Tránh rủi ro pháp lý khi mua bán đất: Nắm rõ 7 điều này khi công chứng, chứng thực hợp đồng

Công chứng hợp đồng bán nhà đóng vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Là một bên thứ ba độc lập, không liên quan đến lợi ích của các bên trong giao dịch, công chứng giúp cho giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch và đúng luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi của mọi người liên quan. Kinh nghiệm mua bán bất động sản từ nhiều người cho thấy, công chứng đã chứng minh vai trò của mình trong việc giúp kiểm soát và ngăn chặn các vi phạm trong giao dịch bất động sản.

Tầm quan trọng của việc công chứng, chứng thực khi mua bán đất

Công chứng và chứng thực giao dịch nhà đất là hai hoạt động pháp lý giúp xác nhận giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất có giá trị và được thừa nhận theo luật định của pháp luật.

Công chứng là bước xác minh tính chính xác và tuân thủ pháp luật của văn bản, hợp đồng hoặc giao dịch. Đối với các giao dịch bất động sản, quy trình này thường được áp dụng cho hợp đồng mua bán, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản và những tài liệu quan trọng khác liên quan. Việc công chứng giúp đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện một cách minh bạch và đúng đắn theo quy định của pháp luật.

Chứng thực giao dịch nhà đất là bước xác nhận tính hợp pháp của việc mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển quyền sử dụng đất. Quy trình này diễn ra bằng cách lập nên các văn bản pháp lý, sau đó đem tới cơ quan công chứng để được xác thực. Những văn bản này chứa đựng thông tin cụ thể về bất động sản, giá cả, điều kiện và điều khoản của giao dịch, chữ ký từ các bên tham gia, và nhiều thông tin quan trọng khác. Khi đã được chứng thực, những văn bản này sẽ mang giá trị pháp lý, có thể dùng làm bằng chứng trong các tình huống tranh chấp hay bảo vệ quyền lợi cho các bên liên quan. Mục tiêu chính của việc chứng thực là để đảm bảo tính minh bạch, chính xác và hợp pháp cho giao dịch bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua lẫn người bán.

Theo Luật Công chứng năm 2014, đặc biệt là tại khoản 3 Điều 5, văn bản được công chứng có giá trị là bằng chứng pháp lý. Những thông tin, sự kiện, và thỏa thuận trong văn bản đó không cần phải chứng minh lại, trừ khi có tuyên bố vô hiệu từ Tòa án. Điều này xuất phát từ việc công chứng viên, qua một quy trình chặt chẽ và nghiêm ngặt do pháp luật đề ra, đã xác nhận tính xác thực và hợp pháp của những thông tin đó.

Có thể nói, công chứng và chứng thực là một hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong giao dịch.

Hoạt động công chứng, chứng thực khi mua bán đất rất quan trọng. (Nguồn: lapphap)

7 điều cần biết khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất

Cần công chứng hoặc chứng thực khi sang tên

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 của Việt Nam, khi muốn sang tên quyền sử dụng đất, hồ sơ cần phải có:

• Mẫu đơn đăng ký biến động số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng hoặc Sổ đỏ).

Luật Đất đai 2013 (điểm a khoản 3 Điều 167) cũng nêu rõ, hợp đồng chuyển nhượng này cần được công chứng hoặc chứng thực. Nếu thiếu việc công chứng hoặc chứng thực, hồ sơ sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện việc sang tên.

Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, khi làm thủ tục sang tên nhà đất, không quan trọng là hợp đồng được công chứng hay chứng thực. Cả hai loại hợp đồng này đều có giá trị như nhau trong việc chuyển quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là chúng có giá trị pháp lý như nhau trong mọi trường hợp, như khi có tranh chấp hay khởi kiện.

Có thể lựa chọn giữa công chứng và chứng thực không?

Khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, các bên tham gia có thể tự do lựa chọn giữa việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Điều này được quy định cụ thể trong điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013, nêu rõ: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Sự lựa chọn giữa công chứng và chứng thực phụ thuộc vào các yếu tố như mong muốn cá nhân, thuận tiện di chuyển và chi phí liên quan. Mặc dù vậy, để đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật, nhiều người thường chọn công chứng tại các Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước. Quyết định này giúp tăng cường tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi cho các bên trong quá trình giao dịch bất động sản.

Có thể tự do lựa chọn giữa việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. (Nguồn: cafeland)

Chỉ được công chứng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất

Theo Luật Công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được thực hiện tại tổ chức công chứng nằm trong phạm vi địa giới hành chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi bất động sản đó tọa lạc. Điều này có nghĩa là, dù pháp luật cho phép chọn lựa giữa việc công chứng và chứng thực cho các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, việc công chứng chỉ có thể thực hiện tại tỉnh hoặc thành phố nơi có bất động sản.

Quy định này nhằm đảm bảo tính xác thực và phù hợp với quy hoạch cũng như quản lý địa phương của bất động sản, đồng thời giúp việc kiểm tra, xác minh thông tin bất động sản trở nên thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản, và văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản, mọi giao dịch về bất động sản đều phải tuân thủ quy định này để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.

Nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn được giao thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất. Cụ thể, họ có nhiệm vụ chứng thực hợp đồng, giao dịch về việc sử dụng đất theo Luật Đất đai, cũng như chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo Luật Nhà ở.

Ngoài ra, theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Ủy ban nhân dân tại mỗi xã, phường, thị trấn có quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính của mình. Điều này có nghĩa, khi cần chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bạn cần đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản đó để thực hiện việc chứng thực. Đây là bước quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, từ đó bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan theo đúng quy định của pháp luật.

Thành viên gia đình cần có mặt khi công chứng/chứng thực không?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, việc chuyển nhượng chỉ cần dựa vào quyết định của người đó. Người sở hữu có thể trực tiếp thực hiện công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thay mình làm việc này.  

Theo quy định của khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình, việc này cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đang sử dụng mảnh đất đó. Điều này phải được thể hiện thông qua văn bản và văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, không yêu cầu tất cả thành viên gia đình phải có mặt trực tiếp tại buổi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Điều quan trọng là tất cả các thành viên trong hộ gia đình cần phải đồng ý chuyển nhượng thông qua một văn bản được công chứng hoặc chứng thực, để đảm bảo quá trình chuyển nhượng được thực hiện một cách hợp pháp và minh bạch.

Người chịu phí công chứng hợp đồng

Trong quá trình chuyển nhượng nhà đất, việc quyết định ai là người chịu trách nhiệm nộp phí công chứng hợp đồng thường gây ra nhiều băn khoăn. Theo quy định của Luật Công chứng 2014, cụ thể là tại khoản 1 Điều 66, người yêu cầu công chứng hợp đồng chính là người phải chịu trách nhiệm nộp phí công chứng.

Tuy nhiên, trong thực tế, các bên tham gia vào giao dịch chuyển nhượng có thể tự thỏa thuận để quyết định ai sẽ là người chịu phí công chứng, cũng như các khoản thuế, phí liên quan khác như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ sang tên. Thỏa thuận này giúp phân chia các khoản chi phí một cách rõ ràng, tránh mâu thuẫn sau này và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Người chịu trách nhiệm nộp phí công chứng là người yêu cầu công chứng hợp đồng. (Nguồn: Cytonn Photography)

Bán nhà trên OneHousing 

Bán nhà trên OneHousing mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người bán, từ việc tăng tốc độ thanh khoản, đến sự tin cậy và đảm bảo phương thức giao dịch an toàn, minh bạch. Đối với những ai đang tìm kiếm một cách để bán nhà nhanh chóng và hiệu quả, OneHousing là một lựa chọn đáng để cân nhắc.

Bán nhà trên OneHousing, ngay sau khi cung cấp thông tin ban đầu, khách hàng sẽ nhận được báo giá sơ bộ trong vòng 5 phút. Nếu khách hàng mong muốn thẩm định giá nhà một cách chính xác, chỉ cần cung cấp thêm thông tin và sẽ nhận được chào giá lần đầu trong vòng 24 giờ. 

Với quy trình giao dịch được tối ưu, bán nhà trên OneHousing giúp hoàn thiện việc bán nhà từ 7 đến 14 ngày, giúp khách hàng thanh khoản tài sản nhanh chóng, thuận tiện cho việc tái đầu tư hoặc sử dụng vốn cho mục đích khác.

Khi giao dịch trên OneHousing, khách hàng chỉ làm việc với một đầu mối duy nhất trong suốt quá trình giao dịch. Điều này không chỉ giảm bớt sự phức tạp và những hiểu lầm có thể xảy ra khi phải giao dịch qua nhiều khâu trung gian, mà còn giúp tăng cường sự tin cậy và minh bạch trong mỗi giao dịch.

Quy trình tại OneHousing giúp cho việc bán nhà của khách hàng trở nên nhanh chóng, rõ ràng và thuận tiện. (Nguồn: Romain Dancre)

Trên đây là những điều cần lưu ý khi công chứng hợp đồng bán nhà đất mà bạn có thể tham khảo. Hy vọng những kinh nghiệm mua bán bất động sản vừa rồi có thể giúp ích cho bạn trong việc xác thực hợp đồng, giúp giảm thiểu rủi ro gian lận và sự hiểu lầm trong giao dịch.

Xem thêm

Những sai lầm khi định giá bán nhà

Bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà cần có những thủ tục gì?