Vì sao "rổ hàng" thứ cấp dồi dào nhưng giao dịch vẫn lẹt đẹt?

Thị trường bất động sản trong nước luôn chứng kiến sự dồi dào của rổ hàng thứ cấp, bao gồm đa dạng nhiều loại hình bất động sản, với nhiều tầm giá và phân khúc khác nhau. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, mặc dù rổ hàng thứ cấp đang dồi dào, giao dịch vẫn diễn ra chậm chạp, quy trình chuyển nhượng gây nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư. Vậy tại sao tình trạng này lại xảy ra với những giao dịch bất động sản thứ cấp và có những yếu tố nào đóng góp vào điều này? Hãy cùng OneHousing tìm hiểu và giải đáp vấn đề này trong bài viết sau đây.

Khái niệm giao dịch bất động sản thứ cấp

Giao dịch bất động sản thứ cấp là quá trình chuyển nhượng bất động sản từ tay người mua ban đầu cho một bên thứ hai trước khi bên đó tiếp tục chuyển nhượng lại cho người khác. Trong quá trình này, bên thứ hai sẽ nhận được quyền sở hữu của bất động sản và trở thành bên bán cuối cùng. Giao dịch bất động sản thứ cấp thường xảy ra khi người mua ban đầu không có đủ khả năng tài chính để tiếp tục sở hữu bất động sản hoặc muốn chuyển nhượng nhanh chóng để thu hồi vốn.

Giao dịch bất động sản thứ cấp chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản hiện nay (Nguồn: Báo Vietnamnet)

Tìm hiểu về các phân khu ở Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire trước khi mua

Nguyên nhân vì sao "rổ hàng" thứ cấp dồi dào nhưng giao dịch vẫn lẹt đẹt

Chất lượng bất động sản không được đánh giá cao

Một số dự án do nằm quá xa trung tâm và hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện nên tỷ lệ dân cư sinh sống tại đây không nhiều, chủ yếu là những người đến thuê để ở. Do việc di chuyển quá xa, việc mua để đầu tư cho thuê cũng không lời vì giá thuê chỉ thấp hơn rất nhiều so với các dự án vùng ven khác nếu tính trên cùng mức giá. Nhu cầu mua tại dự án này chủ yếu là để lướt sóng mua bán lại, do đó, nhiều nhà đầu tư cắt giảm giá bán lỗ nhưng vẫn không thu hút được sự quan tâm từ người mua.

Chưa có chính sách nối tiếp khoản vay hợp lý

Hiện tại, hầu hết các ngân hàng đều chưa áp dụng chính sách nối tiếp khoản vay cho khách hàng thế chấp mua bất động sản. Điều này gây khó khăn cho người bán vì họ phải bán với giá rẻ để thu hồi vốn và đôi khi phải chịu tổn thất. Đồng thời, việc rút hồ sơ để bán lại cho khách mới là tốn kém và khó khăn. Với người mua, việc yêu cầu đóng toàn bộ số tiền bất động sản một lần là không khả thi.

Để mua được bất động sản thứ cấp, người mua phải có nguồn tài chính dồi dào. Tuy nhiên, ngay cả khi có ngân hàng có chính sách nối tiếp khoản vay, người mua vẫn gặp khó khăn vì chính sách ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất thường chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, từ 12 đến 18 tháng. Khi chuyển nhượng cho khách mới, chính sách ưu đãi này đã hết hạn hoặc gần hết thời gian ưu đãi.

Việc nối tiếp khoản vay và có chính sách vay mới cũng rất phức tạp và chỉ có thể triển khai khi có sự đồng ý của cả 4 bên liên quan, bao gồm Ngân hàng, Khách hàng mua cũ, Chủ đầu tư và Khách hàng mua mới. Hiện nay, chỉ có một số trường hợp khách hàng được phép nối tiếp khoản vay, tuy nhiên, chưa có ngân hàng nào có chính sách đáp ứng được yêu cầu về ưu đãi lãi suất cho khách vay nối tiếp.

Nhiều ngân hàng có chính sách nối tiếp khoản vay nhưng quy trình còn phức tạp (Nguồn: Báo Đầu tư)

Chất lượng bất động sản không được đánh giá cao

Một số dự án do nằm quá xa trung tâm và hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện nên tỷ lệ dân cư sinh sống tại đây không nhiều, chủ yếu là những người đến thuê để ở. Do việc di chuyển quá xa, việc mua để đầu tư cho thuê cũng không lời vì giá thuê chỉ thấp hơn rất nhiều so với các dự án vùng ven khác nếu tính trên cùng mức giá.

Phí chuyển nhượng cao

Dù là giảm giá nhưng các giao dịch chuyển nhượng vẫn phải chịu nhiều chi phí như thuế thu nhập cá nhân, phí môi giới, công chứng sang tên, phí trả nợ trước hạn… Điều này có nghĩa là giá sau khi giảm cũng không hẳn là giá rẻ. Thông thường, các giao dịch đều thông qua trung gian môi giới, giá ít nhiều cũng bị đội lên, gây khó khăn cho người bán và người mua trong quá trình tìm kiếm căn nhà giá rẻ.

