Vì sao nhà đất đã giảm giá 30-40%, người mua vẫn thấy bị "lỗ"?

Bài viết dưới đây, OneHousing sẽ giúp bạn tìm hiểu lý do vì sao nhà đất dù đã giảm giá mạnh, 30-40% nhưng người mua vẫn bị “lỗ”? nhằm quản lý rủi ro và chiến lược an toàn.

Sự thật phía sau cắt lỗ 30-40%?

Giá bất động sản giảm mạnh trong thời gian gần đây (Nguồn: VnExpress)

Theo một chuyên gia môi giới có kinh nghiệm lâu năm trong ngành, hiện tại nhiều nhà đầu tư có xu hướng giảm lỗ dưới mức 20-40% so với giá vốn, với một số trường hợp còn bán lỗ đến 50%. Tuy nhiên, theo phân tích của chuyên gia này, nếu tính đến mức lỗ thực tế, thì tỉ lệ này chỉ khoảng 10%.

Khi được hỏi về nguyên nhân, chuyên gia này giải thích: Trước đây, khi thị trường đang "nóng", giá của các lô đất và căn nhà thường được đẩy lên cao. Tuy nhiên, hiện nay do sự kẹt lại của dòng tiền, nhiều nhà đầu tư đang rao bán với giá dưới giá vốn, thậm chí có lô đất/căn nhà giảm giá đến 30%, nhưng mức lỗ này chưa tính đến phần giá kê trước đó. Do đó, thực tế, nếu tính cả giá kê, nhà đầu tư chỉ thực sự bán dưới giá vốn khoảng dưới 10%.

Vì vậy, có những trường hợp người mua chỉ cần trả giá khoảng 50-70% giá trị thực của mảnh đất hoặc căn nhà.

Chuyên gia môi giới này chia sẻ: "Việc kê giá cao và bán giảm, khiến cho tỉ lệ lỗ của nhà đầu tư không nhiều hơn. Tuy nhiên, gần đây, chúng ta cũng thấy xuất hiện những trường hợp bên bán đang gặp khó khăn tài chính, nên họ phải bán lỗ thực tế đến 30-40%.

Gần đây, khi gặp một nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản "ngộp" tại khu Đông Tp.HCM, chúng tôi biết rằng nguồn cung đã giảm 30% so với đầu năm 2022, nhưng anh ấy vẫn chưa quyết định "bỏ vốn".

Người xưa có câu: "Mua nhầm chứ bán không nhầm”. Trước đây, khi giá bất động sản tăng cao, việc mua làm tôi mất mát. Nhưng hiện nay, do nguồn cung tăng mạnh, tôi có quyền đàm phán giá. Việc này sẽ được tính vào phần lợi nhuận và rủi ro của thị trường, và có thể bất động sản sẽ tiếp tục giảm giá thêm".

Với kinh nghiệm từ vai trò cả người bán và người mua, nhà đầu tư này có hiểu biết sâu sắc về giá cả khu vực và đã tìm cách đàm phán để đạt được mức giá mua vào tốt nhất trong tình hình hiện tại.

Vì sao nhà đất đã giảm giá 30-40%, người mua vẫn thấy bị “lỗ”?

Giá nhà đất giảm mạnh nhưng người mua vẫn “đắn đo” (Nguồn: Dân Trí)

Các dữ liệu gần đây cho thấy, nhiều địa bàn ở khu vực ven TP.HCM và các tỉnh lân cận đã giảm giá bán đất từ 20-40%, tuy nhiên, bên mua vẫn đề xuất giảm giá lên đến 50-70% mới sẵn sàng chi trả. Sự mâu thuẫn về mức giá và kỳ vọng giữa hai bên đang dẫn đến sự đình trệ trong quá trình giao dịch.

Gần đây, một nhà đầu tư đã rao bán một mảnh đất tại Củ Chi, TP.HCM với giá 5,4 tỷ đồng, giảm hơn 20% so với giá mua (6,5 tỷ đồng). Tuy nhiên, có khách hàng đề xuất giá mua chỉ 3,5 tỷ đồng, tức là giảm gần một nửa so với giá vốn. Do không thể thống nhất được về mức giá, giao dịch này đã không thành công.

Bên bán, mặc dù đang gặp khó khăn về tài chính, nhưng vẫn không bán hàng theo hình thức "giảm giá đến đáy". Mức giảm giá phổ biến hiện nay là từ 15-30%, vượt qua mức này thì thường người bán sẽ cân nhắc giữ lại tài sản thay vì bán đi.

Trong khi đó, người mua, do cảm thấy có nhiều sự lựa chọn, tiếp tục đề xuất giảm giá. Mức giảm giá bất động sản thường là 20-30%, và người mua thường có xu hướng đề xuất giảm thêm 20-30%. Điều này giải thích tại sao gần đây thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh, đưa đến tình trạng ngộp ngược bất động sản.

