Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở thời điểm hiện tại: "Vén màn" bức tranh thực trạng

Câu chuyện về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở thời điểm hiện tại là một chủ đề nóng hổi thu hút sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động. Bài viết này sẽ dẫn dắt bạn đi qua hành trình giải mã những bí ẩn xoay quanh vấn đề thuế TNCN khi bán nhà.

Ai sẽ người đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định, bất kỳ cá nhân nào có thu nhập từ việc bán đất hoặc tài sản gắn liền với đất đều phải đóng thuế. Nói cách khác, bất kỳ ai bán đất đều có nghĩa vụ nộp thuế TNCN, trừ những trường hợp được miễn thuế theo quy định dưới đây:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa vợ chồng, cha mẹ, con đẻ (bao gồm cả con nuôi).
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.

Bất kỳ cá nhân nào có thu nhập từ việc bán đất hoặc tài sản gắn liền với đất đều phải đóng thuế (Ảnh: Báo Thanh Niên)

Lưu ý:

• Mức thuế TNCN khi bán đất sẽ được tính dựa trên thu nhập chịu thuế và biểu thuế lũy tiến.
• Thu nhập chịu thuế là giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng.
• Biểu thuế lũy tiến có nghĩa là thuế suất sẽ tăng dần theo thu nhập chịu thuế.

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Theo quy định của Điều 17 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, việc tính toán thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng tài sản bất động sản và bán đất được thực hiện khác nhau tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.

Trong trường hợp bán đất, thuế TNCN được xác định dựa trên giá bán được thỏa thuận giữa hai bên. Nếu giá bán cao hơn so với giá quy định, tỷ lệ thuế là 2% của giá bán thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu giá bán thấp hơn hoặc không được ghi rõ, thuế TNCN sẽ được tính dựa trên diện tích của lô đất nhân với giá đất mỗi mét vuông theo bảng giá đất hiện hành.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà theo từng trường hợp (Ảnh: Thư viện Pháp luật)

Trong trường hợp bán nhà đất, tỷ lệ thuế TNCN cũng là 2% của giá bán thỏa thuận nếu giá bán cao hơn giá quy định bởi UBND tỉnh. Nếu giá bán thấp hơn hoặc không được ghi rõ, số thuế TNCN sẽ được xác định dựa trên giá bán được quy định bởi UBND tỉnh.

Khi cho thuê nhà đất, thuế TNCN được tính dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại được ghi trên hợp đồng. Trong trường hợp giá thuê được ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định bởi UBND tỉnh, giá được quy định bởi UBND tỉnh sẽ được sử dụng để tính toán thuế.

Điều quan trọng cần nhớ là tỷ lệ thuế 2% sẽ áp dụng cho mọi tình huống. Giá bán hoặc giá thuê là yếu tố quyết định quan trọng. Trong trường hợp giá không rõ ràng, giá quy định bởi UBND tỉnh sẽ được sử dụng để giải quyết vấn đề.

Các vấn đề về thuế thu nhập cá nhân thường gặp khi bán nhà

Khi bán nhà, nhiều người thường phải đối mặt với những vấn đề liên quan đến thuế thu nhập cá nhân. Dưới đây là một số thông tin giải đáp và hướng dẫn cách thực hiện để hoàn thành nghĩa vụ thuế một cách chính xác.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất sẽ được tính theo thời điểm nào?

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán đất sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm:

Hợp đồng mua bán đất:

• Có thỏa thuận người mua nộp thuế thay cho người bán:
• Thời điểm tính thuế: Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.
• Không có thỏa thuận về người nộp thuế:
• Hợp đồng đã có hiệu lực: Thời điểm tính thuế sẽ được tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
• Hợp đồng chưa có hiệu lực: Thời điểm tính thuế sẽ được tính từ thời điểm làm thủ tục công chứng hợp đồng.

Loại đất:

• Đất nông nghiệp: Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Đất phi nông nghiệp: Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

Trường hợp đặc biệt:

• Chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở được hình thành trong tương lai: Thời điểm nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan quản lý thuế.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình được hoàn thành trong tương lai: Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

Quy trình khi khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Bán đất là một giao dịch quan trọng, mang lại lợi nhuận đáng kể cho người bán. Tuy nhiên, bên cạnh việc nhận tiền, người bán cũng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho khoản thu nhập này. 

Quy trình thực hiện khi khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất (Ảnh: Xây dựng chính sách Chính phủ)

Để thực hiện việc khai thuế TNCN một cách chính xác và đầy đủ, bạn cần thực hiện các bước sau theo nghị định 126/2020/NĐ-CP:

• Chuẩn bị hồ sơ kê khai bao gồm:
• Tờ khai thuế TNCN được viết theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
• Bản sao có hiệu lực của CMND, CCCD hoặc hộ chiếu.
• Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở.
• Giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của tài sản, như trong trường hợp thừa kế hoặc trao tặng.
• Tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật nếu được miễn thuế TNCN.
• Đảm bảo cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin trong hồ sơ.

• Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi bạn đăng ký khai thuế. Hạn nộp là trong vòng 30 ngày kể từ ngày chuyển nhượng.

Cách để chứng minh bạn chỉ có một tài sản bất động sản

Việc chứng minh chỉ sở hữu một tài sản bất động sản là điều cần thiết trong một số trường hợp. Ví dụ như khi bạn muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thì dưới đây sẽ là những thông tin cần chuẩn bị.

Giấy tờ pháp lý:

• Văn bản pháp lý xác nhận quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức đối với:
• Quyền sử dụng đất: Bao gồm quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,...
• Quyền sở hữu nhà ở: Bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất.
• Tài sản khác gắn liền với đất: Bao gồm cây lâu năm, rừng trồng,...

• Giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng tài sản: Nếu bạn đã từng mua bán bất động sản, hãy cung cấp các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán, công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất,...

Xác nhận của chính quyền địa phương:

• Bạn có thể đến Ủy ban nhân dân phường/xã nơi bạn sinh sống để xin xác nhận chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Giấy xác nhận này cần có đầy đủ thông tin về chủ sở hữu, diện tích, địa chỉ của tài sản.

Các bằng chứng khác:

• Hóa đơn tiền điện, nước, internet: Những hóa đơn này có thể chứng minh bạn đang sinh sống tại địa chỉ của tài sản.
• Hợp đồng thuê nhà: Nếu bạn đang cho thuê tài sản, hãy cung cấp hợp đồng thuê nhà để chứng minh bạn không sở hữu nhiều hơn một căn nhà.

Bán nhà nhanh trên OneHousing với dịch vụ pháp lý được hỗ trợ toàn diện

OneHousing mang đến giải pháp bán nhà nhanh với dịch vụ pháp lý được hỗ trợ toàn diện, giúp giải quyết những khó khăn và mong muốn thanh khoản của người bán:

Bán nhà nhanh chóng và an toàn cùng OneHousing (Ảnh: OneHousing)

Tối ưu mọi vấn đề của cá nhân khi bán nhà

OneHousing thấu hiểu những khó khăn mà người bán nhà thường gặp phải như: thiếu thông tin thị trường, định giá không chính xác, thủ tục rườm rà,... Chính vì thế, dịch vụ  bán nhà nhanh trên OneHousing nhằm hỗ trợ khách hàng:

• Bán đúng giá:
• Hệ thống dữ liệu thông minh: Cung cấp thông tin thị trường, giá bán tương đồng để định giá chính xác.
• Đội ngũ chuyên gia: Hỗ trợ định giá dựa trên nhiều yếu tố, đảm bảo lợi ích cho người bán.
• Tiết kiệm thời gian:
• Quy trình đơn giản, trực tuyến: Giảm thiểu thủ tục rườm rà, tiết kiệm thời gian quý báu.
• Hỗ trợ toàn diện: OneHousing thực hiện hầu hết các công việc, giúp người bán rảnh tay.
• An tâm về pháp lý:
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Hỗ trợ tư vấn, thẩm định, soạn thảo hợp đồng, đảm bảo an toàn pháp lý.
• Quy trình minh bạch, rõ ràng: Giúp người bán nắm rõ mọi bước trong giao dịch.

Thỏa mãn mong muốn thanh khoản nhanh

Với mong muốn muốn bán nhà nhanh chóng mà không muốn rơi vào rắc rối pháp lý của nhiều khách hàng. OneHousing đã cho ra mắt tính năng bán nhà nhanh chóng, mang đến sự tiện lợi như sau:

• Nhận giá bán chỉ trong 10 phút: Dựa trên dữ liệu thị trường và thông tin căn nhà.
• Thỏa thuận có thể chốt trong 48 giờ: Sau khi khách hàng đồng ý với mức giá cuối cùng.
• Hoàn tất giao dịch trong 7 - 14 ngày: Quy trình nhanh chóng, hiệu quả, giúp giải quyết nhu cầu thanh khoản gấp.

Câu chuyện về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một chủ đề đầy ẩn số và luôn thu hút sự quan tâm của nhiều người. Hy vọng rằng, bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và cập nhật nhất về vấn đề thuế TNCN khi bán nhà.

Xem thêm

Nên bán nhà vào những thời điểm nào để được lợi nhuận tối đa?

Mua bán nhà đất thông qua môi giới tiềm ẩn những rủi ro nào, làm thế nào để tránh?