Tìm hiểu quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản

Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng sinh lời cao nhất hiện nay. Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản thành công, các nhà đầu tư cần có kiến thức, kinh nghiệm cũng như chiến lược đầu tư hiệu quả. Một trong những nguyên tắc quan trọng cần nắm vững là quy tắc 70%. Mời bạn đọc tham khảo thông tin được tổng hợp chi tiết ở ngay bài viết sau của OneHousing. 

Quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản là gì?

Chiến lược đầu tư bất động sản hiệu quả - Quy tắc “70%” là gì? (Nguồn: SmartLand)

Quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản là một nguyên tắc vàng giúp nhà đầu tư tránh bị thua lỗ. Quy tắc này quy định rằng nhà đầu tư không nên trả giá mua một bất động sản tiềm năng  nhiều hơn 70% tổng giá trị sau khi sửa chữa bất động sản đó.

Điều này có nghĩa là nhà đầu tư cần xác định được chi phí cải tạo cho bất động sản trước khi đưa ra quyết định mua. Sau khi xác định được chi phí cải tạo, nhà đầu tư cần đàm phán để mua bất động sản với giá không vượt quá 70% giá trị sau khi cải tạo.

Ví dụ: 

Nếu một ngôi nhà đang có giá niêm yết trên thị trường là 1.5 tỷ đồng. Nhưng trước khi có thể chuyển đến ở, bạn cần phải bỏ ra thêm một khoản chi phí khoảng 500 triệu đồng để cải tạo và nâng cấp lại căn nhà. Điều này có nghĩa là giá trị của bất động sản đó sau khi cải tạo xong sẽ ở mức 2 tỷ đồng.

Tuân thủ quy tắc 70%, ta có: Giá mua bất động sản tiềm năng = 2 tỷ đồng x 70% = 1.4 tỷ đồng.

Như vậy, để có thể đạt được lợi nhuận tốt nhất trong đầu tư, bạn không nên trả giá mua nhà cao hơn mức 1.4 tỷ đồng. 

Một số thách thức liên quan đến quy tắc 70%

Thách thức liên quan đến quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản (Nguồn: Cen Acadamy)

Thách thức lớn nhất của quy tắc 70% là đòi hỏi nhiều ước tính trong một khoảng thời ngắn. Để áp dụng quy tắc này, bạn cần ước tính chi phí sửa chữa cần thiết trước khi xác định giá mua. Nếu bạn mua một ngôi nhà với ý định cải tạo sau đó bán lại hoặc đem cho thuê, bạn cần xác định hình thức cải tạo mong muốn trước khi xác định 70% giá trị sau khi cải tạo. Sau đó, bạn có thể phân chia các hạng mục cải tạo và ước tính chi phí tiềm năng của chúng. Tổng chi phí sửa chữa cộng với giá mua căn nhà sẽ cho bạn biết mức giá bạn có thể thương lượng.

Để khắc phục điều này, bạn nên làm việc với một nhà môi giới bất động sản am hiểu thị trường địa phương và một nhà thầu xây dựng, chuyên gia cải tạo. Nhà môi giới có thể giúp bạn tìm thấy một bất động sản đầu tư với mức giá bán có lợi nhất. Nhà thầu hoặc chuyên gia cải tạo có thể giúp bạn ước tính chi phí sửa chữa bất động sản một cách chính xác.

