Thị trường BĐS 2023: Dấu ấn và cơ hội

1. Điểm tin nổi bật của thị trường BĐS Hà Nội 2023

• Gói 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội: Lãi suất 8,2 - 8,7% (Tháng 4/2023)

Đây là một trong những nội dung quan trọng được lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước chia sẻ tại buổi họp báo thông tin hoạt động ngân hàng quý I diễn ra chiều 31/3.

Về cơ chế, Phó thống đốc cho biết gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội sẽ sáp dụng giảm lãi suất 1,5%/năm với chủ đầu tư trong 3 năm và giảm 2%/năm với người mua nhà trong 5 năm.

Để được tiếp cận gói vay, khách hàng vay vốn phải đáp ứng đủ điều kiện để được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo quy định pháp luật và theo văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Thời gian triển khai gói vay sẽ kéo dài đến khi giải ngân hết 120.000 tỷ đồng, nhưng không quá ngày 31/12/2030.

Về lãi suất, mức giảm lãi suất của gói tín dụng này là 1,5-2%/năm so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank) trong từng thời kỳ.

Theo tính toán của NHNN, dự kiến từ nay đến ngày 30/6, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ là 8,7%/năm và lãi suất với người mua nhà là 8,2%/năm. Kể từ ngày 1/7, định kỳ 6 tháng/lần, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay trong từng thời kỳ.

• Lãi suất tiếp tục 'hạ nhiệt,' bất động sản chờ dòng tiền quay trở lại (Tháng 6/2023)

Việc lãi suất tiếp tục “hạ nhiệt” được kỳ vọng sẽ là một trong những yếu tố tích cực đưa dòng tiền quay trở lại với phân khúc bất động sản, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Nhận xét về việc các ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất trong thời gian gần đây, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ Quốc gia, cho rằng đây là điều tích cực cho thị trường bất động sản, bởi khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới. Như vậy, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung mới.

Điều này cũng khiến nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Do vậy, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng. Ngoài ra, việc ngân hàng hạ lãi suất sẽ tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản, chuyên gia này phân tích.

Thời gian qua, khách hàng có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên sẽ được cải thiện và tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

• Thông xe cầu Vĩnh Tuy 2 (Tháng 8/2023) 

Sáng 30/8, TP Hà Nội tổ chức khánh thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn hai dài 3,5 km, rộng 19,25 m với tổng mức đầu tư hơn 2.500 tỷ đồng, sau 2,5 năm thi công.

Cầu Vĩnh Tuy 2 khởi công tháng 1/2021 với mục tiêu hoàn thành sau 3 năm (song song với cầu Vĩnh Tuy 1 hoàn thành năm 2010). Điểm đầu cầu giao với đường Trần Quang Khải - Nguyễn Khoái - Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), điểm cuối giao đường Long Biên - Thạch Bàn (quận Long Biên). Cầu rộng hơn 19m, 4 làn xe.

Sau khi hoàn thành giai đoạn hai, cầu Vĩnh Tuy (gồm Vĩnh Tuy 1 và 2) có mặt cắt ngang 40m với 8 làn ôtô.

Cầu Vĩnh Tuy 2 đưa vào hoạt động sẽ giảm tải cho cầu Vĩnh Tuy 1 vốn thường xuyên ùn tắc, tăng cường lưu thông giữa hai bên bờ sông Hồng, đáp ứng nhu cầu vận tải tăng cao giữa trung tâm Thủ đô với phía Bắc và Đông Bắc thành phố.

Theo quy hoạch giao thông vận tải đến năm 2030, tầm nhìn 2050, Thủ đô sẽ có thêm 10 cầu qua sông Hồng, gồm: Hồng Hà, Mễ Sở (Vành đai 4), Thăng Long mới (Vành đai 3), Tứ Liên, Vĩnh Tuy (giai đoạn 2), Thượng Cát, Ngọc Hồi (vành đai 3,5), cầu/hầm Trần Hưng Đạo, cầu Phú Xuyên, Vân Phúc (đường trục Bắc - Nam nối với tỉnh Vĩnh Phúc).

Việc thông xe cầu Vĩnh Tuy 2 được coi là bước nhảy vọt về hạ tầng giao thông kết nối nội đô với quận Long Biên và huyện Gia Lâm. 

• HĐND TP. Hà Nội tán thành chủ trương thành lập quận Gia Lâm và 16 phường (Tháng 9/2023) 

Ngày 22/9, tại Kỳ họp thứ 13, HĐND TP. Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về việc tán thành chủ trương thành lập quận Gia Lâm và các phường thuộc quận Gia Lâm.

Huyện Gia Lâm được xác định là đô thị nằm trong khu vực phát triển mở rộng nội đô về phía Đông của Thủ đô Hà Nội với chức năng chính là phát triển dịch vụ thương mại, giáo dục, trung tâm y tế... gắn với các ngành công nghiệp, công nghệ cao theo hưởng quốc lộ 5 và quốc lộ 1A. Cơ sở hạ tầng của huyện Gia Lâm cũng được chú trọng, tập trung xây dựng phát triển theo định hướng phát triển công nghiệp gắn với phát triển đô thị và dịch vụ, gắn kết giữa Quy hoạch xây dựng đô thị với cải tạo, chính trang, nâng cấp đô thị và phát triển không gian đô thị; đẩy mạnh phát triển đồng bộ kết cấu hạ tầng khung với xây dựng nếp sống văn minh đô thị, môi trường xanh - sạch - đẹp; phát huy vai trò, chức năng của đô thị trong mối liên hệ vùng và nội vùng.

Nằm ở cửa ngõ phía Đông của TP. Hà Nội, trên địa bàn huyện có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch, trọng điểm đã nỗ lực tạo “đòn bẩy” thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; kết nối các tỉnh thành, các trung tâm kinh tế lớn như: Quốc lộ 1A kết nối tỉnh Bắc Ninh, quốc lộ 3 mới (tuyến Hà Nội - Thái Nguyên), quốc lộ 5B kết nối tỉnh Hưng Yên, thành phố Hải Phòng...

2. Nhận định của chuyên gia về thị trường BĐS 2023 

• TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia (T3/2023) 

Trong bối cảnh đồng loạt các ngân hàng hạ nhiệt lãi suất huy động và lãi suất cho vay BĐS, nguồn vốn tín dụng được bơm thêm cho thị trường BĐS - sẽ chọn lọc cả chủ đầu tư và người mua nhà. Theo đó, dự án pháp lý rõ ràng luôn được ưu tiên, người mua nhà có nhu cầu ở thực sẽ thuận lợi hơn khi tiếp cận vốn vay. Tuy nhiên, để an toàn Nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy 40-60.

• Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate (T5/2023)

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I/2023 tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, GDP quý I tăng 6,21%, cao hơn rất nhiều so với mức trung bình cả nước. “Thị trường BĐS của Hà Nội nói riêng hay Việt Nam nói chung cũng ảnh hưởng rất nhiều bởi các yếu tố vĩ mô, nếu nhìn vào chỉ dấu này cho thấy thì GDP quý I của Hà Nội vẫn đang ở mức khả quan, đây là một chỉ dấu khá là tốt cho thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới”, - ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng OneMount Real Estate nhận định.

Chia sẻ thêm triển vọng thị trường, ông Tiến cho biết, thị trường tài chính cũng đang có nhiều chỉ báo tích cực trong thời gian vừa qua. Lãi suất huy động đã giảm liên tục, trung bình mặt bằng lãi suất cho vay thời điểm hiện tại là trên dưới 11,5%, kéo theo lãi suất cho vay BĐS giảm. Trái phiếu doanh nghiệp huy động trong lĩnh vực bất động sản trong quý I/2023  ghi nhận khối lượng phát hành được 24.708 tỷ đồng, vẫn đang được duy trì ở mức ổn định. Tín dụng cho BĐS trong quý I/2023 ở mức tăng trưởng là 3% - một chỉ dấu khá tích cực.

• Nhà báo Mạnh Quân - Người sáng lập Diễn đàn Người mua nhà

Chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự trầm lắng của thị trường chung. Nhà báo Mạnh Quân khẳng định: “Tôi cho rằng sự trầm lắng của thị trường BĐS hiện nay, không có vấn đề gì nhiều đối với thị trường chung cư Hà Nội. Vì nhu cầu về căn hộ chung cư ở Hà Nội hiện nay vẫn rất cao. Chúng ta đều thấy trong mấy năm vừa rồi gần như là các dự án căn hộ chung cư mới rất  ít và giá của các chung cư nhiều khu vực đều tăng, thậm chí cả các chung cư bình dân hay các chung cư có chất lượng tốt. Đây là thời điểm tốt để mua vào chứ chờ đợi giá thấp hơn để mua vào là không thể. 

Theo báo Chinhphu.vn, đưa ra ý kiến dự báo về tình hình thị trường những tháng cuối năm 2023, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện thị trường bất động sản phát triển tốt hơn trước đây, ngay cả khi đang ở giai đoạn khó khăn, do tác động tích cực từ các yếu tố vĩ mô.

Đinh Thế Hiển cho rằng,  thị trường sẽ ngay lập tức sôi động trở lại khi lạm phát tiếp tục được kiểm soát, lãi suất ngân hàng hạ nhiệt giữ ở mức ổn định và việc giải ngân nhanh hơn. Và vào thời điểm những tháng cuối năm thị trường sẽ phục hồi cục bộ ở một số phân khúc, khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, khả năng hồi phục và thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản cuối năm 2023 sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, nguồn vốn, các luật liên quan và cả việc các sản phẩm được tung ra có phù hợp với thị trường hay không…

Dự kiến, cuối năm 2023, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ được thông qua. Với nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản, thì cuối năm nay ngành có thể sẽ có những chuyển biến tích cực.

3. Điểm sáng của thị trường BĐS 2023 thuộc về phân khúc chung cư

Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate vừa phát hành báo cáo với chủ đề “Đi tìm tín hiệu hồi phục của thị trường bất động sản chung cư Hà Nội nửa cuối 2023”. Theo đó, điểm nổi bật là khu Tây sẽ dẫn dắt thị trường, khu Đông hồi phục nguồn cung mạnh mẽ, giá sẽ tiếp tục đi ngang và đặc biệt là chính sách chiết khấu mạnh tay của các chủ đầu tư. 

Nguồn: OMRE CMI, Tháng 8/2023 

Để tìm hiểu và nắm chắc tình hình tổng quan của thị trường bất động sản 2023 của khu vực Hà Nội, từ những số liệu vĩ mô tới biểu đồ nguồn cung và lượng tiêu thụ, nhà đầu tư có thể tham khảo Báo cáo Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023 được phát hành bởi Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate.

>>> Tham khảo thêm các báo cáo thị trường Bất động sản trong những năm vừa qua và cập nhật bản tin Tiêu điểm mới nhất tại đây