Luật đất đai sửa đổi có siết được đầu cơ bất động sản

Đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản đã trở thành một vấn đề nhức nhối, gây ra những biến động không mong muốn trên thị trường và ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế. Trong bối cảnh này, việc sửa đổi pháp lý đất đai đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia trong ngành. Với những điều chỉnh mới, liệu Luật Đất đai sửa đổi có thể giúp siết chặt các hoạt động đầu cơ bất động sản và mang lại sự ổn định cho thị trường? Hãy cùng OneHousing tìm hiểu các điểm quan trọng trong việc áp dụng luật mới này và tác động của nó đến hoạt động bất động sản trong bài viết dưới đây.

Đầu cơ trong bất động sản nghĩa là gì?

Định nghĩa về đầu cơ trong thị trường bất động sản (Nguồn: OneHousing)

Đầu cơ trong bất động sản thường được hiểu là hoạt động mua bán, đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn thông qua việc mua và bán các tài sản bất động sản mà không có kế hoạch dài hạn hoặc không quan tâm đến giá trị thực của tài sản đó. Đây thường là hoạt động dựa trên sự kỳ vọng về sự tăng giá của bất động sản trong tương lai, thay vì dựa vào giá trị sử dụng thực của nó.

Các nhà đầu cơ thường tập trung vào việc mua bán nhanh chóng và thường xuyên các tài sản bất động sản với hy vọng tạo ra lợi nhuận từ sự biến động của thị trường, thay vì từ các cải tiến hoặc phát triển thực tế của tài sản. Điều này có thể dẫn đến các biến động không ổn định, tiêu cực trên thị trường bất động sản.

Có hai loại hình đầu cơ bất động sản chính

• Đầu cơ ngắn hạn: Mua và bán bất động sản trong một thời gian ngắn (thường từ vài tháng đến vài năm) để kiếm lợi nhuận từ sự biến động giá cả ngắn hạn.
• Đầu cơ dài hạn: Mua và nắm giữ bất động sản trong một thời gian dài (thường từ vài năm đến vài thập kỷ) để kiếm lợi nhuận từ sự tăng trưởng giá trị của bất động sản trong tương lai.

Có nhiều cách để đầu cơ bất động sả

• Mua và bán nhà/đất: Đây là hình thức đầu cơ phổ biến nhất.
• Đầu tư vào các quỹ đầu tư bất động sản: Các quỹ này huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư và sử dụng vốn để mua bất động sản.
• Góp vốn đầu tư vào các dự án bất động sản: Các nhà đầu tư góp vốn vào dự án và chia sẻ lợi nhuận khi dự án hoàn thành.

Cập nhật luật đất đai sửa đổi năm 2024

Hình ảnh khi Luật đất đai sửa đổi chính thức được thông qua (Nguồn: Tạp chí Kiểm Sát)

Sự sửa đổi của Luật Đất đai trong năm 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc tháo gỡ những khó khăn và siết chặt các biện pháp quản lý để kiềm chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Một trong những điểm nổi bật của sửa đổi này là việc bổ sung các quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản, đặc biệt trong loại hình các đô thị loại đặc biệt, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở đã bị cấm. Biện pháp này nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, một trong những nguyên nhân chính gây ra sự sốt đất và đầu cơ không lành mạnh ở nhiều đô thị.

Điều khác biệt và quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi là việc áp đặt điều kiện buộc các giao dịch bất động sản phải được thanh toán qua ngân hàng. Biện pháp này được hy vọng sẽ loại bỏ tình trạng giao dịch "hai giá", tạo ra cơ sở để xây dựng một hệ thống dữ liệu minh bạch hơn và đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc tăng thêm các khoản thu ngân sách từ đất thông qua tiền sử dụng, thuế đất đối với các dự án bất động sản chậm tiến độ hoặc không đưa vào sử dụng cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra áp lực cần thiết để các dự án được triển khai và hoàn thành đúng tiến độ.

Ngoài ra, pháp lý đất đai mới cũng đã siết chặt điều kiện cho các doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi đã có sẵn quỹ đất và phải có ít nhất 1 m2 đất ở mới được làm dự án. Biện pháp này nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp gom đất nông nghiệp rồi để hoang, không triển khai dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất một cách không có kế hoạch.