Những chi phí khác liên quan đến đầu tư bất động sản 

Các khoản chi phí liên quan tới việc mua nhà? (Nguồn: aFamily)

Ngoài việc thực hiện quy tắc 70% để xác định mức giá mua phù hợp, bạn cũng cần chú ý đến các chi phí khác như sau:

• Chi phí nắm giữ: Đây là mọi khoản chi phí xuất hiện liên tục mà chủ sở hữu phải chi trả trong quá trình nắm giữ và cải tạo bất động sản để sau đó bán lại. Chi phí nắm giữ có thể bao gồm cả thanh toán thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí tiện ích và bảo trì. Những chi phí này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng khi bán nhà. Do đó, bạn nên ước tính chúng từ ngay từ khi bắt đầu quá trình mua bất động sản.
• Chi phí kết thúc giao dịch: Các khoản phí này chiếm một phần trăm cố định của giá mua nhà, thường nằm trong khoảng từ 3 - 6%. Chi phí kết thúc giao dịch có thể bao gồm phí đăng ký, phí luật sư và một số chi phí khác.
• Chi phí bán nhà: Nếu bạn dự định cải tạo và bán lại bất động sản đầu tư, sẽ có các chi phí liên quan đến quá trình bán lại. Phí hoa hồng bất động sản là một trong những khoản chi phí lớn mà bạn cần trả cho người môi giới bất động sản đã hỗ trợ bạn trong việc bán nhà. Người bán cũng có thể phải chi trả các chi phí kết thúc giao dịch và nhiều khoản phí khác tùy thuộc vào hạng mục điều khoản của hợp đồng mua bán.

Để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư, bạn cần tính toán tổng cộng các chi phí này và áp dụng quy tắc 70%, từ đó xác định số tiền tối đa bạn có thể chi trả để sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, cũng nên xem xét chiến lược rút lui khỏi giao dịch nếu có bất kỳ vấn đề bất lợi nào phát sinh.

Một lưu ý khi đầu tư vào bất động sản

Lưu ý đến vấn đề tài chính pháp lý khi tham gia đầu tư bất động sản (Nguồn: SmartLand)

Một lưu ý quan trọng về vấn đề tài chính khi đầu tư bất động sản là phải đảm bảo khả năng tài chính. Bạn cần có đủ tiền để mua bất động sản, thanh toán các khoản phí liên quan và duy trì bất động sản trong thời gian dài.

Việc tính toán khả năng tài chính khi đầu tư bất động sản bao gồm các yếu tố sau:

• Tổng giá trị bất động sản: Đây là yếu tố quan trọng nhất cần xem xét. Bạn cần có đủ tiền để thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản hoặc ít nhất là một khoản tiền đặt cọc lớn.
• Các khoản phí liên quan: Ngoài giá trị bất động sản, bạn cũng cần tính đến các khoản phí liên quan, bao gồm chi phí môi giới, phí thẩm định, phí pháp lý, phí bảo hiểm… 
• Chi phí duy trì: Bạn cần tính đến các khoản chi phí duy trì bất động sản trong thời gian dài, bao gồm chi phí quản lý, chi phí bảo trì, sửa chữa, tu bổ, thuế.

Ngoài ra, bạn cũng cần có kế hoạch tài chính cho khoản đầu tư của mình. Bạn cần xác định mục tiêu đầu tư của mình và thời gian dự kiến thu hồi vốn. Dựa trên mục tiêu và thời gian đầu tư, bạn có thể lập kế hoạch tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng sinh lời của khoản đầu tư.

Bất động sản là một kênh đầu tư tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Những rủi ro này có thể liên quan đến các vấn đề như giảm giá tài sản, tổn thất tài chính hoặc quy định pháp lý. Do đó, trước khi quyết định đầu tư bất động sản, bạn nên tham khảo ý kiến từ cố vấn tài chính hoặc chuyên gia bất động sản uy tín.

Nhìn chung, quy tắc 70% là một quy tắc đơn giản nhưng hiệu quả giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng sinh lời từ khoản đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý rằng quy tắc này chỉ mang tính chất tham khảo và cần phải được xem xét kết hợp cùng các yếu tố khác như vị trí, tiềm năng phát triển của khu vực... để tự đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhất. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Giá đất cao quá giá trị sinh lời, người đầu tư nên làm gì?

Căn hộ có là kênh sinh lời nếu lợi suất đầu tư dự báo tăng?