Tỷ lệ nguồn cung nhà ở đang đi ngược với quy luật kinh tế thị trường

Trên thị trường bất động sản hiện nay, tình trạng mất cân đối của nguồn cung nhà ở đang là vấn đề khiến nhiều nhà đầu tư và chuyên gia quan tâm. Cung - cầu là nguyên tắc quan trọng trong kinh tế thị trường nhưng hiện thực đang cho thấy, tỷ lệ này không đồng nhất với nguồn cung nhà ở. Điều này đặt ra nhiều thách thức về tài chính đầu tư, đồng thời cũng mở ra nhiều cơ hội và khả năng cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Tài chính đầu tư: Sản phầm nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng đang chiếm lĩnh thị trường

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản, dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TP Hồ Chí Minh đang ghi nhận sự suy giảm mạnh mẽ từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ liên tục giảm sút. Trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm tới 40% so với năm trước khi chỉ còn 993 căn, mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chủ yếu đến từ hàng tồn kho có giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua, chỉ còn 29% và 286 căn bán ra, giảm tới 73% so với năm trước. Do nguồn cung với giá phải chăng vẫn còn hạn chế nên các căn có giá cao vẫn chiếm lĩnh thị trường, đặc biệt các căn có giá trị trên 30 tỷ đồng, chiếm tới 67% tổng số lượng bán.

Theo bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, nguyên nhân chính dẫn đến điều này do quá trình huy động vốn gặp khó khăn, ảnh hưởng từ cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. 

Ngoài ra, diễn biến kinh tế và chính trị thế giới cũng có tác động lớn tới kinh tế trong nước, gây ra nhiều khó khăn trong thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp cùng người dân.

Nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng ở TP HCM có thanh khoản kém nhưng lượng tồn kho cao (Nguồn ảnh: Markettimes)

Tuy nhiên từ góc độ chủ quan, tình trạng khan hiếm đất đai ở khu vực trung tâm của TP Hồ Chí Minh đã đẩy giá nhà lên cao làm giảm khả năng thanh toán của người mua. Với nguồn cung có hạn và sự chuyển dịch của các nhà đầu tư sang phân khúc nhà cao cấp, đối tượng mua nhà đã bị thu hẹp dẫn đến việc tiêu thụ chậm hơn đáng kể.

Sự giảm sút trong hoạt động này phản ánh sự phát triển theo chu kỳ của phân khúc nhà ở thấp tầng, dần dần làm giảm nguồn cung cho loại sản phẩm này ở khu vực trung tâm. Vì tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và khách hàng có thu nhập cao. 

Quan trọng hơn, theo hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP Hồ Chí Minh sẽ tập trung vào việc phát triển nhà ở đa tầng để tối ưu hóa việc sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở trong thành phố.

Savills Việt Nam dự báo rằng, trong năm 2024 sẽ có khoảng 1.400 căn nhà mới nhập vào thị trường, trong đó các sản phẩm có giá từ 20-30 tỷ đồng sẽ chiếm khoảng 65%. Tình trạng giảm sút hoạt động và giá nhà tiếp tục tăng cao ở TP Hồ Chí Minh sẽ là thách thức lớn đối với tốc độ tiêu thụ.

(Nguồn tin: Kinh tế & Đô thị)

Nguồn cung nhà ở bình dân đang chiếm tỷ lệ rất thấp

Nếu các dự án nhà phố, biệt thự cao cấp vẫn đang đối diện với tình trạng giao dịch trầm lắng, phân khúc nhà ở dành cho tầng lớp dân cư bình dân lại gặp phải tình trạng thiếu hụt dù nhu cầu về nhà ở trên thị trường đang cao.

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), phân khúc căn hộ bình dân (với giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP Hồ Chí Minh trong suốt 3 năm qua. Thậm chí, phân khúc trung cấp (với giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ dưới 30%. Thực tế này đẩy giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa xỉ hơn đối với những người có thu nhập thấp.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chia sẻ, tình hình cung cầu bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đang diễn ra theo hướng ngược lại với các quy luật kinh tế thị trường như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá cả. Điều này mang lại tín hiệu đáng báo động bởi một thị trường không hướng đến lợi ích của người mua cuối cùng có nguy cơ khó khăn, suy thoái.

Chênh lệch cung cầu đang là bài toán khó giải (Nguồn ảnh: Kinh tế & Đô thị)

Tương tự, luật sư Lê Thu Thảo - đại diện từ Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng chia sẻ quan điểm, sự không cân đối trong cung cầu đang làm biến tình hình thị trường bất động sản và hệ quả lớn nhất chính là sự tăng giá của các loại bất động sản ở các phân khúc khác nhau. Điều này là thách thức không nhỏ không chỉ với các cơ quan quản lý Nhà nước mà còn với cả doanh nghiệp và người dân.

Luật sư này phân tích, chỉ khi có một hệ thống pháp lý rõ ràng, các dự án được tiếp cận một cách minh bạch, doanh nghiệp mới có đủ tự tin để điều chỉnh sản phẩm nhà ở của mình, tập trung vào những sản phẩm thật sự đáp ứng nhu cầu thực. Và khi nguồn cung trở nên đa dạng, tự nhiên cân bằng giữa cung và cầu sẽ được thiết lập.

Để giải quyết vấn đề "lệch pha" hiện tại, luật sư Thảo đề xuất rằng, nhà ở xã hội có thể là giải pháp tiên tiến vì nó đề xuất nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược của quốc gia trong việc cải thiện điều kiện nhà ở, đặc biệt đối với các tầng lớp khó khăn, thu nhập thấp. Ngoài ra, việc phát triển các dự án căn hộ có diện tích nhỏ hơn, nằm ở xa trung tâm cũng là giải pháp hữu ích để giúp giá nhà ở có giá trị phù hợp.

(Nguồn tin: Kinh tế & Đô thị)

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đang trái ngược với quy luật kinh tế thị trường, các nhà đầu tư và chuyên gia cần phải linh hoạt trong quản lý tài chính đầu tư của mình. Việc hiểu và đánh giá chính xác tình hình nguồn cung nhà ở là yếu tố then chốt để đưa ra các quyết định thông minh và hiệu quả. 

Xem thêm

Nguồn tài chính dưới 2 tỷ đồng, những lựa chọn nào cho nhà đầu tư trong năm 2024

5 lời khuyên về tài chính giúp giới trẻ xây dựng tương lai tài chính