Tổng hợp lại, sửa đổi của Luật Đất đai trong năm 2024 không chỉ nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn và siết chặt các biện pháp tài chính đầu tư để kiềm chế tình trạng đầu cơ bất động sản, mà còn tạo ra cơ sở pháp lý đất đai cần thiết để thúc đẩy sự phát triển minh bạch, bền vững của thị trường bất động sản.

Luật đất đai sửa đổi có siết được đầu cơ bất động sản

Những kỳ vọng của thị trường sau khi Luật đất đai được sửa đổi (Nguồn: Báo Quảng Ninh)

Theo đánh giá của các chuyên gia, các quy định mới trong Luật Đất đai năm 2024 đang từng bước giải quyết những vấn đề tiêu cực liên quan đến đầu cơ và lãng phí tài nguyên đất mà đã tồn tại trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng việc cấm các dự án được phân lô, bán nền và buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng sẽ tạo ra một sự tập trung mới trong ngành bất động sản. Thay vì chỉ tập trung vào việc đầu tư hạ tầng và "bán lúa non", các doanh nghiệp sẽ chuyển hướng vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất. Điều này dự kiến sẽ tăng giá trị của lô đất do phải nộp tiền xây dựng, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai và lãng phí tài nguyên đất.

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh cũng chia sẻ quan điểm tương tự, nhấn mạnh rằng pháp lý đất đai mới đã bắt buộc các doanh nghiệp sử dụng đất thương mại và dịch vụ phải thuê đất và trả tiền hàng năm, đồng thời không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp chỉ gom đất để đầu cơ và buộc họ phải thực sự đầu tư vào việc phát triển dự án nhà ở. Quy định này cũng giúp tránh tình trạng doanh nghiệp "tay không bắt giặc", nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính đầu tư thực sự mới có thể tiếp cận được quỹ đất và thực hiện các dự án bất động sản chuyên nghiệp và minh bạch.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EximRS, nhận thấy rằng quy định đất làm dự án nhà ở thương mại cần có ít nhất 1m2 sẽ giúp làm sạch thị trường bất động sản bằng cách ngăn chặn tình trạng gom đất, găm đất và tránh việc các chủ đầu tư không thực hiện dự án. Tuy nhiên, bà Tú cũng nhấn mạnh rằng điều này có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Do đó, cần thiết phải tạo điều kiện cung cấp quỹ đất sạch cho doanh nghiệp tham gia đấu giá và thực hiện dự án, đồng thời hỗ trợ cắt giảm thủ tục hành chính để thu hút doanh nghiệp đến phát triển các dự án.

Cuối cùng, một doanh nhân bất động sản hàng đầu tại TP HCM đã đề xuất việc áp đặt thuế tài sản nhanh chóng đối với những người sở hữu nhiều tài sản bất động sản nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ trên thị trường đất đai. Ông nhấn mạnh rằng việc xác định mức thuế phải được tiến hành cẩn thận để đảm bảo rằng chính sách thuế này thật sự có thể ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đai. Để thực hiện điều này, cần phải xây dựng hệ thống dữ liệu về tài sản bất động sản liên kết giữa các địa phương, giúp quản lý hiệu quả việc sở hữu nhiều tài sản đất đai ở nhiều vùng khác nhau trên toàn quốc. Qua đó, việc áp đặt thuế tài sản không chỉ tập trung vào những người có thu nhập thấp, mà còn nhằm vào nhóm những người tham gia vào hoạt động đầu cơ, tích trữ nhiều tài sản bất động sản. Trong bối cảnh này, chính sách thuế tài sản sẽ trở thành một biện pháp hợp lý nhằm kiểm soát, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc sử dụng tài nguyên đất của đất nước.

Hy vọng những kiến thức mà OneHousing chia sẻ, đã cho bạn nhiều thông tin rõ ràng, kế hoạch tài chính đầu tư về sự thay đổi của thị trường bất động sản khi pháp lý đất đai mới được sửa đổi.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

Đầu cơ bất động sản là gì? Có rủi ro không?

Yếu tố nào cho thấy thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực?