Thu nhập 80 triệu/tháng, gia đình nên mua nhà hay thuê nhà và dành tiền đầu tư?

Câu chuyện lựa chọn giữa việc vay ngân hàng mua nhà và thuê nhà để dành tiền đầu tư đã rất quen thuộc. Tuy vậy, hầu hết các bài gợi ý, hướng dẫn đều phân tích các yếu tố định tính, hầu như chưa ai dùng yếu tố định lượng để so sánh giữa hai lựa chọn này. Đây là một vấn đề rất thiết thực đối với nhiều gia đình. Vì vậy, trong bài viết dưới đây, OneHousing sẽ phân tích một trường hợp cụ thể, dùng con số chính xác để so sánh xem lựa chọn nào sẽ đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn. 

Cập nhật lãi suất vay ngân hàng mua nhà mới nhất T1/2024

Theo khảo sát từ trang tin Batdongsan.com.vn, hiện nay hầu hết các ngân hàng đều đang áp dụng 2 mức lãi suất vay mua nhà là lãi suất vay ưu đãi áp dụng đối với kỳ vay ngắn từ 3-12 tháng và lãi suất sau thời gian ưu đãi. Biên độ điều chỉnh lãi suất vay giữa ưu đãi và sau ưu đãi ở các ngân hàng phổ biến là từ 2-3,8%.

Cũng theo nguồn khảo sát ở trên, lãi suất vay mua nhà ở thương mại ưu đãi của các ngân hàng trong tháng 1/2024 dao động từ 5-10,5%/năm, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi sẽ rơi vào khoảng 8-13%/năm.

Trong đó, nhóm ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, Agribank, Vietinbank, BIDV) đang áp dụng mức lãi suất vay mua nhà trong năm đầu từ 6,4-7%/năm. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần có lãi suất vay mua nhà dao động từ 5-10,5%/năm. Nhóm các ngân hàng nước ngoài cũng có những sự điều chỉnh lãi suất cho vay nhất định.

Bảng lãi suất vay ngân hàng mua nhà cập nhật mới nhất trong tháng 1/2024 (Nguồn: Bất động sản)

Bài toán thực tế về lựa chọn giữa mua nhà và thuê nhà

Năm 2024, gia đình A, sinh sống tại Sài Gòn, có tổng thu nhập của hai vợ chồng là 80 triệu đồng/tháng, dự kiến mức thu nhập này sẽ tăng đều đặn 5% mỗi năm.

Vào cuối tháng 1/2024, gia đình A hiện có số tiền 1.5 tỷ đồng, bao gồm tiền tiết kiệm của hai vợ chồng cộng với tiền cha mẹ hai bên hỗ trợ. Gia đình A tìm được một căn nhà ưng ý và đứng trước hai phương án: 

Phương án 1: Mua nhà

Căn nhà gia đình A muốn mua có giá bán là 5 tỷ đồng. Như vậy họ sẽ dùng hết 1,5 tỷ đồng để trả trước, còn lại 3,5 tỷ đồng sẽ vay ngân hàng trong 20 năm. Giả sử gia đình A chọn vay ngân hàng Techcombank thì lãi vay là 10.5%/năm. Theo đó, hàng tháng gia đình A sẽ trả góp cả gốc và lãi cho ngân hàng số tiền là 34.943.296 đồng.

Sau 20 năm, gia đình A sẽ hết nợ với ngân hàng. Hiện tổng thu nhập của hai vợ chồng A là 80 triệu đồng/tháng, mà lại tăng 5% mỗi năm, nên họ tự tin sẽ trả được số tiền này hàng tháng trong 20 năm mà không gặp khó khăn lớn nào cả.

Phương án 2: Thuê nhà ở và để dành tiền đầu tư

Gia đình A sẽ thuê đúng căn nhà đó hoặc tương đương, với giá thuê trong năm 2024 là 18 triệu đồng/tháng, giá thuê này sẽ tăng 3% mỗi năm. Như vậy, số tiền còn dư ra, gia đình A sẽ dùng để đầu tư, tăng trưởng tiền.

Giả sử rằng các chi phí thuế, hành chính, chi phí sửa nhà trong cả hai trường hợp là không đáng kể. Và giả sử gia đình A có thể đầu tư với tỷ suất sinh lợi lần lượt là:

• 8%/năm
• 6,5%/năm
• 10%/năm
• 12%/năm
• 15%/năm.

Vậy thì, gia đình A nên mua nhà hay thuê nhà sẽ tốt hơn?

Nên thuê nhà hay mua nhà trả góp thì có lợi hơn? (Nguồn: diaoc)

So sánh tỷ suất sinh lợi giữa 2 phương án

Giả sử rằng gia đình A chọn phương án 1, lúc đó họ sẽ trả 1,5 tỷ đồng ngay vào cuối tháng 1/2024. Và hàng tháng họ sẽ trả cho ngân hàng số tiền 34.943.296 đồng. Đổi lại họ được sở hữu và ở trong căn nhà đó trong 20 năm (tuy sở hữu, nhưng giấy tờ nhà phải thế chấp tại ngân hàng). Cuối tháng 1/2044, gia đình A sẽ sở hữu hoàn toàn căn nhà.

Nếu gia đình A chọn phương án 2, dùng toàn bộ số tiền 1,5 tỷ đồng vào cuối tháng 1/2024, và 34.943.296 đồng hàng tháng để thuê nhà, số tiền dư ra họ đem đi đầu tư, chọn tỷ suất sinh lời là 8%/năm. 

• Cuối tháng 1/2024, gia đình A có 1,5 tỷ đồng. Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lời 8%/năm, trong 20 năm. 

Đến cuối tháng 1/2044, số tiền này sẽ có giá trị là: 1.500.000.000x(1+8%)^20 = 6.991.435.716 đồng

• Từ tháng 2/2024 cho đến tháng 1/2025, mỗi tháng gia đình A có 34.943.296 đồng, đây là số tiền dùng để trả góp ngân hàng (Ở đây chúng ta giả định đầu tư theo năm chứ không phải theo tháng). 

Tổng số tiền gia đình A có vào cuối tháng 1/2025 là: 12x34.943.296 = 419.319.552 đồng.

Gia đình A phải trả tiền thuê hàng tháng là 18 triệu đồng. Như vậy nguyên 1 năm, gia đình A sẽ có: 12x18.000.000 = 216 triệu đồng.

Tổng kết lại, cuối tháng 1/2025, gia đình A có số tiền là là: 419.319.552 - 216.000.000 = 203.319.552 đồng.

Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lời 8%/năm, trong suốt 19 năm, cho đến tháng 1/2044. Khi đó số tiền này sẽ có giá trị là: 143.416.764x(1+8%)^19 = 877.466.406 đồng.

• Từ tháng 2/2025 cho đến tháng 1/2026, mỗi tháng gia đình A có 34.943.296 đồng, đây là số tiền để trả góp cho ngân hàng.

Tổng số tiền gia đình A có vào cuối tháng 1/2026 là 419.319.552 đồng.

Gia đình A phải trả tiền thuê hàng tháng là 18.540.000 (tăng 3% so với năm trước). Như vậy nguyên 1 năm, gia đình A sẽ có: 12*18.540.000 = 222.480.000 đồng.

Tổng kết lại, cuối tháng 1/2026, gia đình A có số tiền là: 419.319.552 - 222.480.000 = 196.839.552 đồng.

Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lời 8%/năm, trong suốt 18 năm, cho đến tháng 1/2044. Khi đó số tiền này sẽ có giá trị là: 196.839.552x(1+8%)^18 = 786.574.689 đồng.

Tính tương tự như vậy cho dòng tiền những năm tiếp theo, ta sẽ có bảng tổng kết như sau:

Cộng tất cả các dòng tiền lại, ta sẽ có tổng giá trị vào cuối tháng 1/2044 là 13.847.387.764 đồng.

Để tư vấn cho gia đình A nên chọn phương án 1 hay phương án 2, chúng ta cần so sánh giá trị căn nhà (ở phương án 1) và giá trị 13.847.387.764 đồng (ở phương án 2).

• Nếu giá trị căn nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 13.847.387.764 đồng, gia đình A nên chọn phương án 1 là mua nhà.
• Nếu giá trị căn nhà lúc đó nhỏ hơn 13.847.387.764, gia đình A nên chọn phương án 2 là thuê nhà và dùng tiền dư để đầu tư. 

Một số điều cần chú ý khi tính bài toán này, đó là gia đình A phải có tinh thần kỷ luật cao, phải luôn để dành ra số tiền 34.943.296 đồng hàng tháng giống như đang trả cho ngân hàng. Bên cạnh đó, gia đình A cũng không quá quan trọng việc mình đang sở hữu hay thuê nhà, miễn là họ được sống trong căn nhà đó. Bởi nếu quan trọng chữ “sở hữu”, thì phương án có hiệu quả kinh tế (giá trị tiền) thấp hơn vẫn sẽ được chọn.

Như vậy việc vay ngân hàng mua nhà hay thuê nhà sẽ phụ thuộc vào tỷ suất sinh lời của việc đầu tư tiền và giá nhà kỳ vọng ở trong tương lai. Khi có được hai con số này, bạn dùng cách trên để tính toán, định lượng và chọn ra phương án tốt hơn về mặt kinh tế.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, OneHousing không chịu trách nhiệm về những trường hợp tự ý áp dụng mà không có sự tư vấn của Pro Agent.

Xem thêm

Làm thế nào lương 20 triệu/đồng, tiết kiệm được 1 tỷ sau 3 năm để mua nhà?

6 điều kiện đủ để bạn đưa ra quyết định mua nhà