Uỷ quyền bán chung cư có phải đóng thuế không?

Trường hợp ủy quyền mua bán căn hộ chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền không phải là tình huống hiếm gặp. Trong thực tế, nhiều người sử dụng hình thức này để thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này phụ thuộc vào nhiều yếu tố và quy định pháp luật. Bài viết dưới đây của OneHousing sẽ trả lời câu hỏi về việc ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế không cho bạn đọc tham khảo. 

Khái niệm hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư

Trong trường hợp mà cá nhân hoặc tổ chức không thể thực hiện một cách tự quản thủ tục mua bán căn hộ chung cư, pháp luật cung cấp cho họ khả năng ủy quyền cho người khác để tiến hành các thủ tục này thông qua việc ký kết một Hợp đồng Ủy quyền. Thường thì việc ủy quyền mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại các giai đoạn quan trọng như đặt cọc, giao dịch mua bán,và thủ tục chuyển nhượng tên sở hữu căn hộ.

Dựa trên định nghĩa trên, có thể hiểu rằng hợp đồng ủy quyền mua bán căn hộ chung cư là một thỏa thuận giữa các bên liên quan. Trong thỏa thuận này, bên được ủy quyền (người mua hoặc người bán) sẽ thực hiện các thủ tục và công việc cần thiết liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư và họ sẽ thực hiện những việc này như là người đại diện cho bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ sẽ phải trả một khoản thù lao cho bên được ủy quyền nếu có sự thỏa thuận hoặc nếu pháp luật có quy định về việc trả thù lao trong trường hợp này.

Có được ủy quyền cho người khác làm thủ tục mua chung cư không?

Điều khoản trong hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư

Trong quá trình làm hợp đồng ủy quyền bán chung cư cần đáp ứng nhiều điều kiện (Nguồn: Luật sư X)

• Thông tin của các bên: Hợp đồng cần đề cập đến tên, địa chỉ và các thông tin nhận dạng khác của cả hai bên tham gia, bao gồm người ủy quyền và người được ủy quyền.
• Căn cứ ủy quyền: Đây là phần mô tả rõ ràng về lý do và cơ sở để bên ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư.
• Phạm vi ủy quyền: Trình bày chi tiết quyền và trách nhiệm mà bên được ủy quyền sẽ có trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Phạm vi này bao gồm việc thực hiện các bước cần thiết, thỏa thuận giá cả, và quyền định đoạt trong trường hợp mua bán.
• Thời hạn ủy quyền: Xác định thời gian mà ủy quyền được áp dụng. Thời hạn này có thể được xác định cụ thể hoặc dựa trên điều kiện cụ thể.
• Thù lao ủy quyền và thời hạn thanh toán: Nếu có sự thỏa thuận về thù lao cho bên được ủy quyền, phải ghi rõ số tiền và thời hạn thanh toán. Điều này đảm bảo sự minh bạch trong việc thanh toán và tránh sự hiểu nhầm sau này.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Mô tả rõ ràng quyền và trách nhiệm của cả hai bên trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Điều này có thể bao gồm việc cung cấp thông tin liên quan, hỗ trợ thực hiện các thủ tục liên quan và thực hiện các cam kết khác.
• Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng: Xác định khi nào hợp đồng bắt đầu có hiệu lực và cách thức chấm dứt hợp đồng trước thời hạn (nếu cần).
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng: Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng, cần quy định cách thức giải quyết tranh chấp, có thể thông qua trọng tài hoặc qua cơ quan có thẩm quyền.
• Các thỏa thuận khác: Nếu có các điều khoản hoặc thỏa thuận khác liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư hoặc việc thực hiện ủy quyền, chúng cần được ghi rõ trong hợp đồng.

Ủy quyền mua bán chung cư có phải đóng thuế không?

Hợp đồng ủy quyền có thể chứa yếu tố thù lao hoặc không, phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên tham gia. Điều quan trọng cần hiểu về ủy quyền. Đặc biệt là ủy quyền mua bán căn hộ chung cư, là việc một bên "nhờ" người thứ ba thực hiện việc mua bán căn hộ thay thế cho bản thân khi không có khả năng thực hiện mua bán một cách độc lập.

