Tổng hợp các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà đất mới nhất 2025

Mua bán nhà đất không chỉ liên quan đến giá trị bất động sản mà còn kéo theo nhiều loại thuế, phí, lệ phí mà người mua và người bán cần nắm rõ. Nếu không tìm hiểu kỹ, bạn có thể gặp phải những khoản chi ngoài dự tính, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính. Vậy thuế bán nhà gồm những gì? Người mua phải chịu những loại thuế phí nào? Bài viết này sẽ giúp bạn cập nhật đầy đủ các khoản thuế, phí khi mua bán nhà đất mới nhất năm 2025!

Danh sách các loại thuế, phí mà người mua và người bán nhà cần biết

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, cả bên mua và bên bán đều phải chịu một số loại thuế, phí theo quy định. Việc nắm rõ các khoản thuế phí này giúp bạn chuẩn bị tài chính tốt hơn, tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản thuế mà người bán nhà đất phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Đây là loại thuế bắt buộc theo quy định của pháp luật nhằm kiểm soát và điều tiết thu nhập từ hoạt động mua bán nhà đất.

• Người bán nhà đất là đối tượng chịu thuế TNCN.
• Nếu nhà đất thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng hoặc nhiều người thì mỗi người phải kê khai và nộp thuế theo phần quyền sở hữu của mình.

Thuế TNCN sẽ do người bán chịu trách nhiệm đóng (Ảnh: Ánh Mai Group)

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất được tính theo công thức:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng * 2%

• Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trong hợp đồng mua bán. Nếu giá này thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá tính thuế sẽ theo bảng giá đất của Nhà nước.
• Mức thuế suất: 2% trên tổng giá trị giao dịch.

Không phải tất cả các giao dịch mua bán nhà đất đều phải nộp thuế TNCN. Theo quy định, những trường hợp sau được miễn thuế: Chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình, người bán chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản tại Việt Nam và đáp ứng đủ một số các điều kiện cần thiết.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người mua nhà đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất sang tên mình. Đây là loại phí bắt buộc theo quy định của pháp luật nhằm xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của người mua đối với tài sản.

• Người mua nhà đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.
• Trong một số trường hợp, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận về việc chia sẻ khoản phí này.

Công thức tính lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

Lệ phí trước bạ  = Giá chuyển nhượng * 0.5%

• Giá chuyển nhượng: Là giá trị trong hợp đồng hoặc theo bảng giá Nhà nước (nếu giá hợp đồng thấp hơn).
• Mức thuế suất: 0,5% trên giá trị giao dịch.

Theo quy định, một số trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, bao gồm: Nhận thừa kế, tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình, nhà đất được cấp cho người có công với cách mạng theo quy định của Nhà nước, nhà ở thuộc dự án nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người mua sẽ cần đóng lệ phí trước bạ khi mua nhà (Ảnh: Study tiếng Anh)

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nhằm đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng. Việc công chứng giúp xác nhận hợp đồng hợp lệ, tránh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.

• Theo quy định, bên yêu cầu công chứng là người chịu phí công chứng.
• Trên thực tế, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận chia sẻ phí này.

Phí thẩm định hồ sơ nhà đất

Phí thẩm định hồ sơ nhà đất là khoản phí mà người mua phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Mục đích của khoản phí này là để cơ quan chức năng kiểm tra, xác minh tính hợp pháp của nhà đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).

• Người mua nhà đất là đối tượng chịu phí thẩm định hồ sơ.
• Trong một số trường hợp, nếu hai bên có thỏa thuận, bên bán có thể hỗ trợ chi trả một phần phí này.

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng như sau:

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng)

Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) là khoản phí mà người mua nhà đất phải nộp khi làm thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là chi phí bắt buộc theo quy định của pháp luật khi chuyển nhượng bất động sản.

• Người mua nhà đất là người có trách nhiệm nộp phí này khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền.
• Nếu hai bên mua bán có thỏa thuận khác về việc chia sẻ chi phí, cần ghi rõ trong hợp đồng

Mức phí cấp sổ đỏ, sổ hồng do UBND cấp tỉnh quy định, nên có sự khác nhau giữa các địa phương. Tuy nhiên, theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu phí thông thường như sau:

• Cấp mới sổ đỏ, sổ hồng: 100.000 - 650.000 đồng/lần cấp (tùy diện tích).
• Cấp đổi hoặc cấp lại sổ do mất, rách, hỏng: 20.000 - 350.000 đồng/lần cấp.
• Trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ nghèo, gia đình chính sách: Được miễn hoặc giảm phí theo quy định của địa phương.