Theo một chuyên viên môi giới, mùa thị trường bất động sản hiện tại, đặc trưng bởi sự yếu thanh khoản, đang chứng kiến những cuộc đấu giá và giảm giá mạnh mẽ. Đối với không ít chủ đất, sau khi nghe đề xuất giá từ phía người mua, họ thường thấy “sốc” và từ chối thực hiện thêm bất kỳ cuộc thương lượng nào. Đồng thời, cũng có những khách hàng không thực sự có ý định mua khi thương lượng, liên tục đưa ra các đề xuất giá, nhưng khi chủ đất đồng ý, họ lại tìm lý do để rút lui.

Theo nhận định của những người tham gia thị trường, trong khoảng thời gian từ nay đến cuối năm, khả năng xuất hiện thêm nhiều bất động sản ngộp trên thị trường là rất cao. Trong tình hình này, mức độ giảm giá có thể tiếp tục tăng lên. Điều này giải thích vì sao nhiều nhà đầu tư có vốn sẵn vẫn đang "chờ đợi" để có cơ hội săn được nguồn hàng với giá rẻ nhất.

Lời khuyên từ chuyên gia

Theo TS Lê Đạt Chí, chuyên gia kinh tế và Trưởng Bộ môn Đầu tư tài chính tại Khoa Tài chính doanh nghiệp - Trường ĐH Kinh tế TP HCM, từ góc độ chuyên gia kinh tế, việc dự phòng rủi ro và biết cách cắt lỗ được coi là điều kiện quan trọng nhất trong mọi lĩnh vực đầu tư. "Trong lĩnh vực bất động sản, người mua, dù là để ở hay đầu tư, thường có quan điểm rằng đây là nơi an toàn để giữ tiền mặt và không có rủi ro. Tuy nhiên, thực tế không phải như vậy, vì khi cần thiết, việc cắt lỗ vẫn là biện pháp giảm thiểu rủi ro," - ông nhấn mạnh.

Theo TS Lê Đạt Chí, hiện nay, những nhà đầu tư bất động sản không còn nhiều cơ hội để thực hiện các chiến lược đầu cơ hay lướt sóng, do thanh khoản thị trường đang rất kém. Thay vào đó, nếu có vay vốn để đầu tư, họ cần xem xét khả năng đảm bảo nguồn thu nhập để thanh toán lãi và vốn mỗi tháng; nếu không, việc cắt lỗ có thể là tùy chọn để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt là khi có khả năng lãi suất không giảm trong tương lai.

Những người đang cân nhắc mua bất động sản giảm giá để ở hoặc đầu tư trong thời kỳ này cũng nên cân nhắc kỹ, vì khả năng giảm giá vẫn chưa dừng lại, lãi suất vẫn cao, và quá trình vay vốn không dễ dàng như trước.

Một số quan điểm khác cho rằng với những người có dòng tiền sẵn có, đây là thời điểm thuận lợi để tìm kiếm và mua bất động sản với giá phù hợp, nhằm tích lũy lâu dài. Hiện tại, ở khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung bất động sản gần như đã cạn kiệt. Do đó, những vùng vệ tinh và lân cận, có kết nối thuận tiện, tiềm năng du lịch cao, cơ sở hạ tầng giao thông và dịch vụ tốt, trở thành lựa chọn phù hợp.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nhận định rằng trong bối cảnh khó khăn của thị trường hiện nay, người cá nhân hoặc doanh nghiệp có dòng tiền sẵn có được coi là "vua". Do đó, những nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư lớn cần tiền để đáo hạn trái phiếu đã chủ động thực hiện chiết khấu cao, giảm giá, để bán được sản phẩm của mình và thu được nhiều tiền hơn.

Ông Quang nhấn mạnh rằng, mặc dù việc giảm giá có thể tạo nên sự xáo trộn trong thị trường, nhất là đối với những dự án lớn, nhưng đó là biện pháp tối ưu để tăng thanh khoản cho doanh nghiệp. Ông Quang cũng nhấn mạnh rằng quan trọng là từ đó, nhiều doanh nghiệp khác cũng có thể buộc phải thích ứng theo hướng hạ nhiệt.

Trên đây là một số chia sẻ về việc nhà đất dù đã giảm giá mạnh, 30-40% nhưng người mua vẫn bị “lỗ”?. Mong rằng, qua bài viết trên, OneHousing có thể giúp bạn quản lý rủi ro và chiến lược an toàn. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Giá đất cao quá giá trị sinh lời, người đầu tư nên làm gì?

Mới nhất: Giá đất tái định cư được tính như thế nào?