Trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ thì bồi thường khi thu hồi đất thế nào?

Trong bối cảnh Nhà nước tiến hành thu hồi đất đai để phục vụ các dự án phát triển cộng đồng và công trình công cộng, vấn đề bồi thường cho các hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng luôn được quan tâm đặc biệt. Đáng chú ý, các trường hợp mà diện tích thực tế của thửa đất khác biệt so với diện tích ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt ra nhiều thách thức trong việc xác định mức bồi thường phù hợp. Bài viết dưới đây sẽ căn cứ vào Luật đất đai và Dự thảo Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cung cấp một hướng dẫn chi tiết về cách thức tiếp cận và giải quyết vấn đề này, đảm bảo quyền lợi cho người dân trong khi vẫn tuân thủ các nguyên tắc pháp lý.

Những đối tượng có quyền nhận bồi thường khi đất đai bị thu hồi

Những người có quyền nhận bồi thường khi đất đai bị Nhà nước thu hồi bao gồm các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư hiện đang quản lý và sử dụng đất đã được chính thức nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa và các tài sản liên quan đến đất đai theo điều khoản 1, 2 và 3 của Điều 100 trong Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất ổn định

Cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần nộp phí sử dụng đất nếu họ sở hữu một trong số các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền trước ngày 15/10/1993.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, hoặc tên xuất hiện trong các sổ đăng ký đất đai hoặc sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ pháp lý liên quan đến việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản liên quan đến đất; giấy chứng nhận nhà ở từ các dự án nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà cửa liên quan đến đất trước ngày 15/10/1993 được xác nhận bởi UBND cấp xã.
• Giấy tờ về việc thanh lý, hóa giá nhà cửa liên quan đến đất; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong chế độ cũ.
• Các loại giấy tờ khác được thiết lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp 2: Giấy tờ đất ghi tên người khác

Cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất mà giấy tờ đất ghi tên người khác nhưng có giấy tờ liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất được ký kết bởi tất cả các bên liên quan, và đến trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực mà chưa chuyển quyền theo đúng pháp luật và không có tranh chấp về đất, sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Đất được cấp theo quyết định của tòa án

Cá nhân hoặc hộ gia đình nhận đất theo quyết định của Tòa án nhân dân hoặc quyết định thi hành án, bao gồm:

• Kết quả của việc hòa giải thành công.
• Quyết định giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.

Trường hợp diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ thì bồi thường khi thu hồi đất thế nào?

Người sử dụng đất sẽ được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. (Nguồn: Luật Hùng Phát)

Theo Dự thảo, các cá nhân và hộ gia đình hiện đang quản lý đất đai, sở hữu các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất liên quan, hoặc các tài sản khác được gắn kết với đất, được quy định trong Điều 137 của Luật đất đai, sẽ nhận được sự điều chỉnh về bồi thường nếu phát hiện sự khác biệt giữa diện tích được đo đạc và diện tích được ghi nhận trên các giấy tờ pháp lý.

Cụ thể, trong tình huống diện tích thực đo được và diện tích ghi trên các giấy tờ theo Điều 137 của Luật Đất đai có sự khác biệt nhưng không làm thay đổi ranh giới thửa đất hiện hành so với ranh giới được xác định tại thời điểm giấy tờ được cấp, và không xuất hiện mâu thuẫn với các bên sử dụng đất lân cận, thì sự điều chỉnh bồi thường đất sẽ được thực hiện như sau:

Khi diện tích thực tế nhỏ hơn

Trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ, bồi thường sẽ được tính dựa trên diện tích thực tế đo được. Điều này giúp đảm bảo rằng người sử dụng đất không bị thiệt thòi do sự chênh lệch này.

Khi diện tích thực tế lớn hơn

Trong tình huống diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ, người sử dụng đất sẽ được bồi thường dựa trên diện tích thực tế, với điều kiện không có sự thay đổi về ranh giới và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề. Điều này công nhận và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trước những sai sót trong quá khứ.

Điều kiện đặc biệt đối với diện tích đất tăng thêm:

• Diện tích tăng do giao dịch hợp pháp: Nếu diện tích tăng thêm là kết quả của việc chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng cho và đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
• Diện tích tăng không do giao dịch hợp pháp nhưng đã ổn định và không tranh chấp: Trong trường hợp này, người sử dụng đất cũng sẽ được bồi thường theo diện tích thực tế, miễn là họ đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

Đền bù khi thu hồi đất là vấn đề luôn được quan tâm trong lĩnh vực bất động sản. (Nguồn: Báo Lao Động)

Trường hợp đặc biệt khác

Dự thảo cũng đề cập đến các trường hợp đặc biệt, trong đó diện tích đất tăng thêm không phải do giao dịch mua bán, thừa kế hoặc tặng cho. Trong những trường hợp như vậy, việc xác định bồi thường sẽ phụ thuộc vào việc liệu diện tích tăng thêm có được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hay không.

Trường hợp không được bồi thường khi lấn chiếm đất trái phép

Một nguyên tắc quan trọng được nhấn mạnh trong dự thảo là không có bồi thường cho bất kỳ phần diện tích nào tăng thêm do lấn chiếm trái phép. Điều này nhằm ngăn chặn và phòng ngừa hành vi lấn chiếm đất đai, bảo vệ quyền lợi của cộng đồng và đảm bảo sự công bằng.

Bất kỳ phần diện tích đất nào tăng thêm do hành vi lấn, chiếm trái phép sẽ không được bồi thường. (Nguồn: Báo Hành Chính)

Điều chỉnh bồi thường dựa trên nghĩa vụ tài chính

Cuối cùng, trong trường hợp người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, số tiền bồi thường về đất sẽ được điều chỉnh để trừ vào khoản nghĩa vụ tài chính đó. Điều này đảm bảo rằng mọi quyết định về bồi thường không chỉ công bằng mà còn phản ánh đúng trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi bên.

Tóm lại, khi diện tích thực tế của đất không trùng khớp với thông tin ghi trên sổ đỏ và đất đó được Nhà nước thu hồi, bồi thường sẽ được xác định dựa trên diện tích thực tế đo đạc và pháp lý của thửa đất. Điều này đảm bảo rằng mọi bồi thường đều phản ánh công bằng giá trị thực của tài sản, dựa trên các nguyên tắc và quy định cụ thể của pháp luật về đất đai. 

Cụ thể, trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn so với ghi trên sổ, bồi thường có thể được điều chỉnh tăng lên, miễn là không có tranh chấp và diện tích đó được sử dụng hợp pháp. Ngược lại, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn, bồi thường sẽ dựa vào diện tích đo đạc thực tế, nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch. Quy trình này không chỉ cần sự chính xác trong đo đạc mà còn cần sự minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị bồi thường, với mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người dân và đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước.

Xem thêm

Luật Đất đai 2024: 2 ngoại lệ cần lưu ý

Luật đất đai sửa đổi có siết được đầu cơ bất động sản