Từ hồi phục đến phân hóa: Điều gì chờ đợi thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội nửa sau 2025?

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội đang trải qua một giai đoạn đầy biến động, với sự phục hồi ấn tượng trong quý 2/2025 sau cú sốc giảm giao dịch đầu năm. Liệu nửa cuối 2025 có mở ra cơ hội vàng cho nhà đầu tư, hay sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ khiến người mua phải thận trọng hơn? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết diễn biến thị trường, dự báo triển vọng để bạn nắm bắt cơ hội trong thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội, nơi tiềm năng và thách thức đang đan xen.

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội nửa đầu 2025: Hồi phục nhưng chưa đồng đều

Quý 1 sụt giảm, quý 2 bứt phá

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý 1/2025, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng giao dịch, với chỉ 5.100 căn được giao dịch, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu là do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động kinh tế vĩ mô. 

Tuy nhiên, sang quý 2/2025, lực mua phục hồi mạnh mẽ, đạt 8.500 giao dịch, tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, gần chạm mức 8.600 căn của quý 2/2024. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi sự phục hồi của các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội có kết quả chênh lệch qua hai quý đầu năm 2025 (Ảnh: VnEconomy)

Phân khu giá cao: Tâm lý thận trọng nổi bật

Tại các phân khu giá cao như Sapphire ở Vinhomes Ocean Park (Vinhomes Ocean Park) và Vinhomes Smart City (Vinhomes Smart City), giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m², khiến người mua e dè, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại toàn cầu có nguy cơ leo thang. Dòng tiền đầu tư đã chuyển hướng sang các phân khu giá thấp hơn, như các tòa mới bàn giao ở Vinhomes Ocean Park (Hawaii, Zurich) hoặc các dự án giá hợp lý hơn ở ngoại thành Hà Nội.

Masterise Homes: Động lực từ nhu cầu thực

Các dự án của Masterise Homes tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã trở thành điểm sáng trên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội. Nguyên nhân chính nhờ từ nhu cầu ở thực tăng mạnh từ các gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu. 

Cụ thể, Vinhomes Ocean Park ghi nhận 290 giao dịch, tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái, với các giao dịch tập trung chủ yếu tại các tòa Hawaii. Trong khi đó, Vinhomes Smart City đạt 188 giao dịch, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tại các tòa A và D đã hoàn tất thủ tục bàn giao sổ hồng. (Nguồn: Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group).

Các dự án Masterise Homes tại Vinhomes Ocean Park đều ghi nhận tăng giao dịch đáng kể (Ảnh: Vinhomes)

Cơ cấu giao dịch: Ưu thế giá trung bình

Cơ cấu giao dịch trong thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội nghiêng về các sản phẩm giá trung bình, chiếm 53% tổng giao dịch, tập trung tại các tòa như Canopy, Tonkin (Vinhomes Smart City) và Zurich (Vinhomes Ocean Park). Trong khi đó, các phân khu cao cấp như Sapphire và Miami & Sakura giảm thị phần từ 59% (Q1/2024) xuống 51% (Q2/2025), do giá bán tăng cao và tâm lý chờ đợi điều chỉnh giá.

Các quận dẫn đầu: Hà Đông, Gia Lâm, Nam Từ Liêm

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, các quận Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu về giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội. Và chiếm đến 45% thị phần trong nửa đầu năm 2025 với tổng cộng 14.200 căn được giao dịch. 

Trong đó, Nam Từ Liêm nổi bật với 4.600 giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ các dự án cao tầng tại Vinhomes Smart City. Tuy nhiên, Hà Đông và Long Biên ghi nhận mức sụt giảm giao dịch từ 10% đến 25% so với cùng kỳ năm ngoái, do lượng giao dịch nhà thổ cư giảm mạnh.

Dự báo nửa sau 2025: Cơ hội và thách thức song hành

Nửa cuối 2025, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng, nhưng với tốc độ chậm hơn và sự phân hóa rõ nét giữa các phân khu. Các yếu tố vĩ mô, chính sách hỗ trợ và tâm lý thị trường sẽ định hình triển vọng giai đoạn này.

Kịch bản giao dịch: Từ thận trọng đến lạc quan

Trong kịch bản cơ sở, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội dự kiến đạt 16.400 giao dịch, giảm 10% so với nửa cuối năm 2024, do tâm lý thận trọng kéo dài ở một số phân khúc. Tuy nhiên, theo dự đoán của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong kịch bản lạc quan, nếu các chính sách kích cầu như giảm lãi suất hoặc ưu đãi từ chủ đầu tư được triển khai mạnh mẽ, con số này có thể chạm 19.700 căn, vượt mức 18.100 căn của nửa cuối năm 2024.

