Tìm hiểu khái niệm “vốn tự có” là gì khi làm thủ tục mua trả góp chung cư

1. Các hình thức thanh toán khi mua căn hộ chung cư

Khái niệm “vốn tự có” xuất hiện trong hầu hết các bảng thông tin về chính sách bán hàng của một dự án. Chính vì thế, để hiểu về “vốn tự có” khi mua nhà và làm thủ tục ngân hàng, bạn cần nắm rõ về các hình thức thanh toán, được chia thành 2 loại là thanh toán nhiều lần và thanh toán 1 lần. 

1.1. Thanh toán nhiều lần

Đây là hình thức “chia nhỏ” việc thanh toán thành nhiều giai đoạn, theo đó, số tiền phải thanh toán cho căn nhà cũng được “chia nhỏ” tương ứng với mỗi lần trả. Thực tế, nhà là tài sản có giá trị lớn nên đa số người mua sẽ chọn cách thanh toán nhiều lần, dù họ dùng vốn tự có, hay dùng vốn vay của ngân hàng.

Theo điều 57 Luật kinh doanh bất động sản được sửa đổi và bổ sung năm 2014, giá trị của các lần thanh toán được quy định như sau:

• Lần thanh toán đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng
• Các lần thanh toán tiếp theo: Tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên và tiến độ xây dựng, nhưng không vượt quá 70% trước khi bàn giao căn hộ, và không vượt quá 95% trước khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Lần thanh toán cuối cùng: Ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận cho người mua.

Nếu thanh toán nhiều lần, tùy thuộc vào khả năng và kế hoạch tài chính, bạn sẽ có 2 lựa chọn nguồn tiền tương ứng với tiến trình thanh toán như sau:

• Lựa chọn 1: Thanh toán bằng vốn tự có

Tùy theo đặc điểm của mỗi dự án và quy định của mỗi chủ đầu tư, tiến trình thanh toán sẽ được chia thành nhiều đợt, mỗi đợt cách nhau 30 – 45 ngày, và số tiền bạn cần thanh toán là 10% giá trị căn nhà.

• Lựa chọn 2: Thanh toán bằng cả vốn tự có lẫn vốn vay ngân hàng

Với lựa chọn này, ở lần thanh toán đầu, bạn sẽ thanh toán 30% giá trị căn nhà bằng vốn tự có. 70% còn lại sẽ do ngân hàng giải ngân và thanh toán với chủ đầu tư. Thời gian sau đó, bạn sẽ thanh toán theo đợt với ngân hàng dựa trên chính sách vay mua nhà đã thỏa thuận. 

1.2. Thanh toán sớm (thanh toán một lần)

Nếu thanh toán 100% giá trị căn nhà ngay sau khi ký hợp đồng mua nhà, bạn sẽ nhận được chiết khấu từ chủ đầu tư. Giá trị chiết khấu thông thường là xấp xỉ hoặc cao hơn lãi suất ngân hàng. Lúc này bạn cần hiểu đúng về các mức chiết khấu theo tiến độ thanh toán và nắm rõ các quy trình, thủ tục đặt cọc và ký kết hợp đồng mua bán.

2. Phân tích ưu và nhược điểm của vốn tự có trong các hình thức thanh toán mua nhà

Ở cả 2 loại thanh toán trên, bạn đều cần “vốn tự có” để thực hiện giao dịch mua nhà nhưng khác nhau về tổng số tiền, và dòng tiền: 

• Chọn thanh toán sớm bằng vốn tự có

Khi chọn cách thanh toán này, chắc chắn bạn sẽ mua nhà với giá tốt hơn nhưng nhược điểm là cần khoản tiền lớn để giao dịch. Thực tế, mỗi căn có giá trị vài tỷ đồng và không phải ai cũng có sẵn vốn tự có để thanh toán ngay 100% giá trị căn hộ. 

• Chọn thanh toán nhiều lần 

Vốn tự có tối thiểu là 30% giá trị căn hộ. Với 70% còn lại, bạn có 2 lựa chọn:

• Tiếp tục thanh toán bằng “vốn tự có” và theo tiến độ của chủ đầu tư: bạn cần chủ động về dòng tiền, bởi mỗi lần thanh toán tương đương khoảng 10% giá trị căn hộ. Cách này chỉ áp dụng khi bạn có nguồn lực tài chính đủ lớn, có nguồn thu nhập vững vàng và đều đặn. 
• Tiếp tục thanh toán bằng vốn vay ngân hàng: Bạn cần chứng minh thu nhập và làm thủ tục vay ngân hàng. 

Đòn bẩy tài chính, phương pháp huy động vốn từ các khoản vay, là lựa chọn được giới đầu tư bất động sản ưa chuộng tại thị trường Việt, ngay cả khi người mua nhà “dư sức” dùng 100% vốn tự có bởi những ưu thế “độc tôn” của các khoản vay vốn bất động sản. Bởi, số tiền còn lại - hay còn gọi là tiền vốn tự có  - thường dùng để tái đầu tư hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng. 

>>> Tìm hiểu thêm: Cẩm nang mua nhà người mới cần biết

3. Ước tính vốn tự có theo tỉ lệ như thế nào trước khi quyết định mua nhà

Theo kinh nghiệm mua nhà phổ biến nhất, “tỷ lệ vàng” khi đi vay là khoảng 30-40% giá trị ngôi nhà, nhằm đảm bảo bạn vẫn còn dư dả tiền sinh hoạt. Nếu vay với tỷ lệ lớn hơn, thì thu nhập của cả 2 vợ chồng phải mạnh, và khoản chi trả nợ hàng tháng chiếm không quá 40% thu nhập hàng tháng. 

Điều này cho thấy, trước khi mua căn hộ, bạn cần phải có vốn tự có tối thiểu là 20% hoặc 30% (theo chính sách bán hàng của mỗi dự án) nhưng tốt nhất là 50-60% để tránh phải vay quá nhiều.  

Ngoài ra, bạn cần chú ý tới xu hướng tăng giảm của lãi suất ngân hàng, chính sách về lãi suất thả nổi,v.v…Điều này sẽ giúp bạn cân nhắc với cùng một số tiền, nên gửi tiết kiệm ngân hàng và lấy lãi hàng tháng để từ đó thanh toán bằng vốn tự có theo tiến độ của dự án? hay nên lựa chọn giải pháp tài chính để đồng hành trong quá trình sở hữu nhà?

Tìm hiểu thông tin chi tiết về chương trình nhận nhà ngay với vốn tự có 30% khi mua chuyển nhượng Vinhomes Ocean Park 2 tại đây

Nếu cần tư vấn chi tiết hơn về các giải pháp tài chính khi mua nhà, lựa chọn dự án chung cư phù hợp với nhu cầu, bạn có thể liên hệ với chuyên viên OneHousing Pro Agent theo hotline 1800 646 466 và email [email protected]