Sự trở lại của các đại đô thị ven biển đang khoác lên thị trường sơ cấp Đà Nẵng quý I/2025 một diện mạo tươi sáng. Tuy nhiên, phía sau đà phục hồi ấy là áp lực cạnh tranh ngày càng khốc liệt, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược nếu không muốn bị loại khỏi cuộc đua.

Biến động nguồn cung sơ cấp quý I/2025

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý I/2025 chỉ ghi nhận một dự án mở bán mới, cung ứng 335 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp. Điểm đáng chú ý là dự án duy nhất trong quý này tọa lạc tại quận Liên Chiểu, khu vực phía Tây Bắc Đà Nẵng.

Vị trí này được giới chuyên môn nhận định đang bước vào giai đoạn “chuyển mình”, nhờ hàng loạt đòn bẩy hạ tầng chiến lược. Dự án nằm gần tuyến đường vành đai phía Tây, kết nối trực tiếp đến Cảng Liên Chiểu, Khu công nghiệp Hòa Ninh và khu thương mại tự do trong quy hoạch.

Dự án mở bán mới mang tên MIA Center Point, nằm trên địa bàn quận Liên Chiểu (Ảnh: Báo Thanh Niên)

Khi đặt quý I/2025 trong bối cảnh các chu kỳ trước, có thể thấy đây là thời điểm thị trường chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới:

Quý IV/2024: Thị trường bùng nổ với khoảng 1.500 căn hộ mới được chào bán.
Cả năm 2024: Tổng nguồn cung đạt hơn 3.700 căn, mức cao nhất kể từ năm 2022. Trong đó, phần lớn dự án đến từ các tên tuổi lớn như Sun Group và Đông Đô.

Như vậy, nguồn cung thị trường sơ cấp Đà Nẵng quý I/2025 đã giảm hơn 75% so với quý liền trước. Tuy nhiên, đây có thể là kết quả của sự chủ động điều tiết từ phía các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Trong ngắn hạn, xu hướng của các chủ đầu tư đang dần hình thành theo 3 hướng chính:

Chọn vị trí mới có dư địa phát triển như Liên Chiểu, Hòa Xuân hay Hòa Vang, thay vì tập trung mãi vào vùng lõi ven biển đã cạnh tranh khốc liệt.
Giãn tiến độ mở bán, lựa chọn thời điểm phù hợp để tối ưu khả năng hấp thụ của thị trường và duy trì mặt bằng giá ổn định.
Tái cơ cấu sản phẩm, hướng về phân khúc trung cấp có nhu cầu ở thực cao và mức giá dễ tiếp cận hơn.

Phân khúc trung cấp giữ vai trò trụ cột trong giai đoạn phục hồi thị trường (Ảnh: Reatimes)

Sự phân hóa nguồn cung theo khu vực

Cơ cấu nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng đến quý I/2025 cho thấy sự phân hóa rõ nét theo địa bàn.

Các khu vực dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung tích lũy

Tính đến hết quý I/2025, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tích lũy tại Đà Nẵng đạt 11.339 căn. Trong số này, hai quận ven biển là Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn giữ vị trí thống lĩnh về tỷ trọng nguồn cung:

Sơn Trà: chiếm 45%
Ngũ Hành Sơn: chiếm 32%

Phần còn lại chia đều cho các quận trung tâm và khu vực phía Tây như Hải Châu, Thanh Khê, Cẩm Lệ, Liên Chiểu với tỷ lệ dao động từ 1 – 13%. Điều này cho thấy sự tập trung cao độ của nguồn cung vào hai trục ven biển phía Đông thành phố.

Lý do Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn tiếp tục chiếm ưu thế

Có ba lý do chính lý giải vì sao Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung tích lũy:

Vị trí ven biển, cảnh quan tự nhiên nổi bật:Cả hai khu vực đều nằm dọc theo trục đường biển Võ Nguyên Giáp – Hoàng Sa – Trường Sa, có lợi thế về cảnh quan, không gian mở và tầm nhìn biển. Đây là lợi thế cốt lõi giúp sản phẩm bất động sản tại đây định vị rõ ở phân khúc nghỉ dưỡng và cao cấp.
Hạ tầng du lịch phát triển đồng bộ:Khu vực này quy tụ hệ thống khách sạn – resort 4–5 sao, các trung tâm giải trí biển, tuyến đường huyết mạch kết nối đến sân bay quốc tế Đà Nẵng, bán đảo Sơn Trà, phố cổ Hội An… Sự hoàn chỉnh về hạ tầng tạo điều kiện lý tưởng để triển khai các dự án có quy mô và chất lượng cao.
Tâm điểm chiến lược của các chủ đầu tư lớn:Nhiều tập đoàn bất động sản hàng đầu như Sun Group, VinaCapital, Đông Đô... đã lựa chọn Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn để triển khai các đại dự án mang tính biểu tượng. Sự cộng hưởng giữa thương hiệu – tiện ích – quy mô tạo nên những cụm đô thị nghỉ dưỡng khép kín, góp phần định hình bản sắc riêng và củng cố vị thế dẫn đầu cho khu vực này.

Với lợi thế quy hoạch ven biển, cảnh quan đẹp và nền tảng hạ tầng du lịch đồng bộ, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò đầu tàu trong định hướng phát triển bất động sản cao cấp tại Đà Nẵng.

