Tìm hiểu về chu kỳ bất động sản: Thời gian và cách vận hành

Là một nhà đầu tư nhà đất thông minh, bạn cần nắm vững chu kỳ bất động sản để tính toán chính xác vị trí, thời điểm quyết định “xuống tiền”. Vậy chu kỳ bất động sản có thời gian và cách vận hành như thế nào? Cùng tìm hiểu thông qua bài viết hôm nay nhé!

Chu kỳ bất động sản là gì?

Hiện nay có nhiều cách để định nghĩa về chu kỳ bất động sản. Thuật ngữ này có thể hiểu đơn giản là một “vòng đời” của bất động sản, thường kéo dài trung bình khoảng 18 năm qua 4 giai đoạn sau: Phục hồi, mở rộng, siêu cung và suy thoái. 

Thế nào là chu kỳ bất động sản? (Nguồn: VnEconomy)

Một chu kỳ bất động sản có thể chịu ảnh hưởng từ nhiều vấn đề, các chuyên gia đã chỉ ra 4 yếu tố cơ bản và quan trọng nhất có thể tác động trực tiếp lên “vòng đời” nhà đất. Cụ thể:

- Tình hình kinh tế chung được coi là vấn đề quan trọng nhất. Nhìn chung, khi nền kinh tế hoạt động tốt có thể khuyến khích người dân đầu tư nhiều hơn, từ đó thị trường bất động sản sẽ đi lên theo sự phát triển chung. Ngược lại, nếu nền kinh tế trì trệ sẽ gây ra sự hạn chế trong việc lưu động dòng tiền, kéo theo thị trường nhà đất cũng có dấu hiệu đi xuống.

- Yếu tố dân số cũng sẽ có những tác động đáng kể đến kênh đầu tư sinh lãi này. Sự thay đổi trong cấu trúc dân số sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bán nhà đất, qua đó hình thành nhiều xu hướng mới trong thị trường.

- Yếu tố lãi suất sẽ tác động đến sức mua của khách hàng.

- Các chính sách từ Nhà nước có thể hỗ trợ, khuyến khích và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong trường hợp nền kinh tế chung gặp nhiều khó khăn. 

Các giai đoạn của chu kỳ bất động sản diễn ra thế nào?

Giai đoạn 1 - Phục hồi

Thực tế, giai đoạn phục hồi rất khó để nhận biết. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ngày nay yêu cầu các chủ đầu tư cần theo dõi sát sao các thông tin được báo chí, truyền thông cập nhật hàng ngày để nắm bắt thời cơ tốt nhất. 

Các nhà đầu tư cần hành động ngay khi có dấu hiệu phục hồi (Nguồn: Cafeland)

Khi thấy có dấu hiệu của giai đoạn này, bạn cần nhanh chóng hành động bằng cách sửa sang lại cấu trúc căn nhà để tăng giá trị bất động sản hoặc mua các ngôi nhà có giá thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Như vậy, ngay khi thị trường chuyển sang giai đoạn kế tiếp, bạn có thể thanh khoản nhanh nhà để thu lại nguồn lợi nhuận tuyệt vời. 

Giai đoạn 2 - Mở rộng

Ở giai đoạn này, thị trường kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có sự khởi sắc rõ rệt. Điều này kéo theo nhu cầu trong việc đầu tư sinh lời của người dân. Chính vì vậy mà các chủ đầu tư cần tận dụng cơ hội này để phát triển, tái phát triển nhà đất nhằm đáp ứng nguồn cầu khổng lồ của cộng đồng dân cư. 

Giai đoạn 3 - Siêu cung

Khi giai đoạn mở rộng phát triển đến một thời điểm nhất định, thị trường sẽ xảy ra hiện tượng Siêu cung - nguồn cung bắt đầu lớn hơn nguồn cầu. Ở giai đoạn này, nền kinh tế có dấu hiệu sụt giảm khiến cho nhu cầu của khách hàng cũng giảm dần, các ngôi nhà “vô chủ” trở nên nhiều hơn. 

