Tìm hiểu về lợi tức đầu tư bất động sản

Lợi tức đầu tư là gì là câu hỏi được nhiều người quan tâm tìm hiểu để xây dựng cho mình một chiến lược đầu tư hiệu quả. Bài viết bên dưới đây OneHousing sẽ cùng bạn tìm hiểu thêm những thông tin chi tiết về lợi tức đầu tư bất động sản là gì nhé! Hãy cùng tham khảo ngay nhé!

Lợi tức đầu tư bất động sản cụ thể là gì?

Lợi tức đầu tư (hay còn được gọi tắt là ROI) dùng để đề cập đến thu nhập mà một khoản đầu tư tạo ra so với mức chi phí đầu tư. Không ai mong muốn hoạt động kinh doanh của mình bị thua lỗ hoặc tiêu tốn nhiều tiền hơn số tiền mà nó tạo ra. Đây chính là bản chất của việc tính toán lợi tức đầu tư.

Về cơ bản, các nhà đầu tư sử dụng lợi tức đầu tư để xác định xem liệu khoản đầu tư đó có hợp lý về mặt tài chính không. Tốt nhất là bạn nên tính toán lợi tức đầu tư của bất động sản trước khi mua vì nó ước tính về lợi nhuận bạn mong đợi. Việc tính toán lợi tức đầu tư bất động sản cho biết đó có phải là một khoản đầu tư khôn ngoan không.

Lợi tức đầu tư (hay còn được gọi tắt là ROI) dùng để đề cập đến thu nhập mà một khoản đầu tư tạo ra so với mức chi phí đầu tư (Nguồn: Công Việt Blog)

Cách tính lợi tức đầu tư

Cách tính lợi tức đầu tư tài sản cho thuê

ROI bất động sản đo lường hiệu suất của các tài sản đầu tư. Nó đơn giản chỉ là lợi nhuận mà một nhà đầu tư bất động sản sẽ nhận được so với khoản đầu tư mà họ kiếm được. Công thức tính ROI tài sản cho thuê là:

• ROI = Lợi nhuận thu về ÷ Chi phí đầu tư

Ví dụ: Bạn mua một tài sản thu nhập với giá 400.000 USD, trả thêm 15.000 USD phí đóng cửa, phục hồi,.... và tiền thuê nhà hàng tháng là 2.500 USD. cách tính ROI cho tài sản đầu tư này như sau:

• ROI = (12 x 2.500) / (400.000 + 15.000) x 100%
        = (30.000 / 415.000) x 100%
        = 7,2%

Vậy ROI tốt cho các nhà đầu tư bất động sản là gì? Các nhà đầu tư khác nhau sẽ có các tiêu chí khác nhau để đánh giá lợi tức đầu tư tốt hay không. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, cứ trên 15% là lợi nhuận tốt cho các nhà đầu tư bất động sản.

Cách tính lợi tức cho đầu tư tiền mặt

Nếu bạn là nhà đầu tư bất động sản may mắn có tiền để mua tài sản thu nhập hoàn toàn bằng tiền mặt, thì ROI của bạn được tính dựa trên công thức lãi suất trần. Tỷ lệ giới hạn là số liệu phân tích ROI tính toán lợi tức đầu tư theo mức thu nhập được tạo ra so với giá của bất động sản.

Các nhà đầu tư thường sử dụng tỷ lệ trần khi so sánh hai hoặc nhiều bất động sản để quyết định mua loại nào. Công thức tỷ lệ trần để tính ROI cho đầu tư tiền mặt như sau:

• Tỷ lệ giới hạn = (Thu nhập hoạt động ròng / Giá mua) x 100%
• Thu nhập hoạt động ròng là thu nhập cho thuê hàng năm trừ đi chi phí hoạt động hàng năm (không gồm thanh toán thế chấp và lãi suất). 

Ví dụ: Bạn có kế hoạch mua cùng một tài sản 400.000USD và cho thuê giá 2.500USD/tháng, nghĩa là bạn sẽ có được thu nhập cho thuê là 30.000USD/năm. Sau khi ước tính chi phí hoạt động, họ thêm tới 8.000USD. Do đó, thu nhập hoạt động ròng của bạn sẽ là 22.000USD. Theo công thức trên, tỷ lệ giới hạn của bạn là 5,5%. 

Đây có là một tỷ lệ lợi nhuận tốt cho một tài sản đầu tư bằng tiền mặt? Các chuyên gia cho rằng từ 4 - 10% là tỷ lệ giới hạn tốt. Tuy nhiên, tỷ lệ giới hạn của tài sản cho thuê có sự thay đổi theo thành phố. Ví dụ, nhà ở Quận 12 có tỷ lệ giới hạn 3,36% trong khi ở Tân Phú có tỷ lệ giới hạn 2,03%. Tất nhiên, lãi suất trần càng cao, vị trí đầu tư càng có lợi nhuận, nhưng rủi ro cũng càng cao.

Cách tính lợi tức cho đầu tư tài chính thế chấp

Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều vay một khoản thế chấp để tài trợ cho tài sản của họ vì nó cho phép nhà đầu tư bỏ ít hơn từ túi của mình. Dưới đây, cách tính ROI cho đầu tư tài chính thế chấp:

• ROI cho đầu tư tài chính thế chấp = (Lợi nhuận hàng năm / Tổng số tiền đầu tư) x 100%
• Lợi nhuận hàng năm là lợi nhuận sau khi trừ chi phí tài chính (thanh toán thế chấp, lãi suất,....) từ thu nhập hoạt động ròng. 

