6 tháng đầu năm 2025, thị trường sơ cấp TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với tốc độ bán ra có phần chững lại tại nhiều phân khu trọng điểm. Bức tranh thị trường cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các dòng sản phẩm. Trong khi một số phân khúc vẫn duy trì được sức bán ổn định nhờ chiến lược giá và chiết khấu linh hoạt, thì nhiều khu vực lại đang đối mặt với áp lực hàng tồn và kỳ vọng cao vào nguồn cung mới.

Diễn biến giao dịch sơ cấp 6 tháng đầu năm 2025 tại các phân khu chính

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh, diễn biến giao dịch sơ cấp tại các khu đô thị trọng điểm của TP.HCM tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các dòng sản phẩm.

Phân khu cao tầng The Global City: Masteri Grand View giữ nhịp tốt, Soho bán chậm

Tại The Global City - khu đô thị lớn phía Đông thành phố, phân khu cao tầng Masteri Grand View tiếp tục thể hiện khả năng hấp thụ khá tích cực. Trong 5 tháng đầu năm 2025, lượng căn hộ Masteri Grand View được giao dịch đạt khoảng 38 căn, với tỷ lệ hấp thụ trên 95%. Tốc độ bán duy trì ổn định từ tháng 1 đến tháng 3, nhưng bắt đầu có dấu hiệu giảm dần từ tháng 4, cho thấy thị trường sơ cấp TP.HCM đang thiếu các yếu tố mới để kích thích nhu cầu mua.

Trái lại, phân khu thấp tầng Soho ghi nhận lượng bán rất thấp, chỉ đạt khoảng 3 căn trong suốt 5 tháng, tương đương chỉ khoảng 50% tổng lượng hàng mở bán. Đây là nhóm sản phẩm chịu ảnh hưởng rõ rệt từ tâm lý người mua và bối cảnh tài chính vĩ mô, với mức giá cao hơn nhưng không kèm theo chính sách ưu đãi rõ ràng.

Thị phần của OneHousing tại Masteri Grand View dao động từ 11% đến 26% mỗi tháng, giữ mức trung bình khoảng 20% thị trường sơ cấp TP.HCM tại phân khu này trong 5 tháng đầu năm. Biểu đồ thị phần cũng cho thấy sự ổn định tương đối của OneHousing trong bối cảnh các đại lý khác có xu hướng biến động mạnh về hiệu suất.

Masteri Grand View giữ nhịp hấp thụ tốt nửa đầu năm (Ảnh: Masterise Homes)

Tốc độ tiêu thụ giảm dần: Thiếu lực đẩy từ chính sách

Kể từ tháng 3/2025, số lượng căn bán ra tại Masteri Grand View có xu hướng giảm đều. Mặc dù các sản phẩm cao tầng vẫn duy trì sức hút với nhóm khách mua ở thực, nhưng thị trường sơ cấp TP.HCM nhìn chung đang cần một lực đẩy mới, từ chính sách tài chính ưu đãi, sản phẩm mới hoặc các hoạt động marketing đột phá từ chủ đầu tư và đại lý.

Sức hút và xu hướng của dòng sản phẩm Branded Residence (IBR)

Dòng sản phẩm Branded Residence (căn hộ mang thương hiệu quốc tế) tiếp tục là điểm sáng hiếm hoi trên thị trường. Trong đó, Grand Marina Saigon - dự án do Masterise Homes phát triển, đã bán được 47 căn trong 5 tháng đầu năm, tương đương trung bình khoảng 10 căn mỗi tháng. Đây là con số khả quan nếu xét đến bối cảnh giá bán cao và yêu cầu khắt khe về pháp lý - tài chính từ khách mua.

