Bước sang năm 2025, thị trường sơ cấp cao tầng tại các đô thị lớn của Việt Nam đang chứng kiến những tín hiệu thay đổi rõ nét. Không còn dàn trải như giai đoạn trước, nguồn cung mới đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về các khu vực có dư địa phát triển hạ tầng và nhu cầu thực cao. Cùng với đó, chiến lược kinh doanh cũng được tái cấu trúc, hướng đến sự linh hoạt và thích nghi tốt hơn với biến động kinh tế vĩ mô. Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, việc định vị lại phân khúc và tối ưu hóa sản phẩm đang trở thành bài toán sống còn của các doanh nghiệp.

Hà Nội: Nguồn cung tập trung khu Đông, tiêu thụ chậm

Dựa vào Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 của One Mount Group có thể thấy thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội ghi nhận nhiều biến chuyển đáng chú ý.

Khu Đông chiếm đến 70% nguồn cung mới

Theo dữ liệu từ One Mount Group, trong quý I/2025, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản, bao gồm 8.300 giao dịch ở thị trường sơ cấp và 10.100 giao dịch trên thị trường thứ cấp. So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%.

Với thị trường sơ cấp cao tầng tại Hà Nội có sự sụt giảm rõ rệt về nguồn cung. Cụ thể, số lượng căn hộ mới chỉ đạt khoảng 4.000 căn, giảm mạnh 66% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo One Mount Group, một số dự án tuy đã nhận đặt chỗ từ cuối năm 2024 nhưng vẫn quyết định trì hoãn mở bán chính thức trong quý này, cho thấy tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong việc thăm dò thị trường và điều chỉnh chiến lược kinh doanh.

Một điểm nổi bật là sự dịch chuyển về cơ cấu nguồn cung theo khu vực. Nếu như năm 2024, khu Tây Hà Nội nổi bật với các sản phẩm từ Vinhomes Smart City, chiếm đến 48% thị phần nguồn cung mới thì sang quý I/2025, tỷ lệ này giảm còn 15% do dự án đã cơ bản bán hết hàng sơ cấp. Khu Bắc cũng tạm thời không ghi nhận dự án mở bán mới, trong khi Vinhomes Global Gate được dự báo sẽ ra mắt trong quý tiếp theo.

Ngược lại, khu Đông Hà Nội, bao gồm cả khu vực Văn Giang (Hưng Yên), đã vươn lên trở thành tâm điểm của thị trường sơ cấp cao tầng, chiếm tới 70% tổng nguồn cung mới trong quý I/2025. Đặc biệt, Văn Giang vốn chỉ chiếm 6% nguồn cung năm 2024 thì nay đóng góp tới 33% nhờ loạt sản phẩm đến từ Vinhomes Ocean Park 2 và Ecopark.

Nguồn cung thị trường sơ cấp cao tầng ở khu Đông Hà Nội chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 và Ecopark (Ảnh: Vinhomes)

Đáng chú ý, tỷ trọng sản phẩm từ các chủ đầu tư ngoài Vinhomes cũng tăng mạnh, từ mức 6% trong quý trước lên tới 37%, phản ánh sự đa dạng hóa và cạnh tranh ngày càng rõ rệt trong thị trường.

Cùng với đà giảm của nguồn cung, lượng tiêu thụ căn hộ mới trong quý cũng suy giảm, chỉ đạt khoảng 3.200 căn, tương đương mức giảm 71% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước. Dù tỷ lệ hấp thụ lũy kế đạt mức tương đối cao (khoảng 80%) nhưng khảo sát của One Mount Group cho thấy hai rào cản lớn nhất tiếp tục là khả năng tài chính hạn chế của người mua và mặt bằng giá vẫn còn cao so với thu nhập phổ thông.

Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Nam Hà Nội

Mặc dù nguồn cung mới tập trung ở khu Đông nhưng lượng giao dịch lại chủ yếu diễn ra tại khu Nam Hà Nội. Các dự án như The Charm An Hưng (Hà Đông) và Hanoi Melody Residences (Hoàng Mai) ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Mặt bằng giá căn hộ không đổi khiến sức mua chưa cải thiện

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2025 không ghi nhận biến động, duy trì ở mức cao, khoảng 76 triệu đồng/m2. Nguyên nhân đến từ việc các dự án mở bán mới trong quý có mức giá hợp lý hơn, nhiều dự án duy trì mức giá tương đương năm 2023 nhằm kích cầu thị trường.

Trong đó, khu Đông tiếp tục là khu vực có giá bán trung bình thấp nhất thị trường, khoảng 68 triệu đồng/m2 nhờ nguồn hàng đa dạng từ các dự án như: Masteri Trinity Square, Masteri Lakeside, The Metropolitan (Vinhomes Ocean Park 2) và The Fibonan (Ecopark).

Tuy nhiên, mức giá này vẫn là rào cản lớn đối với người mua nhà, đặc biệt là những người có ngân sách hạn chế.

TP.HCM: Khu Đông và trung tâm chiếm ưu thế nguồn hàng

Mặc dù nguồn cung tại 2 thị trường đều giảm mạnh nhưng lượng tiêu thụ tại TP. HCM tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Đông và trung tâm dẫn đầu về giao dịch song những rào cản pháp lý và sự mất cân đối cung – cầu vẫn đang là thách thức lớn đối với sự phát triển bền vững của thị trường.

76% giao dịch đến từ khu Đông và khu trung tâm

Trong quý I/2025, thị trường ghi nhận 340 căn hộ mở bán mới, giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó khu Đông chiếm 76%, tập trung chủ yếu tại quận 2.

