Thuê đất thuộc sở hữu của Nhà nước thì có được mua bán tài sản trên đất đó không?

Đất đai là một trong những tài nguyên quan trọng của quốc gia, do đó, việc sử dụng đất đai phải được quản lý chặt chẽ. Theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vậy, thuê đất Nhà nước thì có được mua bán tài sản trên đất đó hay không? Điều kiện và thủ tục khi thực hiện mua bán tài sản trên đất thuê là gì? Mời bạn đọc theo dõi bài viết sau để nắm bắt được thông tin cụ thể. 

Có được mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước hay không?

Thuê đất thuộc sở hữu của Nhà nước, các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có được phép bán tài sản gắn liền với đất hay không? 

Việc mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu Nhà nước quy định tại Điều 175 Luật Đất đai (Nguồn: Thư viện Pháp Luật)

Trả lời: Theo quy định ghi tại Điểm c Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai; các bên tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất và thực hiện thu tiền cho thuê hằng năm được phép bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đáp ứng được đầy đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này. Người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích được xác định trước đó.

Điều kiện mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước 

Pháp lý bất động sản - Điều kiện mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước (Nguồn: Thư viện Pháp Luật)

Quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013 đã ghi rõ về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê và thu tiền thuê đất hàng năm. Trong đó, điều kiện này được thiết lập cho cả bên bán và bên mua.

Đối với bên bán 

Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể tiến hành bán tài sản gắn liền với đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được thiết lập hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam;

• Việc xây dựng đã hoàn thành theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được chấp thuận, phê duyệt. 

Đối với bên mua 

Tài sản gắn liền với đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước phải bảo đảm các điều kiện:

• Có khả năng tài chính để triển khai dự án đầu tư;
• Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực phù hợp với dự án đầu tư;
• Tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là đối với những trường hợp mà Nhà nước đã cấp phát hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng còn lại với giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất phải tuân thủ mục đích đã được xác định trong khuôn khổ của dự án.

Thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước 

Thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu Nhà nước (Nguồn: Thư viện Pháp Luật)

Khi cả bên bán và bên mua đất thuê đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 & 2, Điều 189 của Luật Đất đai 2013, thì trình tự thủ tục mua bán được thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ. 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động;
• Bản chấp thuận chủ trương mua bán tài sản gắn liền với đất thuê từ UBND cấp tỉnh (bản chính);
• Trích đo địa chính của thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần diện tích đất thuê;
• Bản chính của hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê, được cơ quan công chứng chứng nhận;
• Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người chuyển nhượng, kèm theo quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất (bản sao công chứng/chứng thực);
• Bản sao chứng từ xác nhận việc nộp tiền thuê đất, tính đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị đăng ký biến động (đối với tổ chức);
• Bản sao giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư hoặc quyết định thành lập của bên mua tài sản gắn liền với đất (bản sao công chứng/chứng thực).
• Biên bản và Nghị quyết của Công ty liên quan đến việc chuyển nhượng;
• Bản chính xác nhận ý kiến của UBND cấp huyện (nơi có đất) về việc tuân thủ các quy định pháp luật trong quá trình sử dụng đất của bên chuyển nhượng đất.
• Bản chính của báo cáo từ bên nhận chuyển nhượng về việc tuân thủ pháp luật đất đai đối với các khu đất đang quản lý. Đồng thời, sử dụng và cam kết năng lực tài chính theo quy định tại khoản 2 Điều 189 Luật Đất đai.

Bước 2: Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu Nhà nước

Người sử dụng đất thực hiện nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Quy định tại điểm b khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai).

Bước 3: Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê sở hữu của Nhà nước. 

• Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, cơ quan chính quyền sẽ cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định pháp luật trong thời gian tối đa 03 ngày.
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiến hành lập hồ sơ để bên mua/bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền để tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định về việc thu hồi đất từ bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục việc thuê đất. Đồng thời, họ sẽ ký hợp đồng thuê đất với bên mua tài sản gắn liền với đất, thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.

Bước 4: Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước 

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ chuyển hợp đồng thuê đất đến người mua hoặc người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Đồng thời, họ sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó, việc cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện cho người nhận hoặc giấy chứng nhận sẽ được gửi đến UBND cấp xã để trao cho người được cấp, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư đã nộp hồ sơ tại cấp xã.

Một số lưu ý khi mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước

Khi mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước, người mua cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản gắn liền với đất thuê: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật, không bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
• Kiểm tra tính phù hợp của tài sản gắn liền với đất thuê với mục đích sử dụng đất: Tài sản gắn liền với đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được ghi trong hợp đồng thuê đất.
• Thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất thuê: Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, như: Soạn thảo hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất thuê; Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất thuê phê duyệt; Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Việc mua bán tài sản trên đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước là một thủ tục pháp lý phức tạp, cần được thực hiện đúng quy định của pháp luật. Người mua cần lưu ý các vấn đề nêu trên để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có.

Trên đây là toàn bộ nội dung về điều kiện cũng như thủ tục mua bán đất thuê thuộc sở hữu của Nhà nước. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về vấn đề pháp lý bất động sản. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn trực tiếp của Pro Agent.

Xem thêm

Vay nợ ngân hàng mua nhà cắt lỗ rẻ hơn, nên hay không?

Nên hay không việc đầu tư căn hộ vướng pháp lý giá rẻ 30%?