Dự án Grand Marina Saigon dự kiến sẽ mở bán 2 tòa mới là Lake và Sea, cung ứng ra thị trường khoảng 200 - 300 căn hộ mang thương hiệu Marriott. Đồng thời, một số tòa như Cove và Lagoon sẽ chuyển từ mô hình bán sang hình thức cho thuê, nhằm tăng tỷ suất sinh lời dài hạn cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo phân tích từ OneHousing, lượng tiêu thụ tại các tòa mới trong tháng 7 chỉ dao động 6 - 14 căn/tháng, do mức giá cao vượt mặt bằng chung và nguồn cầu có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh kinh tế hồi phục chậm.

Dòng sản phẩm Branded Residence tạo được sức hút trên thị trường (Ảnh: Masterise Homes)

Triển vọng thị trường nửa cuối năm 2025 và cảnh báo cạnh tranh

Khi thị trường bước vào nửa cuối năm 2025, câu hỏi đặt ra là: Liệu nguồn cung mới có đủ sức tạo lực đẩy cho thanh khoản, hay sẽ khiến thị trường rơi vào trạng thái ‘bội thực’ tạm thời?

Nguồn cung lớn từ The Global City: Lợi thế hay rủi ro cạnh tranh?

Một điểm nhấn đáng chú ý trong nửa cuối năm 2025 là việc The Global City dự kiến tung ra 2 phân khu mới: Lumière Midtown (khoảng 808 căn) và CT5 (khoảng 1.700 căn). Tổng quy mô hơn 2.500 căn trong vòng vài tháng sẽ tạo áp lực không nhỏ lên năng lực tiêu thụ của toàn khu.

Dù quy mô này tạo điều kiện để đa dạng lựa chọn cho người mua, song nếu không có sự định vị rõ ràng về sản phẩm - giá - tiện ích, khả năng cao sẽ dẫn đến tình trạng “ngộp hàng”, đặc biệt ở các đại lý và sàn phân phối nhỏ. Thị trường sơ cấp TP.HCM sẽ trở thành cuộc đua giành thị phần gay gắt, buộc các bên phải tái cấu trúc chiến lược bán hàng.

Branded Residence: Rủi ro từ định giá vượt mặt bằng chung

Bên cạnh sức hấp dẫn thương hiệu, các dự án căn hộ Branded Residence cũng đối mặt với thách thức lớn là giá bán cao hơn hẳn mặt bằng trung cấp. Trong khi đó, nhu cầu ở thực của người dân chưa đủ mạnh để hấp thụ lượng hàng này, nhất là khi các phương án hỗ trợ tài chính còn hạn chế.

Điều này đặt ra bài toán, làm sao để các chủ đầu tư vừa giữ được hình ảnh thương hiệu, vừa tối ưu tốc độ tiêu thụ trong giai đoạn nửa cuối 2025? Khả năng cao sẽ xuất hiện các chính sách linh hoạt như thanh toán 1%/tháng, ân hạn gốc dài, hoặc thuê - mua sau 5 năm, nhằm giữ nhịp cho toàn thị trường.

Branded Residence cũng đối mặt với thách thức giá bán cao (Ảnh: Grand Marina Saigon)

Dữ liệu trong 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy, thị trường sơ cấp TP.HCM đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc nhẹ: phân hóa mạnh theo loại hình sản phẩm và phân khúc khách hàng. Với dự báo nguồn cung tăng nhanh từ tháng 7 trở đi, cùng với áp lực cạnh tranh từ các đại lý và sàn giao dịch khác, các thương hiệu dẫn đầu cần đón đầu xu hướng bằng việc cải tiến dịch vụ tư vấn - bán hàng, đầu tư dữ liệu thị trường chuyên sâu và xây dựng mối quan hệ bền vững với khách mua trung - dài hạn.

Xem thêm:

Thị trường sơ cấp TP.HCM tháng 2/2025: Dự án nào đang thu hút nhà đầu tư?

Thị trường căn hộ sơ cấp TP. HCM tháng 2/2025: Doanh số giảm mạnh, cơ hội cho nhà đầu tư?

Thị trường sơ cấp TP.HCM nửa đầu 2025: Tốc độ bán chậm lại, chờ cú hích từ nguồn cung mới