Giai đoạn siêu cung sẽ khiến các sản phẩm bất động sản trở về giá thành phù hợp với thị trường (Nguồn: Cafeland) 

Các nhà đầu tư ở thời điểm này thường có tâm lý muốn thanh lý hàng tồn kho vì lo sợ sản phẩm sẽ không thể bán được trong tương lai. Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng về những ngôi nhà tiềm năng có thể hoạt động tốt trong chu kỳ tiếp theo. Thực tế, những bất động sản này thường hứa hẹn mang lại ưu thế lớn trong thời kỳ “sang tay” lý tưởng kế tiếp, vậy nên đừng vội thanh lý nhé!

Giai đoạn 4 - Suy thoái

Ở giai đoạn suy thoái, nguồn cung vượt nguồn cầu ở biên độ rộng dẫn đến các chủ đầu tư phải giảm giá để thu hút khách hàng. 

Các chuyên gia khuyến cáo các nhà đầu tư nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho các đợt suy thoái để đảm bảo duy trì chất lượng sản phẩm. Bên cạnh đó, giai đoạn suy thoái cũng cung cấp một lượng lớn bất động sản có giá thành rẻ hơn đáng kể so với thị trường. Vậy nên, khi nhận thấy giai đoạn suy thoái đang đi vào hồi kết và có dấu hiệu phục hồi, bạn có thể nhanh chóng hành động để tăng tài sản sở hữu. 

Thị trường bất động sản 2024 tại Việt Nam đang bước vào chu kỳ nào?

Đại dịch COVID-19 đã khiến nền kinh tế chung của Việt Nam bước vào giai đoạn suy thoái nghiêm trọng, kéo theo sự “xuống sắc” của lĩnh vực bất động sản. Trải qua một khoảng thời gian ngắn, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bước vào một vòng tuần hoàn mới với những dấu hiệu phục hồi rõ rệt.

Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV kiêm Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính và Tiền tệ Quốc gia cho biết; thị trường bất động sản tại Việt Nam đang dần khởi sắc từ cuối năm 2023 tới nay nhờ nhận được 7 nguồn trợ lực lớn. Cụ thể:

• Nền kinh tế toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng đang dần phục hồi
• Tỷ lệ lạm phát được kiểm soát dù còn nhiều khó khăn
• Xu hướng thị trường rộng mở
• Doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận dòng tiền, những áp lực tài chính cũng dần qua đi sau thời kỳ khó khăn
•  Việc xây dựng hành lang pháp lý đất đai cũng dần được hoàn thiện
•  Niềm tin của cộng đồng dân cư trong việc “xuống tiền” đầu tư cũng bắt đầu được khôi phục 
• Sự hỗ trợ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng giúp doanh nghiệp có thể vay vốn với lãi suất thấp hơn, khả năng thanh khoản thị trường cũng tốt hơn.

Cấn Văn Lực chia sẻ (Nguồn: CafeF)

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn. Điển hình là việc nợ xấu tăng nhanh, thách thức trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp cũng như chính sách hỗ trợ lên một số lĩnh vực liên quan chưa được rõ nét. Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại hoạt động nhằm kiểm soát các rủi ro liên quan đến dòng tiền và lãi suất. Đồng thời, họ cũng cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình hỗ trợ nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy mạnh quá trình chuyển đổi để đáp ứng với thị trường chung.

Các chuyên gia cũng kỳ vọng trong khoảng quý II/2024 tới quý III/2024, thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ có những chuyển biến rõ nét hơn nữa để đáp ứng được nhu cầu của người dân. 

Bài viết trên đã cung cấp một số thông tin cụ thể về chu kỳ bất động sản cũng như tình hình thị trường tại Việt Nam ở giai đoạn cuối năm 2023 tới hiện nay. Mong rằng bài viết sẽ giúp quá trình kiểm soát tài chính đầu tư của doanh nghiệp trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn. 

Xem thêm

8 cẩm nang "chốt đơn" khách hàng dành cho giới môi giới bất động sản

Quá trình hình thành và phát triển nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam