Thị trường thứ cấp cao tầng tại Hà Nội tháng 3/2025: Lượng giao dịch giảm mạnh

Tháng 3/2025, thị trường thứ cấp căn hộ cao tầng tại Hà Nội tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức khi lượng giao dịch giảm sâu so với các tháng trước đó. Dù giá bán tại nhiều dự án đã được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn nhưng áp lực từ nguồn cung dồi dào và tâm lý e dè của người mua khiến thanh khoản vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể. Trước bối cảnh này, thị trường bất động sản Hà Nội đang dần bộc lộ những dấu hiệu của giai đoạn điều chỉnh mạnh, buộc cả nhà đầu tư và chủ sở hữu phải có chiến lược thích ứng hợp lý.

Tổng quan thị trường thứ cấp cao cấp Hà Nội tháng 3/2025

Sau hai năm tăng nóng, thị trường chung cư tại Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh trong tháng 3/2025. Theo báo cáo từ OneHousing, lượng giao dịch thứ cấp chỉ đạt khoảng 1.000 căn, giảm 36% so với tháng trước. Đáng chú ý, nhiều chủ nhà bắt đầu chào bán với mức giảm 200-300 triệu đồng/căn so với cuối năm 2024, đặc biệt tại các dự án đã qua sử dụng (Nguồn: Báo mới).

Sau hai năm tăng nóng, thị trường chung cư tại Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh (Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ)

Trong đó, các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm mạnh về thanh khoản, lần lượt 46% (155 giao dịch) và 39% (141 giao dịch). 

Nguyên nhân chính từ phía nhà đầu tư:

• Chốt lời sau đà tăng dài hạn: Nhiều nhà đầu tư quyết định bán tháo khi nhận thấy thị trường khó tiếp tục tăng giá mạnh.
• Dòng tiền dịch chuyển: Theo các chuyên gia, vốn đang có xu hướng chảy sang phân khúc đất nền ven đô hoặc bất động sản công nghiệp, nơi tiềm năng sinh lời cao hơn.
• Tâm lý thận trọng: Khách mua nhà ở thực chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhóm đầu cơ giảm mạnh do lo ngại về chính sách tín dụng thắt chặt và bất ổn kinh tế vĩ mô.

Diễn biến thị phần và sức mua tại các dự án lớn

Thị phần của Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong thị trường thứ cấp vẫn giữ mức ổn định, chiếm lần lượt 15% và 14% tổng lượng giao dịch trong tháng 3/2025. Tuy nhiên, lượng giao dịch tại hai dự án này đã giảm đáng kể so với tháng trước, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua nhà.

Thị phần của Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong thị trường thứ cấp vẫn giữ mức ổn định (Nguồn: Vinhomes Ocean Park)

Trong đó, giao dịch căn hộ 1 phòng ngủ vẫn được duy trì nhưng ở mức thấp, chủ yếu do dòng tiền của người mua đang có xu hướng thận trọng hơn trước các biến động kinh tế. Đáng chú ý, tại Vinhomes Ocean Park, phân khu Sapphire tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch, trong khi các phân khu khác như Zenpark, Masteri Waterfront và Pavilion ghi nhận mức giao dịch thấp.

Tại Vinhomes Smart City, phân khu Sapphire vẫn là điểm sáng với số lượng giao dịch cao nhất, trong khi các phân khu như Miami, Masteri West Heights và Sakura có xu hướng kém tích cực hơn.

Dự báo cho tháng 3/2025, lượng giao dịch tại cả Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City có thể tăng nhẹ so với tháng 2/2025 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến số giao dịch tại Vinhomes Ocean Park dao động từ 350 đến 420 căn, trong khi Vinhomes Smart City có thể đạt từ 240 đến 300 căn. Điều này cho thấy thị trường chung cư thứ cấp tại bất động sản Hà Nội vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh và chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh.

Khu vực có lượng giao dịch tốt hơn so với mặt bằng chung

Trong số các dự án chung cư tại thị trường bất động sản Hà Nội, một số khu vực vẫn duy trì lượng giao dịch tốt hơn so với mặt bằng chung, bất chấp xu hướng giảm chung của thị trường. Đáng chú ý, Khu đô thị Dương Nội (Q. Hà Đông) là dự án duy nhất trong top 8 ghi nhận sự gia tăng về số lượng giao dịch, với 20 căn hộ được chuyển nhượng trong tháng 2/2025, tăng 4 căn so với tháng trước. Điều này cho thấy sức hút của dự án vẫn được duy trì, có thể nhờ vào các yếu tố như vị trí thuận lợi, giá bán hợp lý hoặc nhu cầu ở thực cao. 

Khu đô thị Dương Nội là dự án duy nhất trong top 8 ghi nhận sự gia tăng về số lượng giao dịch (Nguồn: VnEconomy)

Trong khi đó, các khu vực khác dù vẫn có giao dịch nhưng nhìn chung đều ghi nhận mức giảm so với tháng trước, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trên thị trường thứ cấp hiện nay.

Dưới đây là bảng thống kê top 8 dự án có lượng giao dịch cao nhất tại thị trường bất động sản Hà Nội - thứ cấp cao tầng, trong tháng 2/2025 (Nguồn: OneHousing):

Dự báo thị trường giao dịch thứ cấp cao tầng tháng 4/2025

Thị trường bất động sản thứ cấp phân khúc chung cư dự kiến sẽ có những biến động tích cực trong tháng 4/2025. Lượng giao dịch có khả năng tăng nhẹ, dao động trong khoảng 2.200 - 2.800 căn, phản ánh sự phục hồi từng bước của nhu cầu mua bán.

Xu hướng giá và tâm lý thị trường

Giá bán trên thị trường thứ cấp dự báo sẽ tiếp tục ở mức cao do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Mặc dù nhu cầu gia tăng nhưng nhiều khách hàng vẫn có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng trước quyết định xuống tiền, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang trong quá trình điều chỉnh sau giai đoạn trầm lắng.

Các yếu tố tác động đến thị trường:

• Chính sách tài chính và pháp lý: Những quy định mới liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với các văn bản hướng dẫn sẽ tạo động lực quan trọng cho thị trường. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới được áp dụng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM sẽ có tác động đến mặt bằng giá và tâm lý giao dịch.
• Nguồn cung thứ cấp và chiến lược của chủ đầu tư: Việc nhiều dự án được mở bán trong cùng một thời điểm sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư. Điều này buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, đưa ra mức giá hợp lý và cung cấp các ưu đãi hấp dẫn hơn nhằm thu hút người mua.
• Sự phục hồi của nền kinh tế và hạ tầng giao thông: Kinh tế được kỳ vọng duy trì tốc độ tăng trưởng tốt, cùng với đó là sự phát triển đồng bộ của hệ thống hạ tầng giao thông trên cả nước. Đây sẽ là động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi.

Giá bán trên thị trường thứ cấp dự báo sẽ tiếp tục ở mức cao do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư (Nguồn: The Leader)

Tác động đối với người mua nhà

Việc nguồn cung gia tăng sẽ mang lại lợi thế lớn cho người mua, giúp họ có thêm nhiều lựa chọn và tận dụng các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang dần mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu ở thực, khi giá bất động sản Hà Nội có xu hướng ổn định hơn so với giai đoạn trước.

Nhìn chung, tháng 4/2025 dự kiến sẽ là thời điểm sôi động hơn của thị trường thứ cấp chung cư, với số lượng giao dịch tăng nhẹ, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư diễn ra mạnh mẽ và kỳ vọng về một giai đoạn phát triển bền vững hơn trong năm.

Với diễn biến hiện tại, thị trường thứ cấp căn hộ cao tầng tại Hà Nội có thể sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong ngắn hạn, đặc biệt khi lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và tâm lý người mua vẫn thận trọng. Tuy nhiên, đây cũng có thể là cơ hội cho những người có tiềm lực tài chính tốt và tầm nhìn dài hạn, khi giá trị thực của bất động sản Hà Nội đang dần trở nên rõ ràng hơn.

Xem thêm

Thị trường sơ cấp cao tầng Hà Nội tháng 3/2025: Vinhomes Ocean Park duy trì đà tăng

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 3/2025 & Những thông tin đáng chú ý