Thổ cư giảm sâu, chung cư lên ngôi: Bức tranh trái chiều của thị trường thứ cấp Hà Nội nửa đầu 2025

      Thổ cư giảm sâu, chung cư lên ngôi: Bức tranh trái chiều của thị trường thứ cấp Hà Nội nửa đầu 2025

      Onehousing image
      6 phút đọc
      01/07/2025
      Cùng phân tích bức tranh trái chiều của thị trường thứ cấp Hà Nội, giao dịch đất thổ cư giảm sâu, trong khi mua bán chung cư lại lên ngôi trong 6 tháng đầu năm.

      Nửa đầu năm 2025, thị trường thứ cấp Hà Nội đang chứng kiến một diễn biến trái chiều rõ nét: trong khi lượng giao dịch nhà thổ cư giảm, thanh khoản chậm thì thị trường căn hộ chung cư lại ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ, nhiều dự án tăng giá, giao dịch sôi động. Sự phân hóa này không chỉ phản ánh tâm lý người mua đang thay đổi mà còn cho thấy những chuyển dịch đáng chú ý về nhu cầu an cư và xu hướng đầu tư của khách hàng.

      Phân khúc thổ cư sụt giảm nghiêm trọng: Vì sao mất thanh khoản?

      Theo báo cáo của OneHousing, thị trường thứ cấp Hà Nội nửa đầu năm 2025 chỉ đạt khoảng 31.200 căn giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 13.600 giao dịch cao tầng (47%) và 13.000 giao dịch thổ cư (43%). Đáng chú ý là thị phần thổ cư giảm từ 52% năm 2024 xuống 43% năm 2025.

      Số liệu tổng từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group tháng 6/2025 cũng chứng minh giao dịch thổ cư giảm trong cả quý I (giảm 54%) và quý II (giảm 28%) so với năm 2024.

      Những nơi từng là “điểm nóng” của thị trường thứ cấp Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Hà Đông cũng đang chứng kiến cảnh trầm lắng về giao dịch. Chẳng hạn: Quận Hà Đông quý II/2025 đạt 1.700 giao dịch giảm 800 giao dịch so với cùng kỳ năm 2024. Tương tự, quận Nam Từ Liêm giảm 200 giao dịch, quận Đống Đa giảm 100 giao dịch so với quý II/2024.

      Giá rao bán tăng nhanh hơn nhu cầu thật, nguồn cung khó tiếp cận

      Phân khúc thổ cư sụt giảm nguyên nhân là do giá chuyển nhượng đẩy lên quá cao trong 2024 khiến nhà đầu tư dè chừng và chuyển hướng sang các loại hình khác hoặc các khu vực ven Hà Nội có nền giả thấp hơn. Cụ thể:

      • Giá nhà trong ngõ rộng (có sổ đỏ) tại quận Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân vẫn đang được rao bán ở mức 130 – 180 triệu đồng/m2.
      • Khu vực trung tâm như Kim Mã (Ba Đình), Hàng Bông (Hoàn Kiếm) vượt mốc 350 triệu đồng/m2 dù không phát sinh giao dịch nào trong nhiều tháng. (Nguồn: Báo Lao động Thủ đô, cập nhật tháng 5/2025)

      Giá nhà tại khu vực nội thành Hà Nội vẫn neo ở mức cao dù thanh khoản thấp (Ảnh: Wikipedia)

      Người bán găm hàng, người mua e ngại thanh khoản thấp

      Nhiều chủ sở hữu bất động sản chọn cách “giữ hàng” chỉ giảm nhẹ nếu cần thanh khoản cấp bách vì kỳ vọng thị trường sẽ sớm phục hồi. Trong khi đó, người mua thực và đầu tư đều trì hoãn giao dịch bởi mức giá hiện tại quá cao, vượt khả năng chi trả và e ngại hiệu suất đầu tư kém.

      Chung cư cao tầng duy trì hấp dẫn nhờ tính thực dụng

      Trái với phân khúc thổ cư, chung cư cao tầng tiếp tục khẳng định được vai trò trụ cột trong thị trường thứ cấp Hà Nội. 

      Cao tầng chiếm 47% giao dịch – mức cao nhất từ trước đến nay

      Theo báo cáo từ OneHousing, thị phần thứ cấp cao tầng tăng từ 42% năm 2024 lên 47% trong 6 tháng đầu năm 2025. Đây là minh chứng rõ rệt cho sự dịch chuyển dòng tiền từ thổ cư sang nhà chung cư trong thị trường thứ cấp Hà Nội.

      Sau giai đoạn giảm mạnh trong tháng 1 và 2, thị trường thứ cấp cao tầng ghi nhận giao dịch hồi phục mạnh mẽ từ tháng 3/2025, đạt 2.8 - 3.400 giao dịch/tháng, cao hơn mức trung bình 2024 (2.800 căn/tháng).

      Dòng tiền chuyển hướng sang căn hộ: dễ mua – dễ bán – dễ khai thác

      Các nhà đầu tư và khách mua ở thực đánh giá căn hộ cao tầng là lựa chọn lý tưởng bởi vốn đầu tư ban đầu vừa phải, dễ khai thác từ việc cho thuê hoặc bán lại.

