Căn hộ có là kênh sinh lời nếu lợi suất đầu tư dự báo tăng?

Theo dự báo của chuyên gia Savills, đầu tư căn hộ vẫn là kênh có khả năng sinh lời hấp dẫn trong thời gian tới. Trong ngắn hạn, lợi suất từ cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm, cùng với đó lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp. Cùng theo dõi phần phân tích kỹ hơn về tài chính đầu tư của vấn đề này qua bài viết dưới đây. 

Tình hình đầu tư phân khúc căn hộ năm 2023

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Savills vừa công bố đã cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư đang trải qua nhiều thách thức ngắn hạn.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong cả năm 2023 chỉ đạt 10.700 căn, đây là con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm khoảng 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 2 dự án nổi bật nhất là The Privia và giai đoạn The Glory Heights của Vincom Grand Park đã dẫn dắt 88% nguồn cung mới. Báo cáo không ghi nhận có nguồn cung hạng A mới xuất hiện trong quý. Cùng với đó, lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán của năm 2023 ở mức cao, thị trường chỉ ghi nhận có 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch có cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và tăng 120% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung sơ cấp căn hộ trong năm qua ghi nhận mức giảm đáng kể (Nguồn: Vietnam Groove)

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành, Savills Việt Nam đưa ra đánh giá: Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ chủ yếu vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán ở mức cao. Khi tâm lý người mua căn hộ được cải thiện cùng với không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế thì thị trường nhà ở sẽ phục hồi.

Tiếp đến, tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên tới 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% trong thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này được bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, cùng với đó là thời gian thanh toán dài, hỗ trợ ưu đãi vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới thì giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn được bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Nguồn cung khan hiếm vẫn là thách thức lớn nhất của phân khúc căn hộ (Nguồn: Vnbusiness)

Lợi suất đầu tư căn hộ dự báo sẽ tăng trong ngắn hạn

Một điểm tích cực trong báo cáo của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ những dự án như Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có khoảng 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ chiếm 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến sẽ có 40.800 căn hộ từ 116 dự án được mở bán.

Giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 vừa qua quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, đã giảm 36% theo quý và 45% theo năm, sau khi một số dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm có mức giá dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm vừa qua. Nguồn cung với giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Trong giai đoạn từ 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng sẽ giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng từ 5 - 10 tỷ đồng được dự báo nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở các thành phố lớn như TP.HCM có thể lựa chọn các khu vực tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở có giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ trong tầm giá dưới 5 tỷ đồng.

Nguồn cung căn hộ dự kiến tăng trong năm 2024 (Nguồn: VnExpress)

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM đưa ra phân tích: Lợi nhuận đầu tư từ căn hộ TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn từ 2019 - 2023. Chuyên gia này cho biết:

"Theo dữ liệu của chúng tôi, tại các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có mức lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua. Trong thập kỷ qua, nguồn cung dự án căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP.HCM đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý là nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ đã giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Tương tự, nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức giá tăng đáng kể hàng năm là 39%.

Mặc dù tổng lợi nhuận trong 5 năm qua đã giảm đi nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ chung cư vẫn là kênh đầu tư sinh lời hiệu quả. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê căn hộ dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ được bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp”.

Căn hộ sẽ là kênh đầu tiên sinh lời trong ngắn hạn (Nguồn: CafeF)

Như vậy, đầu tư căn hộ trong thời gian này sẽ là lựa chọn thông minh, mang lại tỷ suất lợi nhuận cao. Các nhà đầu tư nên cân nhắc và quyết định kịp thời theo tốc độ của thị trường. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo,  OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm:

Đâu là thời điểm vàng để đầu tư căn hộ chung cư?

Mẹo lập kế hoạch tài chính cho người trẻ giúp vừa mua được nhà vừa có tiền đầu tư bất động sản