Tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản có quan trọng không?

Tỷ suất vốn hóa trong bất động sản được hiểu như thế nào? Tỷ lệ này có quan trọng đối với các nhà đầu tư đất thổ cư không? Bài viết hôm nay của OneHousing sẽ chia sẻ thêm tới quý độc giả một số thông tin về số liệu này nhằm giải đáp cho những thắc mắc trên.

Thông tin tổng quan về tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa là gì? Tỷ lệ này có quan trọng trong đầu tư bất động sản không?

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization rate) thường được hiểu là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập thuần dự kiến có được trong một khoảng thời gian nhất định và giá trị của tài sản. 

Số liệu này vô cùng quan trọng bởi nhờ đó mà các nhà đầu tư có thể nhanh chóng tính toán giá trị tài sản, thu nhập hoạt động ròng và lợi tức đến từ việc khai thác tài sản. Không chỉ vậy, đây cũng là công cụ giúp hỗ trợ cư dân có thể đánh giá những rủi ro tài chính tiềm ẩn trước khi quyết định đầu tư bất động sản. 

Tỷ suất vốn hóa có tầm quan trọng lớn tới quyết định đầu tư bất động sản của mỗi người (Nguồn: Cafeland)

Công thức tính tỷ suất vốn hóa

Tỷ lệ vốn hóa được tính bởi công thức sau:

 Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập hoạt động ròng (NOI) : Giá trị hoặc giá cả tài sản

Trong đó: 

- Công thức tính thu nhập hoạt động ròng (NOI) = Tổng thu nhập sau khi cho thuê thu được - Chi phí vận chuyển bất động sản. 

- Giá trị tài sản được định theo mức chung của thị trường ở thời điểm đó. 

Thông qua việc so sánh thu nhập ròng hàng năm và giá trị tài sản giữa các dự án mà các nhà đầu tư có thể đo lường lợi tức không có nợ của bất động sản cho thuê. Qua đó dễ dàng định giá nhà đất trước khi quyết định “xuống tiền” đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa là công cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà đầu tư (Nguồn: Cafeland)

Lưu ý: 

- Thu nhập hoạt động ròng (NOI là thu nhập dự kiến hàng năm do khai thác tài sản tạo ra, bao gồm một số khoản như: chi phí trả cho việc bảo trì cơ sở vật chất, thuế bất động sản,...

- Chi phí vận chuyển không bao gồm các khoản tài chính từ vay lãi suất, chi phí nguồn vốn đóng góp vào tài khoản trao đổi vốn (CapEx), chi phí từ chủ sở hữu và khấu hao. 

- Tỷ suất vốn hóa có thể sẽ thay đổi đáng kể dựa trên nhiều yếu tố khác bên cạnh thu nhập ròng và giá cả tài sản tính theo thị trường. Có thể kể đến như: vị trí, tình trạng sử dụng thực tế của ngôi nhà, loại hình bất động sản, khả năng thanh toán các khoản phí của người thuê nhà, thời hạn cũng như cấu trúc điều khoản của hợp đồng cho thuê, khả năng định giá tài sản và điều kiện kinh tế khách quan. 

Một số những câu hỏi khác về tỷ suất vốn hóa thường gặp

Tỷ suất vốn hóa khi đầu tư bất động sản nên ở mức bao nhiêu?

Các chuyên gia kinh tế cho rằng tỷ suất vốn hóa bất động sản nên ở mức khoảng 4 - 10%. Các con số chính xác sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố và điều kiện chủ quan cũng như khách quan từ chủ đầu tư và tài sản tác động lên. 

Sẽ tốt hơn khi tỷ suất vốn hóa cao hơn hay thấp hơn?

Tỷ suất vốn hóa bản chất chính là một thước đo để đánh giá những rủi ro tài chính tiềm ẩn trong quá trình đầu tư bất động sản, chính vì vậy mà con số này cao hơn sẽ mang nhiều rủi ro hơn so với tỷ lệ vốn hóa thông thường. 

Tỷ suất vốn hóa cao thường tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với tỷ lệ vốn hóa thấp (Nguồn: Cafeland)

Ví dụ trong trường hợp có một số bất động sản với tỷ lệ vốn hóa là 8%, trong khi các bất động sản ở khu vực tương tự có tỷ lệ vốn hóa khoảng 6%; căn nhà này có thể bị định giá trị tài sản thấp hơn do cần sửa chữa hoặc thu nhập có thể bị phóng đại so với giá thuê. 

Sự khác biệt giữa tỷ suất vốn hóa và lợi tức đầu tư là gì?

Đây là hai thuật ngữ được sử dụng rộng rãi trên thị trường đầu tư bất động sản, song giữa chúng có điểm những điểm khác biệt lớn. Nổi bật nhất là về mục đích của hai thuật ngữ trên. Cụ thể như sau:

- Tỷ suất vốn hóa có thể đánh giá lợi nhuận hiện tại dựa trên mối quan hệ của thu nhập ròng thực tế và giá trị tài sản (tính theo tỷ giá thị trường lúc bấy giờ).

- Trong khi đó, lợi tức đầu tư sẽ đánh giá khoản lợi tức của một khoản đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định. 

Tổng kết lại, bài viết trên của OneHousing đã chia sẻ thêm một số thông tin cụ thể về tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản và tầm quan trọng của con số này. Mong rằng bài viết hôm nay sẽ hữu ích, giúp quá trình cân nhắc đầu tư dự án bất động sản trong tương lai của cộng đồng cư dân trở nên dễ dàng và thuận tiện hơn nhé. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent. 

Xem thêm:

Có thể đầu tư bất động sản với ngân sách dưới 1 tỷ không?

Động lực nào giúp cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phục hồi?