Việc chuyển nhượng hoặc cấp lại sổ hồng, sổ đỏ sẽ mất thêm phí (Ảnh: Xây dựng Chính sách - Pháp luật)

Thuế giá trị gia tăng (VAT) – Chỉ áp dụng với một số giao dịch

Thuế giá trị gia tăng (VAT) là loại thuế gián thu, được áp dụng khi mua bán hàng hóa, dịch vụ, trong đó có một số trường hợp liên quan đến giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không phải tất cả các giao dịch mua bán nhà đất đều phải chịu thuế VAT.

Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng, thuế VAT chỉ áp dụng trong các trường hợp sau:

• Mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư (các dự án chung cư, nhà liền kề, biệt thự thuộc dự án của doanh nghiệp bất động sản).
• Mua bán nhà đất giữa doanh nghiệp với cá nhân/tổ chức (doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán nhà, đất thuộc dự án đầu tư).

Theo quy định hiện hành, thuế suất VAT đối với nhà ở thương mại là 10%. Đối với các dự án nhà ở xã hội, mức thuế ưu đãi có thể giảm xuống còn 5%. Công thức tính thuế VAT như sau:

Thuế VAT = Giá bán chưa thuế *10%

Thuế giá trị gia tăng được tính bằng 10% giá bán chưa thuế (Ảnh: Báo điện tử Chính phủ)

Một số trường hợp sẽ không phải chịu thuế GTGT:

• Mua bán nhà đất giữa cá nhân với cá nhân (giao dịch thông thường, không phải kinh doanh bất động sản).
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm tài sản trên đất.
• Nhà ở thuộc diện Nhà nước bán cho người dân theo chính sách xã hội.

Một số các loại phí khác

Bên cạnh các khoản thuế, phí chính khi mua bán nhà đất, người mua và người bán có thể phải chi trả thêm một số loại phí khác tùy vào từng trường hợp cụ thể.

• Phí môi giới bất động sản (nếu có): Phí môi giới là khoản tiền mà người mua hoặc người bán phải trả cho đơn vị môi giới nếu sử dụng dịch vụ hỗ trợ giao dịch nhà đất.
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Phí đo đạc địa chính áp dụng khi cần đo lại diện tích đất, nhà ở để xác định ranh giới chính xác trước khi sang tên sổ đỏ.

Cập nhật quy định mới nhất về thuế phí mua nhà, bất động sản

Năm 2025 Việt Nam đã có những điều chỉnh quan trọng trong chính sách thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản. Việc nắm rõ các quy định mới này giúp người mua và người bán thực hiện giao dịch hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2025, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Điều này có nghĩa là, thay vì dựa trên giá chuyển nhượng thực tế, thuế sẽ được tính dựa trên giá đất quy định trong bảng giá đất.
• Chuyển nhượng bất động sản khác (nhà ở, công trình xây dựng): Thu nhập chịu thuế vẫn tính theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hợp đồng.

Một số điều khoản, quy định về thuế bán nhà được điều chỉnh trong năm 2025 (Ảnh: Công ty TNHH Luật Khang Trí)

Bên cạnh đó, có một số quy định về thuế bán nhà được điều chỉnh Bộ Tài chính đang đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế suất TNCN từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Cụ thể, thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế suất càng cao, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Từ ngày 1/8/2024, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các giao dịch mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp kinh doanh và khách hàng phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng, nhằm tăng cường minh bạch và hạn chế tình trạng khai giá thấp để trốn thuế.

Cần lưu ý rằng, các quy định về thuế và phí có thể thay đổi theo thời gian. Người mua và người bán nên thường xuyên cập nhật thông tin từ các cơ quan chức năng hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành.

Việc nắm rõ thuế bán nhà và các khoản phí liên quan giúp người mua và người bán chủ động trong giao dịch, tránh những rủi ro pháp lý và đảm bảo tính minh bạch. Trong năm 2025, các quy định về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ… có nhiều điểm mới, đòi hỏi người dân phải cập nhật để tuân thủ đúng quy định.

Trước khi tiến hành mua bán, cả hai bên cần tìm hiểu kỹ thuế phí mua nhà và trách nhiệm nộp các loại phí để tính toán chi phí hợp lý. Nếu chưa rõ về thủ tục pháp lý hoặc mức thuế phí cụ thể, bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc cơ quan chức năng để tránh phát sinh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi trong giao dịch bất động sản.

Xem thêm 

Hình ảnh ký gửi mua bán nhà đất - nhà chung cư minh bạch tại Hà Nội

Lần đầu mua nhà: Các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán nhà chung cư cần biết