đúng mục đích được quy định, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Hành động cho mượn hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê cũng là một vi phạm quy định. Đặc biệt, việc làm mất trật tự đã được lập biên bản ghi chú 03 lần mà không có bất kỳ sự khắc phục nào, tất cả những hành vi này đều tạo ra tình trạng không ổn định và vi phạm các điều khoản của hợp đồng thuê nhà.

Thời điểm nào thì bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ tại Điều 130 Luật Nhà ở 2014, khi quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, bên thuê nhà cũng phải gửi thông báo trước cho bên cho thuê ít nhất 30 ngày, để thông báo về cơ sở và thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Nếu thông báo chấm dứt không đạt ít nhất 30 ngày và gây thiệt hại cho bạn, bạn có quyền đòi bên cho thuê bồi thường theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, bạn phải chịu trách nhiệm chứng minh các tổn thất mà bạn đã phải chịu khi đưa vụ án ra Tòa án.

Có phải hoàn trả tiền đặt cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Dựa vào hợp đồng thuê nhà để yêu cầu hoàn trả cọc (Nguồn: thuenhanuoc)

Việc đặt cọc khi thuê nhà không bắt buộc, mà chỉ là biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà.

Đồng thời, theo khoản 2 của Điều 328 trong Bộ Luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện, tiền cọc sẽ được hoàn trả cho người thuê hoặc được trừ vào số tiền thuê nhà. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị giữ lại bởi người cho thuê, đợi đến khi người thuê chấm dứt hợp đồng mới trả lại.

Vì vậy, để xác định xem có yêu cầu trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không, cả hai bên cần dựa vào thỏa thuận trước đó mà họ đã đưa ra trong hợp đồng thuê nhà. Trong một số trường hợp, tiền cọc có thể không được trả lại:

• Khi cả hai bên không thực hiện việc đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
• Khi thỏa thuận trong hợp đồng không có điều khoản phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng trước hạn.
• Khi tiền cọc đã được trừ vào số tiền thuê nhà trong tháng kế tiếp khi người thuê chuyển vào ở.
• Khi cả hai bên đều có lỗi, hoặc khi có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP...

Quy định về bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 132 Luật Nhà ở, trong trường hợp một trong hai bên vi phạm quy định về thông báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà và gây thiệt hại, bên vi phạm đó sẽ phải bồi thường.

Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể đạt được thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), và phương thức thanh toán (một lần hoặc nhiều lần). Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên gặp thiệt hại có quyền đưa vụ án ra Tòa án để yêu cầu bồi thường.

Về mức độ bồi thường thiệt hại, có thể xác định theo các loại sau:

• Thiệt hại về tài sản: Bao gồm lợi ích liên quan đến việc sử dụng và khai thác nhà thuê bị mất hoặc giảm sút, cũng như các chi phí để khắc phục thiệt hại khi nhà thuê bị đòi trước hạn.
• Thiệt hại về sức khỏe: Bao gồm mất/giảm sút thu nhập thực tế do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được mức thiệt hại, có thể tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại.

Trên đây là một số điểm cần lưu ý về thời điểm nào thì bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bạn nên đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng và thực hiện đúng các quy định của pháp luật để tránh những rắc rối không đáng có. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay tranh chấp nào, bạn nên tìm kiếm sự hỗ trợ của luật sư hoặc cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết kịp thời và hợp lý.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?

Bán căn hộ chung cư để thuê nhà mặt đất: Nên hay không?