Tìm hiểu chi tiết thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Trong quá trình phát triển đô thị, việc tách thửa đất xây dựng mới mới đang trở thành một giải pháp hữu ích để tận dụng tối đa diện tích đất và đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. 

Trong bài viết này, OneHousing sẽ tìm hiểu chi tiết về thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới, từ việc thu thập thông tin, chuẩn bị hồ sơ đến việc nộp đơn và xử lý hồ sơ tách thửa. Bên cạnh đó, bài viết cũng nêu ra những điều kiện để được tách thửa đất xây dựng mới, giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thủ tục này.

Tìm hiểu chung về đất xây dựng mới và hình thức tách thửa đất

Đất xây dựng mới là gì?

Đất xây dựng mới là một nhóm đất dân cư hiện hữu, bao gồm đất ở được cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới và đất thuộc nhóm nhà ở cao tầng, thấp tầng được cấp phép xây dựng chính thức. Những loại đất khác có các chức năng quy hoạch khác như đất cây xanh, đất giao thông và đất công trình sẽ chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Một khu dân cư trên đất xây dựng mới tại TP.HCM (Nguồn: Báo Tuổi Trẻ)

Tách thửa đất xây dựng mới là gì?

Tách thửa đất có nghĩa là phân chia một lô đất thành nhiều mảnh nhỏ hơn. Theo quy định của pháp luật, dựa vào Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tách thửa đất là thủ tục để chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một mảnh đất lớn thành nhiều mảnh nhỏ khác nhau. Điều này được thể hiện thông qua việc cấp sổ đỏ nhằm chứng minh về mặt pháp lý.

Cập nhật đất ở xây dựng mới là gì?

Điều kiện để được tách thửa đất xây dựng mới

Quy định của pháp luật về điều kiện được tách thửa 

Để tách thửa theo quy định của pháp luật, bạn cần đáp ứng ba điều kiện sau đây:

• Bạn phải sở hữu hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi bạn đã có đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đứng tên mình, bạn mới được phép tiến hành tách thửa. Trong trường hợp bạn chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm thủ tục xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện tách thửa.
• Để được cấp sổ đỏ, bạn phải đăng ký thường trú tại địa phương và đã ổn định sử dụng đất từ trước đến nay, đồng thời, không có phát sinh tranh chấp về đất đai của bạn. Đây là những điều kiện này là cần thiết để đảm bảo việc cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định pháp luật.
• Sau khi đã có sổ đỏ, bạn cần đáp ứng đủ hạn mức và diện tích tối thiểu được quy định để thực hiện tách thửa.

Trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Khoản 31 Điều 2 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: "UBND cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương."

Do đó, nếu bạn muốn biết thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa cho từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến UBND cấp xã tại địa phương và yêu cầu cung cấp thông tin. Nếu có trường hợp cơ quan nhà nước từ chối việc tách thửa với lý do "đất nằm trong quy hoạch", bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin để giải thích rõ hơn về vấn đề này.

Nếu diện tích đất nhà bạn nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm, quyền sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế theo quy định tại khoản 2 và 3 của Điều 49 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, nếu đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng và cơ quan nhà nước chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi diện tích này, bạn vẫn có quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền tách thửa và được cấp sổ đỏ riêng.

Phí thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc khi được công nhận quyền sử dụng đất.

Theo điểm b, khoản 2 của Điều 5 trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định về việc thi hành một số điều của Luật Đất đai, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại thời điểm đưa ra quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Giá đất được xác định theo bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố và có các quy định khác nhau.

UBND cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương (Nguồn: Báo Tuổi Trẻ)

Trình tự, thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa đất xây dựng mới

Dựa vào quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT về việc xử lý hồ sơ địa chính, để xin tách thửa đất, hồ sơ cần bao gồm những giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa (dựa theo mẫu số 11/ĐK).
• Bản gốc sổ đỏ đã cấp.
• Sơ đồ kỹ thuật của thửa đất (cung cấp nếu có yêu cầu).

Trong trường hợp muốn tách thửa đất do chuyển nhượng, bạn cần bổ sung các giấy tờ sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện công chứng. Đối với hợp đồng chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân, bạn có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Căn cước công dân của cả hai bên thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho.

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất xây dựng mới

Trong trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân, bạn cần nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện tại địa phương có đất.

Nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bạn cần nộp hồ sơ tại UBND tỉnh tại địa phương có đất.

Bước 3: Xử lý hồ sơ đề nghị tách thửa đất xây dựng mới

Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất xây dựng mới đầy đủ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành từng bước thực hiện các công đoạn sau đây:

• Tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa đất và cung cấp bản trích đo thửa đất mới đã tách cho người sử dụng đất.
• Lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, nhằm xác định nghĩa vụ tài chính liên quan.
• Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố để tiến hành đóng dấu.
• Lập hồ sơ trình Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền, nhằm cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.
• Tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
• Cuối cùng, cấp sổ đỏ cho người đã được cấp giấy, hoặc gửi đến UBND cấp xã với trường hợp hồ sơ được nộp tại cấp xã.

Để thực hiện thủ tục tách thửa, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị và nộp hồ sơ đầy đủ theo quy định (Nguồn: Báo Người Lao Động)

Bước 4. Nhận kết quả của đề nghị tách thửa đất xây dựng mới

Sau khi hoàn tất thủ tục đề nghị tách thửa đất xây dựng mới, kết quả sẽ được thể hiện dưới dạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy này trong vòng không quá 3 ngày làm việc, tính từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không vượt quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng trong trường hợp cần thiết, thời gian này có thể kéo dài.

Trên đây là những thông tin chi tiết về thủ tục tách thửa đất dân cư xây dựng mới. Việc nắm rõ quy định pháp luật, cũng như tuân thủ đúng các quy trình thủ tục sẽ giúp bạn tránh được các vướng mắc và khó khăn trong quá trình tách thửa. Nếu bạn cảm thấy phức tạp, hãy tìm đến sự hỗ trợ từ các chuyên gia tư vấn đất đai để được tư vấn và hướng dẫn chi tiết. Hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp đầy đủ thông tin và giúp bạn hiểu rõ hơn về việc tách thửa đất xây dựng mới. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm:

3 việc nhất định phải làm khi mua đất thổ cư lần đầu

Thời hạn sử dụng và hạn mức đất ở đô thị ra sao?