Vì sao lại nói nhà ở vừa túi tiền là phân khúc đầu tiên phục hồi trong năm 2024?

Trải qua những biến động không ngờ từ đại dịch, thị trường bất động sản đã chứng kiến một loạt thay đổi đáng kể trong thập kỷ vừa qua. Tuy nhiên, trong năm 2024, một xu hướng đáng chú ý mà các chuyên gia dự đoán là sẽ nổi lên từ những diễn biến kinh tế và xã hội là sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Mặc dù đối diện với những thách thức về lạm phát, tăng trưởng kinh tế không đồng đều và sự biến động trong thị trường lao động, nhưng nhà ở vừa túi tiền đang nổi lên như một điểm sáng trong tầm mắt của nhà đầu tư và người mua nhà. Trong bài viết này, OneHousing sẽ đi sâu vào lý do tại sao nhà ở vừa túi tiền được dự đoán là phân khúc đầu tiên phục hồi trong năm 2024, và những ảnh hưởng của xu hướng này đối với thị trường bất động sản và xã hội nói chung.

Giá nhà ở vừa túi tiền tăng liên tiếp 19 quý 

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong vòng 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng đáng kể lên đến 77%. Cụ thể, vào quý IV năm 2023, giá trung bình của căn hộ chung cư đạt 54 triệu đồng/m2, tăng liên tục trong 19 quý và tăng hơn 77% so với quý I năm 2019 (Nguồn: baodautu, tháng 2/2024).

Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, trong năm 2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP. HCM. Ở TP. HCM, giá chung cư tăng mạnh trong phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là các dự án gần trung tâm như quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức với giá bán sơ cấp trên 60 triệu đồng/m2 (Nguồn: baodautu, tháng 2/2024).

Nhu cầu tăng khiến giá nhà ở vừa túi tiền tăng (Nguồn: congly)

Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá nhanh chóng của căn hộ là do thị trường thiên về sản phẩm cao cấp, thiếu hụt các sản phẩm nhà ở giá vừa phải. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội HoREA đã chia sẻ rằng, dù nhà ở cao cấp chỉ nên chiếm một tỷ lệ nhỏ trong thị trường, nhưng trong nhiều năm qua, chúng đã chiếm đến 70-80% nguồn cung. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Nói về việc giảm giá nhà, ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh rằng, mặc dù Chính phủ khuyến khích và doanh nghiệp mong muốn giảm giá nhà để tăng tính thanh khoản, nhưng việc này vẫn cần được cân nhắc cẩn thận. "Các doanh nghiệp có thể áp dụng các chính sách khuyến mãi, kích cầu trong thời gian ngắn để hỗ trợ người mua, nhưng từ góc độ dài hạn, với nhu cầu sở hữu nhà ở thực sự lớn từ thị trường, các doanh nghiệp cũng cần cân nhắc lại phương án tài chính để đảm bảo lợi nhuận và tồn tại", ông nói.

Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền thiếu hụt

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu cung nhà ở trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, giá nhà đã tăng liên tục trong những năm qua với mức tăng trung bình là 10%/năm.

Đối mặt với tình hình không cân đối này trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng chỉ đạo các doanh nghiệp điều chỉnh lại cơ cấu, giảm giá thành sản phẩm. Đồng thời, đưa ra những giải pháp phù hợp, kịp thời và hiệu quả bằng cách tái cơ cấu phân khúc để phục vụ những người có nhu cầu thực, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân có thu nhập thấp. 

Tuy nhiên, việc giảm giá nhà không phải là điều dễ dàng. Ông Châu cũng thừa nhận rằng có quá nhiều chi phí gây áp lực lên doanh nghiệp như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, tài chính và quản lý, tất cả đều tăng theo thời gian. Giá nhà hiện đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế diễn ra nhanh chóng, làm tăng cầu nhà ở trong khi cung lại liên tục giảm và chưa có dấu hiệu tăng trở lại kể từ năm 2018, gây ra tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Nhu cầu nhà ở giá rẻ tăng cao (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung đang ngày càng chuyển hướng về các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và đầu cơ. Sự chênh lệch này kéo dài, đẩy giá nhà ở lên cao, tạo ra một mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đa số dân cư. Điều này không chỉ làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở gặp khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản với thu nhập của họ, mà còn làm giảm nhu cầu này. Đặc biệt, thế hệ trẻ, vì "không thể mua được nhà dù cố gắng", đang chuyển sang lối sống thuê nhà và ưu tiên trải nghiệm.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trong phân khúc bình dân (có giá dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà liên tục giảm, từ 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Trong giai đoạn từ 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (có giá từ 25-50 triệu/m2) cũng giảm từ 54%, 46%, 34% đến 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi nhu cầu mua nhà ở thực luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nhu cầu nhà ở (80%), còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ, thì chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực sự có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Đối diện với tình hình trên, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ rằng, cùng với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính trên thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Đây là phân khúc phát triển từ nhu cầu và khả năng tài chính thực tế của đại đa số người dân.