Vướng mắc về pháp lý

Nhiều sản phẩm cắt lỗ chưa có giấy tờ pháp lý hoàn thiện, dự án chưa được cấp sổ đỏ hoặc đang vướng pháp lý. Những sản phẩm này từng được đẩy giá quá cao trong thời gian sốt đất, và giờ đây giá trị của chúng không được đánh giá cao, có tiềm năng rủi ro cao. Vì thế, cho dù là giảm giá cắt lỗ thì việc bán ra trở nên rất khó khăn.

Gỡ bỏ khó khăn cho giao dịch bất động sản thứ cấp với giải pháp của OneHousing

Thời điểm hiện tại, công ty bất động sản cao cấp OneHousing đã hợp tác với ngân hàng Techcombank để tạo ra một giải pháp tài chính độc quyền cho việc mua bán bất động sản tại dự án Vinhomes Ocean Park 2. Theo đó, người mua chỉ cần có 30% vốn tự có để mua các sản phẩm thấp tầng tại dự án này. Họ cũng có thể nhận khoản vay từ người bán với lãi suất cố định chỉ từ 7% trong 2 năm và được ân hạn gốc trong 24 tháng. Ngoài ra, OneHousing còn cung cấp dịch vụ định giá nhanh và hoàn toàn miễn phí, hỗ trợ giao dịch toàn diện với quy trình thủ tục rõ ràng và đơn giản, cho phép khách hàng giải ngân sớm.

OneHousing cùng Techcombank cung cấp những ưu đãi độc quyền cho người mua nhà tại Vinhomes Ocean Park 2 (Nguồn: Báo VOV)

Chính sách mới này được xem là một giải pháp vô cùng tiện lợi cho thị trường bất động sản và được thực hiện thông qua sự hợp tác giữa công ty OneHousing và ngân hàng Techcombank. Đây là dự án đầu tiên sử dụng chính sách này cho nhóm khách hàng giao dịch bất động sản thứ cấp của Techcombank, cho phép họ kết nối với người chuyển nhượng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 để được nối khoản vay. Giải pháp này được xem là độc quyền tại thị trường hiện tại và giải quyết ba vấn đề lớn của cả người mua và người bán bao gồm vốn tự có thấp, giao dịch phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro, lãi suất cao.

Hơn nữa, OneHousing đảm bảo quỹ hàng đa dạng và một quy trình pháp lý minh bạch để giúp người mua lựa chọn sản phẩm phù hợp và đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch. Khi thị trường đang trên đà phát triển, giải pháp tài chính này sẽ đóng vai trò tích cực, giúp người bán giảm áp lực tài chính bằng cách nhanh chóng thanh lý tài sản khi lực cầu tăng cao. Với quy trình giao dịch đơn giản, toàn diện và nhanh chóng, OneHousing sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí cho cả hai bên.

Một số thông tin rao bán các sản phẩm thứ cấp tại Vinhome Ocean Park 2

• Căn 48m2 phân khu Chà Là, có giá bán 4,7 tỷ.
• Căn 56m2 phân khu Cọ Xanh có giá bán 5,5 tỷ.
• Căn 75m2 có giá bán hơn 7 tỷ.
• Căn 58m2 phân khu Sao Biển có giá bán 6,5 tỷ.
• Căn shophouse 65m2, cạnh góc, cạnh chung cư, công viên, nhà xe có giá chỉ 7,x tỷ.
• Căn biệt thự tứ lập 120m2, diện tích đất: 120m2, 4 tầng, hướng Đông Nam, vị trí cạnh 2 công viên Silk Park và bể bơi VIP, giá 11.x tỉ.
• Biệt thự tứ lập phân khu Đảo Dừa DD6, hướng Đông Nam, view công viên, hồ thoáng mát, có giá 14,x tỷ.
• Căn biệt thự tứ lập phân khu Hải Âu, diện tích đất: 120m2, 4 tầng, hướng Đông Nam, giá bán 11.8 tỷ.

(Nguồn: Facebook, page: Cư Dân Vinhomes Ocean Park 2, Tháng 4/2023)

Như vậy, việc "rổ hàng" thứ cấp dồi dào nhưng giao dịch vẫn lẹt đẹt đang là vấn đề đáng quan ngại và có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng này. Tuy nhiên, việc triển khai chính sách nối tiếp khoản vay giữa OneHousing và Techcombank đã góp phần vào việc giải quyết các vướng mắc cho giao dịch bất động sản thứ cấp. Đây sẽ là những bước đi đầu tiên để khai thông thi trường, giúp thị trường bất động sản ổn định trở lại và các giao dịch có thể được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent

Xem thêm: 

Diện tích Vinhomes Ocean Park 2 là bao nhiêu? Có gì nổi bật ở dự án này?

Giải đáp: Chủ đầu tư chính của Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire Hưng Yên là ai?