Cập nhật thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2023

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì? 

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền phải trích nộp từ một phần tiền lương và nguồn thu khác của người tạo ra thu nhập đóng cho cơ quan. Thuế để nộp vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế TNCN hiện nay không áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập dưới mức quy định phải đóng thuế. 

Người lao động nộp thuế TNCN có người phụ thuộc sẽ được giảm trừ thuế theo quy định. 

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Dựa trên giá chuyển nhượng và thuế suất, có thể tính toán ra được thuế thu nhập cá nhân khi bán hoặc chuyển nhượng nhà. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá chuyển nhượng. 

Đây là công thức tính toán chung nhưng không phải trường hợp nào kết quả tính toán cũng cho ra giống nhau. Bởi còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Cá nhân cư trú sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác với cá nhân không cư trú. 

2.1. Với cá nhân cư trú

Nếu gia chủ là cá nhân cư trú thì khi nộp thuế, cần căn cứ vào cách tính tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã được bổ sung thêm các điều khoản về thuế vào năm 2014; Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-Bộ Tài Chính được sửa đổi bởi điều 17 Thông tư 92/2015/TT- Bộ Tài Chính; Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau:

Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) theo từng lần x 2% thuế suất.

Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất như sau:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng.

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai), thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận.

Với thuế suất:

Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.

Thời điểm tính thuế:

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú được quy định như sau:

- Cá nhân cư trú thì thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Người mua sẽ là người nộp thuế nếu như hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng.

- Khi đã làm xong thủ tục đăng ký sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (đối với mô hình bất động sản đã hình thành) thì đó cũng chính là thời điểm tính thuế cụ thể. Còn trong trường hợp là những loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế chính là thời điểm bạn nộp hồ sơ khai thuế với đơn vị cơ quan có thẩm quyền.

2.2. Với cá nhân không cư trú

Đối với cá nhân không cư trú thì khi tính thuế cần căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 21 thông tư 111/2003/TT- Bộ Tài Chính; Điều 29 luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành.

Cụ thể:

- Giá chuyển nhượng nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân ăn sở hữu căn cứ vào việc bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.

- Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.

- Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản.

- Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.

3. Trường hợp miễn thuế TNCN khi bán nhà

Theo Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, hai trường hợp cá nhân được miễn thuế khi bán nhà, đất bao gồm: 

Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng 

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp.

Cụ thể là chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Bán căn nhà, thửa đất duy nhất

Cá nhân phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế khi đáp ứng ba điều kiện.

Thứ nhất, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Thứ hai, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp sổ hồng. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Cuối cùng là cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Như vậy, nộp thuế TNCN là nghĩa vụ của mỗi người dù là cư trú hay không cư trú khi tham gia vào các hoạt động mua bán và chuyển nhượng bất động sản. Cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế sẽ khác nhau. 

Mặc dù vậy, điều quan trọng nhất là làm sao để bán được nhà, tiếp đó mới tới thủ tục bán nhà và các loại thuế phí cần phải trả, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Để bán được nhà nhanh với mức giá hợp lý còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: cách tân trang căn nhà, cách định giá có chính xác không, tiếp cận khách hàng tiềm năng thế nào,v.v…

 Để tiết kiệm thời gian cũng như đẩy nhanh tiến độ bán nhà, bạn có thể lựa chọn OneHousing - hệ sinh thái toàn diện về BĐS. Tại đây, bạn chỉ cần cung cấp thông tin và hình ảnh về căn nhà bạn muốn bán và dữ liệu trên sẽ được hiển thị trực tiếp trên website của OneHousing. 

Khi giao dịch qua OneHousing, người mua dễ dàng vay nhanh đến 50% giá trị tài sản mà không cần chứng minh nguồn thu. Do vậy đây cũng là yếu tố để thúc đẩy người mua ra quyết định nhanh hơn, từ đó căn nhà của bạn cũng nhanh bán được hơn.  

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn có thể truy cập tại đây hoặc liên hệ hotline 1800 2424 để được tư vấn trực tiếp.