Tìm hiểu tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản

Hầu hết các lĩnh vực đầu tư khác như cổ phiếu thường được đánh giá dựa trên lợi tức đầu tư (ROI), không phải tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return). Để tính toán ROI, bạn cần biết tổng thu nhập mà đầu tư mang lại trừ đi số vốn đã đầu tư.

Tuy nhiên, trong bất động sản cho thuê, bạn không thể dự đoán được tổng số tiền thu được từ việc cho thuê trước khi bán nó. Vì vậy, khi xem xét quyết định đầu tư vào một bất động sản cụ thể, việc nói về lợi tức đầu tư không mang lại nhiều ý nghĩa. Thay vào đó, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, một thước đo phổ biến và thực hiện dễ dàng là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return).

Vậy tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là gì? Hãy cùng tìm hiểu kỹ hơn ở bài viết này.

Khái niệm tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là công thức được áp dụng trong lĩnh vực giao dịch bất động sản để đo lường thu nhập thu được từ việc đầu tư vào bất động sản. Nói một cách đơn giản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư dùng để đo lường lợi tức hàng năm mà nhà đầu tư thu được từ bất động sản, kèm theo việc tính toán đến khoản vay thế chấp phải thanh toán trong cùng một năm.

Công thức này được xem là dễ hiểu và là một trong những phương pháp quan trọng nhất để đánh giá dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư đánh giá hiệu suất của việc đầu tư (Nguồn: FTV)

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là một chỉ số thường được sử dụng để đánh giá hiệu suất của hoạt động đầu tư bất động sản. Công thức này hỗ trợ chủ sở hữu doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phân tích kế hoạch kinh doanh cho một bất động sản cụ thể và đánh giá khả năng phân phối vốn trong suốt thời gian đầu tư.

Phân tích tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư thường được áp dụng trong trường hợp đầu tư vào bất động sản có sử dụng vốn vay dài hạn. Khi tính toán khoản vay trong giao dịch bất động sản (phổ biến trong hầu hết các trường hợp đầu tư), lợi tức thực tế hay tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư sẽ khác biệt so với lợi tức đầu tư chuẩn (ROI).

Do đó, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư mang lại thông tin chi tiết hơn về hiệu suất của đầu tư, đặc biệt là khi có sự ảnh hưởng từ vốn vay.

Cách tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư 

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư được tính bằng công thức: Dòng tiền hàng năm trước thuế chia cho tổng vốn đầu tư.

Trong đó:

• Dòng tiền hàng năm trước thuế được tính bằng cách trừ đi tổng chi phí hàng năm từ tổng thu nhập hàng năm. Cụ thể, là tổng tiền thuê hàng năm cộng với thu nhập khác, trừ đi thời gian bị bỏ trống và chi phí duy trì bất động sản, cùng với thanh toán thế chấp hàng năm.
• Tổng vốn đầu tư bao gồm tất cả số tiền phải chi trả để bất động sản cho thuê đi vào hoạt động, bao gồm giá mua, chi phí sửa chữa, phí bảo hiểm, và các chi phí khác.

Công thức tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư rất đơn giản (Nguồn: Tạp chí tài chính)

Ví dụ:

• Nếu nhà đầu tư mua một bất động sản với giá 3 tỷ đồng, trả trước 750 triệu đồng (25% giá trị tài sản) và vay số tiền còn lại. Tổng tiền mặt đầu tư ban đầu là 800 triệu đồng gồm 750 triệu đồng trả trước và 50 triệu đồng chi phí sửa chữa và phí bảo hiểm.
• Dòng tiền hàng năm trước thuế có thể tính bằng cách lấy tổng thu nhập hàng tháng nhờ cho thuê nhân với 12 tháng, sau đó trừ đi chi phí duy trì bất động sản và thanh toán vay thế chấp hàng năm, còn lại 90 triệu đồng mỗi năm.
• Do đó, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) sẽ là 11% (90 triệu đồng/800 triệu đồng).

Cách xác định tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng

Xác định tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng đòi hỏi sự cân nhắc đến một số yếu tố quan trọng như tỷ lệ vay và tình hình thị trường bất động sản hiện tại. Ngoài ra, tỷ lệ này cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản cụ thể hoặc các chiến lược cho thuê khác nhau.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng phụ thuộc vào nhiều yếu tố (Nguồn: Vietcap)

Thường thì tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng nằm trong khoảng hai chữ số. Một số chuyên gia cho rằng nếu tỷ lệ này cao hơn 8%, đó được coi là lý tưởng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư thường chỉ xem xét các bất động sản có khả năng mang lại tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư từ 20% trở lên.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn bất động sản là một chỉ số quan trọng khi phân tích bất động sản đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng tỷ lệ này để tìm kiếm các cơ hội đầu tư có tiềm năng sinh lời. Một bất động sản đầu tư có tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng thường báo hiệu về việc nhà đầu tư có thể thu được nguồn thu nhập đáng kể trong tương lai.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Mẹo giúp tăng lợi nhuận và giảm rủi ro trong đầu tư bất động sản

Đất nền vành đai 4 khởi sắc nên đầu tư khu vực nào ở Hà Nội?