      Theo báo cáo tổng quan thị trường của Savills, trong quý I năm 2025 bên cạnh nguồn cung sơ cấp tăng, lượng căn hộ bán thành công đạt gần 7.914 căn. Mặc dù giảm 41% so với quý trước nhưng vẫn phản ánh lực cầu tích cực với sản phẩm dễ tiếp cận và tính thanh khoản cao.

      Người mua căn hộ chủ yếu để ở hoặc đầu tư, cho thuê (Ảnh: Việt Hồng)

      Thị trường định hình lại nhu cầu: căn hộ 3-5 tỷ đồng hút dòng tiền

      Theo số liệu từ Savills cung cấp, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng giá ổn định trong quý I/2025 với mức trung bình đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 (tăng 5% so với quý trước) và đặc biệt tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

      Mức giá này tương đương căn hộ khoảng 3–5 tỷ đồng, phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê.

      Dữ liệu thống kê trong vòng 5 năm trở lại đây cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trưởng trung bình ấn tượng khoảng 22%/năm. Con số này phản ánh rõ tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản tại khu vực Thủ đô.

      Xét theo từng khu vực, huyện Đông Anh nổi bật với tốc độ tăng giá mạnh nhất, trung bình đạt 42%/năm trong giai đoạn 5 năm qua. Sự bứt phá này phần lớn được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate – nhân tố quan trọng góp phần nâng tầm giá trị khu vực.

      Vinhomes Global Gate là dự án tiềm năng, mang lại cơ hội đầu tư sinh lời hấp dẫn cho khách hàng (Ảnh: Báo Dân trí)

      Trong khi đó, quận Tây Hồ hiện đang dẫn đầu thị trường về giá bán sơ cấp với mức giá lên tới 185 triệu đồng/m2. Không chỉ dừng lại ở con số cao, khu vực này còn ghi nhận mức tăng giá trung bình ấn tượng 40%/năm, đứng thứ 2 toàn thành phố.

      Khu vực nào tiếp tục tăng trưởng và khu vực nào đang điều chỉnh?

      Sau giai đoạn biến động mạnh nửa đầu năm 2025, thị trường thứ cấp Hà Nội đang dần định hình lại bản đồ giá và thanh khoản ở từng khu vực. Trong khi một số quận ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng thì không ít khu vực lại bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh nhẹ sau thời gian tăng nóng. Vậy đâu là những điểm sáng hút dòng tiền và đâu là vùng đang chững lại trong ngắn hạn? 

      • Quận Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai là 5 quận/huyện dẫn đầu về lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2025. Riêng trong quý II/2025, tổng giao dịch tại các quận này đạt tổng 14.200 căn, chiếm 45% thị phần toàn thị trường.
      • Quận Nam Từ Liêm trong nửa đầu năm 2025 ghi nhận 4.600 giao dịch tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ giao dịch cao tầng cải thiện.
      • Quận Hoàng Mai và huyện Gia Lâm duy trì lượng giao dịch ổn định đạt 3.100 và 4.500, tương đương cùng kỳ 2024. 
      • Quận Hà Đông và Long Biên ghi nhận giảm 10 - 25% do giao dịch thổ cư sụt giảm trong cả 2 quý đầu năm.

      Quận Nam Từ Liêm có số lượng giao dịch bất động sản vượt trội (Ảnh: Tri thức và Cuộc sôngs)

      Những dấu hiệu tích cực tại quận Hà Đông, Nam Từ Liêm cùng với sự ổn định tương đối tại huyện Gia Lâm và quận Hoàng Mai cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ về vùng ven. Một phần bởi quỹ đất nội đô giảm, trong khi hạ tầng và tiện ích vùng ven được cải thiện nhanh chóng.

      Các chuyên gia dự báo rằng thị trường thứ cấp Hà Nội trong nửa cuối năm sẽ tiếp tục tập trung đầu tư vào các quận/huyện cận đô, nơi giá vẫn còn hấp dẫn, khả năng sinh lời và thanh khoản cao hơn khu lõi.

      Diễn biến trái chiều giữa thổ cư và chung cư trong thị trường thứ cấp Hà Nội nửa đầu năm 2025 cho thấy sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư và nhu cầu thực của người mua. Khi các yếu tố kinh tế vĩ mô, lãi suất và chính sách điều tiết tiếp tục tác động lên thị trường, khả năng cao sự phân hóa này sẽ còn kéo dài trong thời gian tới.

      Với những nhà đầu tư và người mua ở thực, việc theo dõi sát sao xu hướng từng phân khúc sẽ là chìa khóa để đưa ra quyết định sáng suốt, tối ưu hóa lợi ích trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

      Xem thêm:

      Bất động sản thổ cư Long Biên T5/2025: Việt Hưng dẫn đầu, giao dịch giảm nhẹ

      Bất động sản thổ cư Hoàng Mai T5/2025: Giao dịch giảm nhẹ, Lĩnh Nam – Thanh Trì vẫn giữ nhiệt

      Chia sẻ kiến thức bất động sản
      Chia sẻ kiến thức bất động sản
      Đóng góp kinh nghiệm của bạn bằng cách viết bài trên diễn đàn Cửa Sổ BĐS
      Thống kê diễn đàn
      Chuyên mục
      28
      Chủ đề
      25.6K
      Bình luận
      37.7K
      Hashtag
      43K