Xét theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo trong thị trường sơ cấp cao tầng tại TP.HCM, đạt 85% tổng nguồn cung mới trong quý I/2025. Theo sau là phân khúc căn hộ hạng sang với 9%, trong khi căn hộ hạng A chiếm 6%. Đáng chú ý, phân khúc hạng C đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường, không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào trong quý này.

Về hiệu quả bán hàng, tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2025 tại TP.HCM đạt 24,8%, giảm 60% so với quý IV/2024, tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các sản phẩm thuộc phân khúc hạng A và hạng sang tiếp tục cho thấy sức hút cao, đóng góp tới 89% tổng lượng giao dịch trên thị trường.

Lượng giao dịch căn hộ tập trung tại khu Đông và trung tâm TP. HCM (Ảnh: Báo Dân trí)

Doanh nghiệp chờ thời điểm pháp lý rõ ràng mới bung hàng

Mặc dù nhu cầu thị trường đang tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn thận trọng trong việc mở bán các dự án mới. Nguyên nhân chính là do các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết triệt để khiến các chủ đầu tư chờ đợi thời điểm pháp lý rõ ràng hơn để triển khai dự án.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2022 đến nay đã có hơn một nửa trong số 64 dự án bất động sản bị vướng mắc pháp lý nhiều năm được tháo gỡ khó khăn. Giới chuyên gia dự đoán, với tiến độ cởi trói pháp lý như hiện tại, cơn khát nhà ở kéo dài dai dẳng hơn 4 năm qua sẽ phần nào hạ nhiệt.

Cung thấp nhưng cầu phục hồi khiến giá căn hộ leo thang

Giá bán trên thị trường sơ cấp cao tầng TP.HCM có xu hướng tăng giá nhẹ từ 2% - 5% so với quý IV/2024. Trong đó, quận 1, TP. Thủ Đức và quận Bình Thạnh là 3 khu vực neo giá chung cư cao nhất. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn đạt khoảng 82 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT).

Dự báo xu hướng bất động sản và chiến lược doanh nghiệp

Thị trường sơ cấp cao tầng năm 2025 đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong khi Hà Nội cần kiểm soát nguồn cung để tránh dư thừa thì TP.HCM phải đối mặt với thách thức khan hiếm nguồn hàng.

Hà Nội có thể tiếp tục dư cung nếu không kiểm soát nguồn mở bán

Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ tiếp nhận thêm khoảng 31.700 căn hộ mới, chủ yếu tập trung tại khu Đông như Gia Lâm, Long Biên và Đông Anh. Nếu không có sự điều chỉnh hợp lý, nguy cơ dư cung là điều khó tránh khỏi.

TP.HCM đối mặt nguy cơ khan hàng kéo dài đến hết 2025

Trái ngược với Hà Nội, thị trường sơ cấp cao tầng tại TP.HCM đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng. Nguyên nhân chính là bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động khiến các chủ đầu tư có xu hướng trì hoãn việc ra hàng. Ngoài ra, quý I trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán nên cũng ảnh hưởng đến hoạt động mở bán dự án.

Dự báo, tình trạng khan hiếm này có thể kéo dài đến hết năm 2025, với tổng nguồn cung mới ước tính chỉ đạt 8.000 – 9.000 căn.

Về giá bán, dự kiến mặt bằng giá căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong 2 năm tới, thậm chí vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá có thể chậm hơn do ảnh hưởng của các biến động vĩ mô và sự thận trọng của người mua.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung của thị trường sơ cấp cao tầng tại TP. HCM có thể tiếp diễn tới hết năm 2025 (Ảnh: Saigon Times)

Doanh nghiệp cần tái cấu trúc sản phẩm và khu vực phát triển mới

Trước những biến động của thị trường sơ cấp cao tầng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tái cấu trúc sản phẩm và chiến lược phát triển.

Vinhomes đang đẩy hàng mạnh tại hàng loạt đại dự án, đặc biệt là khu đô thị Vinhomes Global Gate tại Đông Anh. Cùng với đó, theo dự kiến, cuối quý 1, Vinhomes Đan Phượng với quy mô hơn 130ha sẽ ra mắt, chủ yếu là các sản phẩm thấp tầng.
SunGroup đẩy mạnh bán hàng tại dự án Sun Urbancity Hà Nam. Ngoài ra, SunGroup còn định hướng phát triển các khu đô thị nhà ở thay vì tập trung phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, nhắm tới các khu vực mới như: Hòa Bình, Bắc Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu…
Novaland tập trung tái cơ cấu toàn diện, điều chỉnh danh mục đầu tư, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khôi phục hoạt động kinh doanh.
Tập đoàn Hưng Thịnh khởi động lại loạt dự án chung cư dang dở tại Đồng Nai, Bình Dương, Quy Nhơn, TP.HCM,...
Sunshine Group cũng đang thực hiện tái cấu trúc mạnh mẽ trong năm 2025, nắm thêm loạt dự án “tỷ đô” tại Tây Hồ Tây và Đan Phượng.

Có thể thấy, thị trường sơ cấp cao tầng đầu năm 2025 không chỉ đơn thuần là cuộc đua về số lượng dự án mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện cả về nguồn cung lẫn chiến lược phát triển. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, doanh nghiệp nào nắm bắt được xu hướng dịch chuyển và linh hoạt điều chỉnh chiến lược sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng và tạo đà tăng trưởng bền vững trong thời gian tới.

Xem thêm

Hiện trạng giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đang như thế nào?

Giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp tăng cao?

Thị trường sơ cấp cao tầng đầu năm 2025: Dịch chuyển nguồn cung và chiến lược mới