Bên ủy quyền không cần phải nộp thuế (Nguồn: aFamily)

Từ quan điểm pháp lý, việc thực hiện hợp đồng ủy quyền mua bán căn hộ chung cư không tạo ra việc chuyển dịch tài sản, tức là quyền sở hữu căn hộ chung cư không thay đổi từ người bán sang người được ủy quyền. Thực tế, giao dịch mua bán vẫn diễn ra giữa người mua và người bán.

Người được ủy quyền thực chất chỉ là một bên thực hiện "việc mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán", có nghĩa là họ thực hiện thủ tục mua bán thay mặt bên mua hoặc bên bán mà không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bản thân.

Hơn nữa, theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân cùng với các tài liệu hướng dẫn và quy định cụ thể, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có thu nhập phát sinh từ hoạt động mua bán căn hộ chung cư.

Mức thuế được áp dụng trong trường hợp giao dịch mua bán căn hộ chung cư là 2% giá trị giao dịch chuyển nhượng, cụ thể được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc theo mức giá được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, có thể nói, việc ủy quyền không tạo ra thu nhập phát sinh. Vì vậy, nếu các bên tham gia hợp đồng ủy quyền mua bán căn hộ chung cư, họ không cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Uỷ quyền mua bán chung cư có phải nộp thuế 2 lần

Mặc dù theo quy định của pháp luật, việc ủy quyền không tạo ra sự phát sinh thu nhập từ việc mua bán căn hộ chung cư và do đó không yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, thực tế lại tồn tại nhiều trường hợp mà các bên tham gia giao dịch "lách luật" bằng cách sử dụng hợp đồng ủy quyền thay thế cho hợp đồng mua bán.

Trong tình huống như vậy, hợp đồng ủy quyền thực chất là một hợp đồng mua bán. Bằng việc ký kết hợp đồng ủy quyền, các bên đã chuyển giao quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người được ủy quyền, với phạm vi ủy quyền mở rộng, bao gồm cả quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư như mua bán hay tặng cho bên thứ ba.

Để đưa ra hướng dẫn cụ thể cho vấn đề này, Tổng cục Thuế đã đưa ra Công văn số 1133/TCT-TNCN dựa theo khoản 4 điều 4 Luật thuế TNCN. Tài liệu này được thiết lập để cung cấp giải đáp chi tiết về việc tính thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, khi ủy quyền diễn ra với các điều kiện sau:

Nếu chứng minh ủy quyền không phải hợp đồng mua bán thì không cần đóng thuế 2 lần (Nguồn: Bất động sản Vuông)

Ủy quyền thực chất là mua bán, trong đó ủy quyền có phạm vi quyền sở hữu, quản lý, sử dụng căn hộ chung cư, bao gồm cả việc cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng hoặc thế chấp và không cần phải hoàn trả căn hộ.

Không thuộc danh sách được miễn thuế thu nhập cá nhân, chẳng hạn như: giao dịch giữa vợ chồng, cha mẹ con cái ruột, cha mẹ con cái nuôi và một số trường hợp quan hệ gia đình khác.

Bên được ủy quyền không nhận thù lao.

Trong trường hợp này, hợp đồng ủy quyền sẽ được coi như một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Do đó, người ủy quyền phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nếu người được ủy quyền sử dụng hợp đồng ủy quyền để bán căn hộ chung cư cho người khác, thì đây được coi là giao dịch mua bán thực tế. Do đó, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền thực chất là hợp đồng mua bán, có thể sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.

Ngược lại, nếu có khả năng chứng minh rằng ủy quyền không phải là hợp đồng mua bán, thì có thể tránh việc nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần.

Bài viết trên đây của OneHousing đã giải đáp thắc mắc cho nhiều bạn đọc về vấn đề ủy quyền bán chung cư có phải đóng thuế không. Hy vọng sau khi tham khảo bài viết này bạn sẽ hiểu rõ những quy định trong quá trình ủy quyền bán chung cư tránh trường hợp đáng tiếc xảy ra. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Lưu ý khi mua bán chung cư mini có sổ đỏ

Kinh nghiệm ký hợp đồng mua bán chung cư dành cho người chưa biết gì