Dự kiến số lượng giao dịch của căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng trưởng nhờ chính sách kích cầu như giảm lãi suất (Ảnh: Báo Chính phủ)

Vinhomes Ocean Park: Vẫn là đầu tàu

Vinhomes Ocean Park tiếp tục dẫn đầu thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội. Với phân khu Sapphire dự kiến đạt 1.800 giao dịch, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ nguồn cung đa dạng và giá cả cạnh tranh.

Bên cạnh đó, các dự án của Masterise Homes tại Vinhomes Ocean Park cũng được dự báo đạt 290 giao dịch, tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung vào các tòa Hawaii và Zurich, nhờ mức giá bán hấp dẫn hơn so với các phân khu cao cấp.

Vinhomes Smart City: Dấu hiệu chững lại

Tại Vinhomes Smart City, tổng giao dịch dự kiến đạt 2.100 căn, giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái trong kịch bản cơ sở. Phân khu Sapphire ghi nhận 810 giao dịch, giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, các dự án của Masterise Homes đạt 290 giao dịch, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái, do giá bán trung bình chạm ngưỡng 75 triệu đồng/m², khiến người mua chuyển hướng sang các phân khu như Canopy và Tonkin. (Nguồn: Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group).

Người mua dần đổ dồn về các phân khu Canopy và Tonkin tại Vinhomes Smart City (Ảnh: Vinhomes)

Yếu tố tác động: Lãi suất và kỳ vọng giá

Lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp tương đương 2024, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua căn hộ thứ cấp Hà Nội tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, tâm lý kỳ vọng điều chỉnh giá từ người mua, kết hợp với rủi ro từ chiến tranh thương mại leo thang, có thể làm chậm giao dịch ở các phân khu giá cao như Sapphire và Miami, Sakura.

Rủi ro chiến tranh thương mại

Nếu căng thẳng thương mại toàn cầu leo thang trong nửa cuối năm 2022025, các yếu tố vĩ mô như tỷ giá, thu nhập và lãi suất có thể bị ảnh hưởng tiêu cực. Điều này có thể khiến nhà đầu tư thận trọng hơn khi rót tiền vào thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội, đặc biệt ở các phân khúc cao cấp.

Ai nên mua, mua gì và mua khi nào?

Với sự phân hóa rõ nét của thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội, việc xác định đúng thời điểm, sản phẩm và chiến lược sẽ giúp tối ưu hóa lợi ích cho nhà đầu tư và người mua ở thực. Dưới đây là các khuyến nghị chi tiết.

Nhà đầu tư trung hạn: Cơ hội tại Masterise Homes

Các phân khu của Masterise Homes tại Vinhomes Ocean Park, cụ thể là phân khu Hawaii, ghi nhận 290 giao dịch, tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái. Và tại Vinhomes Smart City, các tòa A và D đạt 188 giao dịch, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái, đang cho thấy tín hiệu tăng giá rõ ràng, nhờ lượng cầu ở thực ổn định. 

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhà đầu tư trung hạn nên ưu tiên các căn hộ giá hợp lý tại các tòa đã bàn giao để đón đầu tiềm năng tăng giá trong nửa cuối năm 2025.

Người mua ở thực: Chờ đợi cuối quý 3

Cuối quý 3/2025 là thời điểm lý tưởng để mua căn hộ thứ cấp Hà Nội, khi các chính sách kích cầu từ chủ đầu tư và ngân hàng được triển khai mạnh mẽ. Người mua ở thực nên tập trung vào các phân khu như Canopy, Tonkin, Zurich, nơi giá cả hợp lý và thanh khoản cao.

Người mua ở thực nên chọn thời điểm thích hợp để tối ưu hóa lợi ích khi đầu tư vào thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội (Ảnh: The Leader)

Sapphire: Cần đàm phán khéo léo

Phân khu Sapphire tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City không còn là “ngôi sao sáng” như trước, với giá bán trung bình 75 triệu đồng/m², gây áp lực lên thanh khoản. Người mua cần thương lượng kỹ lưỡng để tìm các căn hộ giá tốt, đặc biệt tại các tòa như S1.02, S1.08 (Vinhomes Ocean Park), nơi có quỹ căn giá hợp lý hơn.

Nhìn chung thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội trong nửa cuối 2025 hứa hẹn mang đến nhiều cơ hội, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc đòi hỏi người mua phải có chiến lược rõ ràng. Bằng cách lựa chọn đúng thời điểm, sản phẩm, tận dụng các yếu tố vĩ mô thuận lợi, nhà đầu tư, người mua ở thực có thể đạt được mục tiêu tài chính và an cư.

Xem thêm:

Thị trường thứ cấp thấp tầng Hà Nội tháng 3/2025: Giao dịch tăng mạnh ở vùng ven

Thị trường thứ cấp thấp tầng Hà Nội bứt tốc trong T4/2025: Giao dịch tăng 75%