Cần đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ (Nguồn: Thời báo tài chính Việt Nam)

Nhưng điều gì là "vừa túi tiền"? Theo VARS, mức giá hợp lý của nhà ở là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà ở và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá tại nhiều nước, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Ví dụ, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm, thì nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá khoảng 2 - 2.5 tỷ đồng/căn hộ.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, rất khó để phát triển các dự án căn hộ với mức giá như vậy, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hai đô thị có nhu cầu nhà ở lớn nhất.

Tuy vậy, VARS tin rằng, nếu hệ thống thị trường và chính sách nhà ở được hỗ trợ và hợp tác, thì nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển (Nguồn: tapchitaichinh 2/2024).

Giải pháp để phát triển nhà ở giá rẻ

Theo VARS, từ phía Nhà nước cần phải đưa ra một định nghĩa chính thức về khái niệm "nhà ở vừa túi tiền"; Nghiên cứu và thiết kế các cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt dành cho nhà ở vừa túi tiền, với mục tiêu chính là khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào việc phát triển nguồn cung trong phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp, bao gồm các chính sách tín dụng ưu đãi nhằm tăng khả năng mua sắm hoặc tăng mức thuế đối với những căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và thu nhập từ thuế có thể được sử dụng để hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự; Hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc phát triển và vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Ngoài ra, cần tăng cường đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần xem xét khi mua nhà, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang ngoại ô là điều không thể tránh khỏi. Việc học hỏi và nghiên cứu các kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến cũng là một trong những giải pháp quan trọng để rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.

Tăng cường phát triển nhà giá rẻ (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Gợi ý một số mô hình, Chủ tịch Tổ chức Định giá và Đại lý Bất động sản Thái Lan - ông Sopon Pornchokchai cũng nhấn mạnh rằng, Chính phủ Thái Lan đã áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ cho người mua nhà và nhà đầu tư tham gia vào việc phát triển nhà ở có khả năng.

Có thể kể đến việc hỗ trợ trực tiếp bằng tiền mặt cho người dân có thu nhập thấp khi mua nhà với giá trị thấp; hỗ trợ thông qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập một quỹ hoặc ngân hàng do Chính phủ sở hữu cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế đối với các nhà đầu tư bất động sản phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà trong phân khúc này.

Ngoài ra, cần thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm để thúc đẩy người dân tích lũy tiền mua nhà. Trong đó, việc xây dựng hệ thống tài chính nhà ở là ưu tiên hàng đầu để cung cấp nhà ở giá rẻ.

Về phía các nhà đầu tư tham gia vào phát triển dự án, để nhanh chóng đáp ứng với sự hồi phục của thị trường và phát triển bền vững, cần điều chỉnh lại sản phẩm phát triển, ngoài nhà ở xã hội, tập trung vào việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết được vấn đề về dòng tiền, vì đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả tối ưu.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc phát triển căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm cũng là một giải pháp hiệu quả để nhà ở có giá bán phù hợp.

Tóm lại, việc nhà ở vừa túi tiền trở thành phân khúc đầu tiên phục hồi trong năm 2024 là kết quả của sự kết hợp giữa nhu cầu thị trường, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước và sự chuyển đổi của người tiêu dùng. Đây là một xu hướng tích cực, đồng thời là cơ hội cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Vay ngân hàng Techcombank 2,5 tỷ đồng mua nhà trong 5 năm, gốc lẫn lãi phải trả mỗi tháng là bao nhiêu?

Nhà đầu tư không chốt lãi dù giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, lý do vì sao?