Ví dụ: Bạn đã trả 20% cho khoản thanh toán 400.000USD trước đây để đầu tư thêm 15.000USD phí đóng cửa, tu sửa,… Như vậy, tổng số tiền đầu tư của bạn là 95.000USD. Giả sử bạn sẽ có thu nhập hoạt động 22.000USD, bạn chỉ cần trừ các chi phí hàng năm có liên quan đến thế chấp. Các chi phí này cộng lại lên tới 10.000USD. Điều này tức là bạn sẽ kiếm được 12.000USD tiền lãi hàng năm. Theo công thức tính lợi tức cho đầu tư tiền mặt, bạn có thể mong đợi lợi tức cho đầu tư tài chính thế chấp 12,6% từ tài sản thu nhập này.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản cho rằng bất cứ điều gì trên 8% đều là lợi tức đầu tư tốt, nhưng tốt nhất nên nằm trong khoảng trên 10 hoặc 12%. 

Một số cách để cải thiện lợi tức đầu tư của bất động sản

Tạo dựng một chiến lược marketing chất lượng

Là nhà đầu tư bất động sản, bạn cần giúp cho tài sản của mình có thể thu hút càng nhiều người xem càng tốt. Một trong những khía cạnh quan trọng nhất của một chiến lược marketing tốt trong thời đại ngày nay là ảnh chụp rõ nét, chất lượng. Mặc dù bạn có thể sử dụng điện thoại để chụp ảnh, nhưng hãy cân nhắc đến việc thuê nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp.

Chìa khóa để marketing bất động sản thành công chính là duy trì chất lượng. Cho dù đó là chất lượng hình ảnh hay bất động sản, hãy đảm bảo rằng mọi thứ đều ở mức cao nhất. Điều này sẽ góp phần giúp bạn tiếp cận được thị trường mục tiêu của mình dễ dàng hơn.

Tạo dựng một chiến lược marketing chất lượng (Nguồn: Marketing toàn cầu)

Sàng lọc kỹ lưỡng khách thuê

Lợi tức đầu tư có thể bị giảm mạnh do những người thuê như không trả tiền thuê đúng hạn hoặc gây ra những thiệt hại với bất động sản. Đây là lý do tại sao bạn phải đặc biệt sàng lọc người thuê nhà để đảm bảo rằng người thuê của bạn sẽ thanh toán đúng hạn và giữ cho tài sản trong tình trạng tốt.

Nếu quá trình này đối với bạn quá khó, hãy cân nhắc kết hợp với một công ty quản lý tài sản để sàng lọc giúp bạn. Bên cạnh đó, hãy chắc chắn tuân thủ đúng các quy định pháp lý theo pháp luật để tránh những rắc rối về sau.

Định giá tiền thuê cạnh tranh

Giá thuê có thể tối ưu hoặc phá hủy lợi tức đầu tư của bạn. Do đó, đừng nên đặt một mức giá quá cao khiến khách hàng ngay lập tức bỏ qua bất động sản của bạn chỉ từ khi bắt đầu tìm kiếm. Tuy nhiên, cũng đừng đặt giá thuê quá thấp nếu không muốn lợi nhuận của mình bị sụt giảm. Hãy tính toán đến những gì bạn cung cấp và bất kỳ tiện nghi trong bất động sản mà bạn có thể tận dụng để tính giá. Điều quan trọng là đừng để bất động sản bị bỏ trống quá lâu để tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến lợi tức đầu tư bất động sản của bạn.

Cải thiện ngoại và nội thất của bất động sản

Tính thẩm mỹ là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến lợi tức đầu tư bất động sản. Những người thuê nhà tiềm năng thường có xu hướng đánh giá ngôi nhà của bạn từ bên ngoài đến bên trong. Đây cũng là lý do tại sao bạn cần cải thiện yếu tố này.

Đối với ngoại thất, bạn hãy thử thêm một số cây xanh hoặc chậu hoa, sơn cửa trước bằng cách gam màu đậm để làm bất động sản trở nên nổi bật hơn,... Đối với nội thất, bạn có thể bắt đầu bằng những điều cơ bản là làm sạch toàn bộ nội thất. Mở rèm và xịt phòng với mùi hương nhẹ nhàng hay sơn lại tường,...

Đầu tư vào loại bất động sản phù hợp với bản thân

Loại bất động sản phù hợp là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư của bạn. Các loại bất động sản phổ biến trên thị trường hiện nay bao gồm nhà mặt đất, căn hộ chung cư, không gian coworking,...

Loại bất động sản phù hợp sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường và chiến lược đầu tư của bạn. Các thị trường khác nhau sẽ cung cấp tỷ lệ lợi nhuận khác nhau với các loại bất động sản khác nhau. Do đó, hãy đảm bảo bạn đầu tư vào loại bất động sản phù hợp với mục tiêu và nguồn tài chính của mình.

Lợi tức đầu tư cho thuê bất động sản bao nhiêu là đủ?

Lợi tức đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, lợi tức đầu tư bao nhiêu là đủ tùy thuộc vào mục tiêu đầu tư của mỗi nhà đầu tư, điều kiện thị trường,... Việc kiểm tra cẩn thận vị trí, loại tài sản và điều kiện thị trường sẽ xác định xem khoản đầu tư đó có rủi ro cao hay thấp. Sau đó, hãy ước tính để biết đâu là mức lợi tức đầu tư khả quan nhất mà bạn có thể đạt được qua việc cho thuê bất động sản của mình.

Trên đây là những thông tin về lợi tức đầu tư bất động sản mà OneHousing tổng hợp gửi đến bạn. Hy vọng qua đây, bạn đọc sẽ hiểu hơn về lợi tức đầu tư bất động sản để xây dựng được cho bản thân chiến lược đầu tư phù hợp.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Giới trẻ chọn mua nhà với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán

Người mua nhà cần chuẩn bị giấy tờ gì trước khi giao dịch?