Nguồn cung tập trung tại hai trục ven biển Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn (Ảnh: VnExpress)

Xu hướng phát triển dự án nghỉ dưỡng cao cấp

Cấu trúc nguồn cung không chỉ phản ánh số lượng mà còn cho thấy sự thay đổi về phân khúc. Tính đến quý I/2025, phân khúc cao cấp chiếm 42% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang chiếm 2%. Điều này cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng phục vụ nhóm khách hàng có yêu cầu cao về chất lượng sống và giá trị sở hữu lâu dài.

Cùng với đó, thị trường cũng không còn dừng lại ở mô hình condotel truyền thống mà đã mở rộng sang các dòng sản phẩm mới như:

Căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài
Căn hộ khách sạn đa năng
Khu phức hợp thương mại – giải trí – lưu trú

Các mô hình này không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, mà còn tối ưu hóa khả năng khai thác dòng tiền từ du lịch, đặc biệt phù hợp với giới đầu tư đang tìm kiếm second home tại những điểm đến ven biển giàu tiềm năng sinh lời. Việc tích hợp giữa giá trị sở hữu và khai thác thương mại giúp các sản phẩm này trở thành lựa chọn chiến lược trong danh mục đầu tư dài hạn.

Phân khúc cao cấp chiếm ưu thế trong thị trường sơ cấp Đà Nẵng (Ảnh: Nhà đầu tư)

Tình hình giá bán và mức hấp thụ của thị trường sơ cấp Đà Nẵng

Thị trường căn hộ sơ cấp Đà Nẵng quý I/2025 ghi nhận giá bán trung bình duy trì ở vùng cao, trong khi tỷ lệ hấp thụ phân hóa mạnh giữa các phân khúc và khu vực.

Giá bán duy trì ở vùng cao, phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt

Bất chấp tín hiệu chững lại của nguồn cung, giá bán trung bình toàn thị trường đạt 66,9 triệu đồng/m². Mức giá này tăng 1% so với cùng kỳ năm trước và chỉ điều chỉnh nhẹ so với đỉnh quý III/2024 (74,8 triệu đồng/m²).

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ mặt bằng giá cao nhất, với mức trung bình đạt 72,7 triệu đồng/m², tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Sự ổn định giá trong phân khúc này phần lớn đến từ sức cầu bền vững của nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao, đặc biệt là với các dự án ven biển có thiết kế tốt, tiện ích đồng bộ và vị trí chiến lược.

Dù đã đi qua giai đoạn đỉnh điểm vào cuối 2024, mặt bằng giá hiện tại không cho thấy dấu hiệu điều chỉnh sâu. Thay vào đó, giá đang đi ngang, phản ánh sự giằng co giữa kỳ vọng của người bán và tâm lý cân nhắc của người mua.

Tỷ lệ tiêu thụ trong các đợt mở bán gần nhất

Dù lượng tiêu thụ mới của quý IV/2024 và quý I/2025 giảm nhẹ so với đỉnh điểm quý III/2024, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì trên ngưỡng 80%. Đây là con số đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều tiết tự nhiên sau cú bứt tốc mạnh mẽ.

Xu hướng tiêu dùng ngày càng lý trí sẽ khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn (Ảnh: Kinh Tế Đô Thị)

Dự báo áp lực cạnh tranh và hành vi người mua giai đoạn tới

Trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường sơ cấp Đà Nẵng dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 2.200 căn hộ từ ba dự án mới. Việc nguồn cung quay trở lại sau quý I khá trầm lắng sẽ kéo theo áp lực cạnh tranh gia tăng rõ rệt, nhất là khi hành vi người mua đang có dấu hiệu chuyển hướng rõ nét.

Người mua hiện nay trở nên cẩn trọng và chọn lọc hơn. Họ không còn bị hấp dẫn bởi những yếu tố hào nhoáng bề nổi mà tập trung vào các giá trị thiết thực, dài hạn. Một số tiêu chí được ưu tiên gồm:

Vị trí đắc địa, đặc biệt là các khu vực có tầm nhìn biển hoặc không gian thoáng đãng.
Thiết kế tối ưu, đảm bảo công năng linh hoạt và phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.
Mức giá hợp lý, phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng phát triển.
Chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng minh bạch và đáng tin cậy.

Trong bối cảnh này, các dự án không sở hữu lợi thế cạnh tranh rõ ràng về vị trí, hệ tiện ích hoặc thương hiệu phát triển sẽ khó đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt. Để duy trì thanh khoản, các chủ đầu tư cần thay đổi chiến lược:

Linh hoạt hơn về chính sách giá, chiết khấu, hỗ trợ tài chính.
Tái định vị lại sản phẩm, tập trung vào chất lượng sống thay vì chỉ yếu tố thương mại.
Đưa ra thông điệp truyền thông rõ ràng, gắn sản phẩm với giá trị trải nghiệm, đặc biệt tại các đô thị ven biển như Đà Nẵng.

Quý I/2025 khép lại với dấu ấn rõ nét từ phân khúc căn hộ cao cấp tại Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Không chỉ là con số tiêu thụ, sự chuyển mình này còn thể hiện khát vọng sống chất lượng cao của người mua và kỳ vọng lớn vào tiềm năng nghỉ dưỡng, đầu tư tại Đà Nẵng. Khi xu hướng sống ven biển tiếp tục lan rộng, bức tranh thị trường sơ cấp Đà Nẵng chắc chắn sẽ còn nhiều điểm sáng trong thời gian tới.

Xem thêm:

Top đại lý phân phối BĐS sơ cấp cao tầng Hà Nội T4/2025: OneHousing giữ ngôi đầu

Sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam: Bước ngoặt thay đổi thị trường bất động sản ven biển

Thị trường sơ cấp Đà Nẵng Q1/2025: Căn hộ cao cấp chiếm sóng tại Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn